????在工期、銷售、需求等多種因素制約之下，“被現(xiàn)房”已成不爭(zhēng)的事實(shí)，開發(fā)商別無選擇。對(duì)開發(fā)商來說已經(jīng)“兵臨城下”：資金、成本、銷售、工期……“被現(xiàn)房”帶來的巨大壓力對(duì)于絕大部分的中小開發(fā)商的資金鏈形成嚴(yán)峻考驗(yàn)。“期房時(shí)代”受到挑戰(zhàn)，“現(xiàn)房銷售”或?qū)砼R。現(xiàn)在的“被現(xiàn)房”即是市場(chǎng)的路演。但開發(fā)商們能否“演”好、“演”真實(shí)？這是問題的關(guān)鍵。

????期房“被現(xiàn)房”

????“期房”一直是房地產(chǎn)

市場(chǎng)的主角。對(duì)于購(gòu)房者而言，窮盡一生甚至幾代人的心血來買的房子如同一個(gè)海市蜃樓，在沒有交房之前，總是戰(zhàn)戰(zhàn)兢兢，時(shí)時(shí)擔(dān)心出現(xiàn)各種問題。

????現(xiàn)在，這一切在悄然改變。限購(gòu)、限貸、限價(jià)等一系列樓市政策卻打破了期房獨(dú)霸市場(chǎng)的格局：開發(fā)節(jié)奏放緩、成交下降，兩者同時(shí)存在就必然導(dǎo)致現(xiàn)房的不斷涌現(xiàn)。近期，“現(xiàn)房發(fā)售”、“現(xiàn)房，優(yōu)惠8.8折”等樓盤廣告所釋放出的信號(hào)顯示，現(xiàn)房已經(jīng)成為目前島城房地產(chǎn)市場(chǎng)的最新態(tài)勢(shì)。

????何為現(xiàn)房？根據(jù)其形成的原因可分為兩個(gè)層面來理解。現(xiàn)房是開發(fā)商為了產(chǎn)品的品質(zhì)和形象，待項(xiàng)目完工后，針對(duì)市場(chǎng)環(huán)境和銷售需求采取有針對(duì)性的銷售模式推出的產(chǎn)品。而“被現(xiàn)房”，則是受工期、銷售、需求等多種因素制約之下，自然形成現(xiàn)房，這類可稱之為“被現(xiàn)房”。

????對(duì)于購(gòu)房者而言，越來越多的現(xiàn)房出現(xiàn)，無疑為其購(gòu)房時(shí)提供更直觀的參考和對(duì)比。一方面降低了購(gòu)房風(fēng)險(xiǎn)，另一方面也能在某種程度上會(huì)激發(fā)購(gòu)房欲望。不過對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)特別是開發(fā)商來說，越來越多的“被現(xiàn)房”情況無疑為其敲響了警鐘。

?? 【延伸閱讀】現(xiàn)買現(xiàn)住價(jià)格優(yōu)惠 青島樓市進(jìn)入“現(xiàn)房時(shí)代”

????5月存量超過10萬套

????據(jù)網(wǎng)上房地產(chǎn)相關(guān)數(shù)據(jù)顯示，截至到5月28日，青島商品住宅存量突破10萬套。其中受限購(gòu)的七區(qū)普通住宅存量5萬多套，突破600萬平方米，而周邊不受限購(gòu)的七區(qū)的普通住宅存量也超過5萬套。

????按照去年一年不足10萬套的市場(chǎng)消化速度，目前青島市場(chǎng)上的存量房至少需要一年以上的時(shí)間才能消化。如此一來，其中的部分項(xiàng)目的開發(fā)周期以及可能會(huì)遇到的周期性銷售不暢等因素，在未來將很有可能成為現(xiàn)房或者準(zhǔn)現(xiàn)房。這些潛在的現(xiàn)房或者準(zhǔn)現(xiàn)房在未來真正進(jìn)入市場(chǎng)之后，也將大大增加成都市場(chǎng)在售現(xiàn)房的數(shù)量，現(xiàn)房在售現(xiàn)象將進(jìn)一步加劇。

????李滄城陽(yáng)成現(xiàn)房聚集區(qū)

????據(jù)銳理數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，當(dāng)前在售的現(xiàn)房和準(zhǔn)現(xiàn)房項(xiàng)目個(gè)數(shù)大幅增加，全市90余個(gè)，包括金光麗園、華遠(yuǎn)·湯米公館、萬科城、桃源山色等樓盤，都已經(jīng)是現(xiàn)房或者準(zhǔn)現(xiàn)房，比去年同期增加40%多。

