???進入五月份，青島樓市一改去年下半年的困境，“出人意料”地出現回暖跡象，成交量不僅環比翻倍，同比也毫不遜色。是什么原因讓島城樓市在五月飄紅，這種回暖趨勢能持續多久？

????5月新盤熱銷事出有因

????由于限購令的實施，16個月的時間里市場積蓄了大量的購買力量需要釋放，同時，遲遲不見好轉的市場讓眾多樓盤低價入市求生存

????在島城房地產分析人士曹青看來，引發島城

樓市五月飄紅的原因主要有兩點，一是消費大環境，二是限購令作用。消費周期上，一般從五月開始，消費市場就會進入傳統的旺季，衣食住行交易都會比較活躍，這是樓市走高的宏觀原因。而由于限購令的實施，16個月的時間里市場積蓄了大量的購買力量需要釋放，同時，遲遲不見好轉的市場讓眾多樓盤低價入市求生存。

????“我個人認為，在售樓盤普遍降價是本輪樓市飄紅的核心原因”，曹青表示，“樓市表現好不好，關鍵在價格，在限購令擠掉投機、投資購房性需求的情況下，只有物美價廉的產品才能贏得市場的認可。”

????進入五月份以來，島城樓市“跌”聲頻頻，從北向南依次引爆，經過一連串的“組合拳”，城陽區的入市價格被拉低至5000元/平方米，李滄區的入市價格被拉低至6000元/平方米，而四方區的入市價格也被拉低至8000元/平方米，比樓市價格高位時砍去兩成以上，基本回到2009年、2010年水平，吸引了市場的關注。

????事實上，與2009年、2010年的價位相比，2012年的低價位含金量更高。曹青分析，按照兩年左右的開發周期，現在銷售的項目多是2010年啟動開發的，當時房地產市場發展紅火，開發商多以未來高預期、優質優價的心態進行開發，只是由于限購令的擠壓才不得不以一個相對較低的價格入市，比照之前產品，水準更高，成色更足。

????盡管樓市五月飄紅，曹青認為言樓市回暖為時尚早，“現在降價熱銷的樓盤幾乎都集中在相對邊緣的區位，城市核心區的價格松動還不明顯，還需要進一步觀望。”

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????二手房市場反應相對滯后

????現在新開的樓盤一般都能有個兩成多的降價，而二手房降價一般只有一成上下，而且相比最近新開的樓盤，二手房位置更好，面積也會大一些，總價更高，吸引剛需人群成色明顯不足

????與新盤銷售環比翻倍相比，島城的二手房市場還處于不溫不火的狀態。據青島市房地產交易中心數據，上月，青島市轄七區的二手房交易量為1572套，比4月份增加237套，環比上漲17.8%。與去年5月相比，市內四區今年5月份的二手房簽約量也增加了138套，漲幅13.5%。

????在太平洋房屋山東區域總部總經理林憲周看來，二手房反應的滯后，原因同樣在價格上。“現在新開的樓盤一般都能有個兩成多的降價，而二手房降價一般只有一成上下”，林憲周表示，而且相比最近新開的樓盤，二手房位置更好，面積也會大一些，總價更高，吸引剛需人群成色明顯不足。

????實際上，位置優越的，面積不大的二手盤還是很吸引購房者的。最近市北區的一些房屋中介表現非常搶眼，售房效率為兩個月三至四套，達到2010年的高點水平，原因就是小戶型的二手房發力。“面積六七十平，總價100萬上下，盡管算起來單價并不便宜，但在樓市飄紅的情況下，這樣的房子還是很受剛需購房者的歡迎”，林憲周說道。

????買賣市場平淡，租賃市場卻一片紅火。今年以來，租賃熱點區域租金漲幅達一成以上。包括市南區的大潤發周邊、辛家莊小區、香港花園，市北區臺東區域、浮山后住宅區，四方區的人民路、海云庵附近的租賃價格不約而同地上漲，漲幅均在10％到15％之間。商業地產也是一片紅火。

????未來以價換量概率較大

????島城存量房突破14萬套，以每個月銷售7600套的數據計算，在沒有任何新盤進入的情況下，也需要19個月才能賣完。

????中國指數研究院青島分院總經理薛建行認為，五月的青島市場處于價跌量長的態勢，這與全國的市場表現是吻合的，未來一段時間，這種趨勢很可能延續。

????薛建行表示，從國家政策層面，利好剛需人群購房，5月12號央行下調存款準備金0.5%，將釋放出4000億資金量，對下一步拉高樓市銷量有很大益處。企業方面，經過16個月的擠壓，開發商推盤力度明顯加大，預計今后兩到三個月將有更多新盤入市，供應量的持續加大將進一步推動成交的走高。而在市場層面，剛需人群入市步伐明顯加快，未來新房成交量應該呈現穩中有升的態勢。

????銷量的增加會不會引發價格的上漲？薛建行認為，這種情況發生比率比較低。“無論從價格大環境、開發商資金鏈壓力還是存量房方面來看，未來幾個月，青島的房價還是應該呈現穩中有降的態勢。”

????大環境方面，無論純新盤入市還是老盤加推，青島樓市的降價趨勢已十分明顯，購買人群也非常認可。在這種情況下，如果有開發商反其道而行之，結果恐難樂觀。同時，六、七月份也是開發商的一個還貸高峰期，在這個資金為王的時間點，低價快銷回籠資金是活下去的最優選擇。

????存量房的壓力或許更大，截至五月底，島城存量房突破14萬套，以每個月銷售7600套的數據計算，在沒有任何新盤進入的情況下，也需要19個月才能賣完。以供求價格關系來看，未來一段房價應繼續下行，以價換量概率較大。 鏈接 6月預計將有26個項目入市

????五月樓市的飄紅刺激了市場預期，據有關機構統計，本月島城樓市將迎來供應旺季，計劃入市項目達26個，有望創今年上半年單月開盤量新高。預計開盤項目包括6個純新盤和20個老項目后期。(記者 崔武)