????其中主城區(qū)主要在售準(zhǔn)現(xiàn)房有38個(gè)，市南區(qū)以高端綜合體項(xiàng)目為主，主要在售準(zhǔn)現(xiàn)房有9個(gè)，價(jià)格在每平方米25000元到每平方米40000元之間；市北區(qū)主要在售的準(zhǔn)現(xiàn)房有10個(gè)，商品住宅和綜合體項(xiàng)目各占一半，價(jià)格主要集中在每平方米15000萬元左右；四方區(qū)主要在售的準(zhǔn)現(xiàn)房項(xiàng)目有7個(gè)，價(jià)格在每平方米11000元左右；李滄區(qū)則有12個(gè)，價(jià)格在每平方米9000元左右。輔城區(qū)中城陽(yáng)、嶗山、黃島主要在售準(zhǔn)現(xiàn)房約有30個(gè)，普通商品住宅價(jià)格主要集中在每平方米6000-8000元之間。

????從區(qū)域上看，大部分現(xiàn)房或準(zhǔn)現(xiàn)房集中在李滄區(qū)和城陽(yáng)區(qū)。如李滄區(qū)，和達(dá)和城、青山綠水、海岸華府都已經(jīng)基本是現(xiàn)房，而李滄商圈附近的蘇寧電器廣場(chǎng)、李滄萬達(dá)廣場(chǎng)也已基本建成，準(zhǔn)現(xiàn)房香蜜湖一期也將于今年年底交付使用。

????作為島城樓市的另一主戰(zhàn)場(chǎng)，城陽(yáng)區(qū)同樣也將迎來“現(xiàn)房時(shí)代”。目前在售的天泰城5期新羅園和6期美立方、陽(yáng)光公園一號(hào)、華胥美邦、金日紫都、卓越蔚藍(lán)群島、厚德森林國(guó)際等項(xiàng)目都將屬于現(xiàn)房銷售。

????從物業(yè)形態(tài)上看，這些現(xiàn)房或者準(zhǔn)現(xiàn)房的業(yè)態(tài)非常豐富，有高層、小高層、超高層、多層、別墅、洋房、聯(lián)排、雙拼別墅等等，但大部分以高層為主。

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????高端物業(yè)加入現(xiàn)房銷售

????從島城樓市發(fā)展的歷史來看，普通商品住宅成為現(xiàn)房或者準(zhǔn)現(xiàn)房的現(xiàn)象由來已久，但是，如今不少別墅、高端項(xiàng)目也出現(xiàn)了現(xiàn)房銷售的情況，使現(xiàn)房銷售大軍越來越壯大。

????據(jù)了解，包括東海路9號(hào)、凱悅中心、萬麗海景、魯商首府等不少高端項(xiàng)目都加入了現(xiàn)房銷售大軍。另外，海信·溫泉王朝、海爾·原鄉(xiāng)墅青特花溪地、100福國(guó)際山莊、銀盛泰德郡等一些別墅項(xiàng)目也已經(jīng)是現(xiàn)房或者準(zhǔn)現(xiàn)房。如海信溫泉王朝是溫泉片區(qū)唯一的全現(xiàn)房別墅銷售項(xiàng)目，據(jù)了解，青特花溪地將于今年10月份交付使用，100福國(guó)際山莊也將于今年年底交付使用。

????對(duì)于高端物業(yè)邁入現(xiàn)房或準(zhǔn)現(xiàn)房銷售大軍，業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，限購(gòu)是導(dǎo)致其現(xiàn)房銷售的最主要因素。因?yàn)閷?duì)于有能力購(gòu)買高端物業(yè)的人群來說，絕大多數(shù)都已經(jīng)屬于被限購(gòu)行列，即便有心購(gòu)買，也無法過戶。“盡管有些辦法可以幫助過戶，但是那總不是正規(guī)渠道，讓人不放心。”某購(gòu)房者告訴記者，就是他自己，雖然是用父母的名字買下的別墅，但是總是擔(dān)心將來會(huì)不會(huì)出現(xiàn)遺產(chǎn)稅等問題，所以也很忐忑，而對(duì)于那些用其他人名字買的客戶，更是容易出現(xiàn)問題。

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????期房銷售，成效待考

????盡管是被迫的，但對(duì)于開發(fā)商來講，現(xiàn)房銷售也是當(dāng)前及其惡劣形式下的一種營(yíng)銷手段。現(xiàn)房銷售究竟能不能推動(dòng)成交量上升？很顯然，這比較難。

????如果在前幾年，某個(gè)樓盤打出現(xiàn)房銷售的字樣，必定會(huì)大受購(gòu)房者關(guān)注。在期房時(shí)代，現(xiàn)房銷售可以說是可遇不可求。盡管這個(gè)說法有些夸張，但卻真實(shí)反映出畸形的房地產(chǎn)銷售模式。按照中國(guó)傳統(tǒng)的買賣習(xí)慣，實(shí)物買賣才是最安全的銷售模式。原本理所應(yīng)當(dāng)?shù)默F(xiàn)房銷售，卻演變成了開發(fā)商的一種促銷手段。

????雖然現(xiàn)房銷售大多處于被迫狀態(tài)，但至少還原了傳統(tǒng)的商品銷售模式，降低了購(gòu)房者的購(gòu)房風(fēng)險(xiǎn)。當(dāng)現(xiàn)房銷售大規(guī)模擴(kuò)散時(shí)，現(xiàn)房銷售還能如往常一樣成為開發(fā)商手中的促銷王牌嗎？還能如往常一樣刺激購(gòu)房者的購(gòu)買神經(jīng)嗎？答案是否定的。

????“從目前來看，國(guó)家政策調(diào)控不會(huì)放松”，業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，“盡管現(xiàn)房是一種非常好的銷售手段，但國(guó)家房地產(chǎn)調(diào)控持續(xù)，至少短期內(nèi)不可能取消的情況，對(duì)購(gòu)房者的影響非常大，觀望情緒將持續(xù)擴(kuò)散。”也就是說，現(xiàn)房銷售還是如以前一樣的促銷手段，但絕對(duì)不能取得如之前般的影響力，也不能非常明顯地促進(jìn)樓盤成交量上升。

????與此同時(shí)，據(jù)記者粗略統(tǒng)計(jì)，現(xiàn)階段島城房地產(chǎn)市場(chǎng)上涌現(xiàn)出來的現(xiàn)房銷售樓盤多達(dá)90個(gè)。如果當(dāng)現(xiàn)房銷售成為一種常態(tài)，那么其促銷效果反而會(huì)受到一定制約。業(yè)內(nèi)人士表示，“被現(xiàn)房”對(duì)于絕大部分的中小開發(fā)商的資金鏈?zhǔn)且粋€(gè)嚴(yán)峻考驗(yàn)，如果還把提高成交量的期望寄托于現(xiàn)房銷售，還不如用降價(jià)促銷這種武器來度過難關(guān)。綜合現(xiàn)階段的形勢(shì)來看，“被現(xiàn)房”是開發(fā)商的無奈之舉，但也促成了營(yíng)銷模式回歸本真。現(xiàn)房銷售或許在某些方面表現(xiàn)出一定的效果，但想將其作為大幅拉動(dòng)成交量的促銷手段，其效果未必明顯。

????被期房，調(diào)控下的無奈之選

????如果不是成交量下降，如果不是調(diào)控政策持續(xù)出臺(tái)，如果不是存量房持續(xù)增加，相信大部分開發(fā)商絕對(duì)不會(huì)以現(xiàn)房銷售，從而失去以小博大的機(jī)會(huì)。

????“只要有一百萬，就可以當(dāng)開發(fā)商，拿地修房子”。這個(gè)坊間笑話是對(duì)期房銷售模式的莫大的諷刺。“空手套白狼”，以此來形容期房時(shí)代的營(yíng)銷模式絕不為過。對(duì)開發(fā)商而言，以往的期房銷售模式啟動(dòng)資金少、開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)低。以至于樓市瘋狂的前幾年，喊出了人人都來當(dāng)開發(fā)商的口號(hào)。

????然而2012年的樓市卻發(fā)生了巨變，期房銷售模式獨(dú)霸的時(shí)代遭受到嚴(yán)重沖擊。不論是從宏觀方面，還是微觀方面來看，現(xiàn)房銷售模式是市場(chǎng)的必然：首推原因國(guó)家調(diào)控。在去年國(guó)家樓市調(diào)控的影響之后，中央所釋放出的政策信號(hào)并未放松。其次是銀行銀根緊縮，貸款額度減少，開發(fā)商資金鏈?zhǔn)艿酵{。銀行放款慢，購(gòu)房貸款困難，開發(fā)商資金難以回籠。第三是庫(kù)存量加大。去年一年到現(xiàn)在，島城房地產(chǎn)成交量大幅下滑，直接導(dǎo)致存量房激增。據(jù)網(wǎng)上房地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，截止5月28日，青島住宅存量突破800萬平方米。而經(jīng)歷過大起大落的島城樓市，大部分購(gòu)房者對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)更加理性化，觀望情緒濃厚，絕對(duì)不會(huì)盲目下手。

????當(dāng)以上問題同時(shí)作用于市場(chǎng)，現(xiàn)房銷售模式的出現(xiàn)已成為必然。現(xiàn)階段，現(xiàn)房銷售模式的大規(guī)模涌現(xiàn)，是開發(fā)商被動(dòng)的行為，無奈之舉。也就是說，開發(fā)商是“被現(xiàn)房”的。淪為“被現(xiàn)房”，是當(dāng)前的市場(chǎng)形勢(shì)所致，但也反映出當(dāng)前開發(fā)商的痛楚。

????全國(guó)工商聯(lián)房地產(chǎn)商會(huì)常務(wù)理事蔣曉東表示，目前出現(xiàn)“被現(xiàn)房”情況對(duì)開發(fā)商非常不利。開發(fā)商最初定資金計(jì)劃時(shí)，大多按照期房銷售的方式來組織和安排資金，直白點(diǎn)就是以小博大，但是“被現(xiàn)房”將導(dǎo)致資金成本增加很多。調(diào)控又導(dǎo)致樓市銷售速度降低，在一定程度上失去了與購(gòu)房者進(jìn)行價(jià)格拉鋸的主動(dòng)性。隨著購(gòu)房者日趨成熟，理性購(gòu)房已經(jīng)成為共識(shí)，當(dāng)供大于求的時(shí)候，價(jià)值規(guī)律將起到很大作用。 （記者 鞠培霞）

????房地產(chǎn)市場(chǎng)的提前路演

????對(duì)購(gòu)房者而言，現(xiàn)房可以提供真實(shí)的視覺體驗(yàn)。而對(duì)于開發(fā)商而言，現(xiàn)房則帶來巨大市場(chǎng)考驗(yàn)。如果現(xiàn)房銷售增多，相信購(gòu)房者絕對(duì)是熱烈歡迎，畢竟現(xiàn)房銷售模式對(duì)購(gòu)房者的風(fēng)險(xiǎn)可降到較低程度。但如果現(xiàn)房銷售增多，相信不少中小開發(fā)商都難以繼續(xù)涉足房地產(chǎn)，畢竟資金壓力增大、開發(fā)成本提高。

????“任何事情都有兩面性，‘被現(xiàn)房’一方面反映出了開發(fā)商處于不利局面，一方面也可以讓開發(fā)商提前感受現(xiàn)房銷售模式下的壓力。”業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，以往房地產(chǎn)的瘋狂銷售是一種非常狀態(tài)。在現(xiàn)階段，“被現(xiàn)房”的銷售壓力不僅可以鍛煉開發(fā)商的隊(duì)伍，還能為房地產(chǎn)進(jìn)入平靜營(yíng)銷時(shí)代和地產(chǎn)行業(yè)符合“社會(huì)平均利潤(rùn)”法則提供一次預(yù)演機(jī)會(huì)。對(duì)于開發(fā)商來說，“被現(xiàn)房”是對(duì)開發(fā)商的一次考驗(yàn)，對(duì)于整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展來說，也是一種考驗(yàn)。

????當(dāng)前的現(xiàn)房銷售模式或者說 “被現(xiàn)房”狀態(tài)究竟會(huì)持續(xù)多久？該人士表示，大量的存量房是造成現(xiàn)階段“被現(xiàn)房”的主要原因之一。從長(zhǎng)遠(yuǎn)來看，市場(chǎng)具備自我調(diào)節(jié)的機(jī)能，在調(diào)控政策效應(yīng)逐漸釋放下，市場(chǎng)會(huì)趨于新的供需平衡，存量房不會(huì)無限的累計(jì)。

????島城某地產(chǎn)界人士則認(rèn)為，從商品庫(kù)存量的角度來看，“被現(xiàn)房”情況也有一個(gè)限度，太大了可能產(chǎn)生社會(huì)問題，學(xué)術(shù)上叫經(jīng)濟(jì)危機(jī)；從國(guó)家宏觀調(diào)控的目標(biāo)來看，銀行信貸資金必須英雄要有用武之地，從目前金融政策的松動(dòng)，雖然不特別針對(duì)房地產(chǎn)，但是隨著社會(huì)經(jīng)濟(jì)其他組成形式的復(fù)蘇，購(gòu)買力會(huì)增加，“被現(xiàn)房”現(xiàn)象或?qū)⒂兴徑狻?/p>

????該人士認(rèn)為，現(xiàn)房銷售模式的大量涌現(xiàn)，是國(guó)家樓市調(diào)控的結(jié)果。未來幾年，如果調(diào)控繼續(xù)深入，現(xiàn)房銷售的模式或許還將延續(xù)，但不會(huì)影響到期房銷售的模式。“被現(xiàn)房”這種市場(chǎng)狀況將促進(jìn)市場(chǎng)更加成熟，房地產(chǎn)歷史上的多次“折騰”也是這樣，每折騰一次就進(jìn)步一點(diǎn)。未來的房地產(chǎn)市場(chǎng)將逐步接近或達(dá)到 “現(xiàn)房銷售”的狀態(tài)，因此現(xiàn)在的“被現(xiàn)房”也算是一種房地產(chǎn)市場(chǎng)的提前路演。（小格）