——江蘇浙江兩省試行公布“清單”追蹤
新華網北京１１月９日電（記者陳芳、方益波、鄧華寧）
自福州市物價局７月初向社會公布房價成本清單后，江蘇、浙江等地相繼傳出開始推行公布房價成本清單的消息。“清單”公開命運如何？記者在浙江和江蘇兩地進行了追蹤調查。
房價清單中的
土地價格將作為政務信息公開
根據國土資源部的統一要求，杭州市對三級國土部門的政務信息是否全部公開進行檢查，從１１月１日起向社會公開。
據介紹，這次檢查的內容包括了開發商樓盤的土地價格，這意味著房價成本清單中的一項主要內容，已作為政務信息新內容向社會公開。
杭州市國土局有關部門負責人說，這些信息在國土局的網站上基本都已公開，任何人通過互聯網都可以從該局網站上檢索、查詢這些信息。
杭州市１９９７年就實行了土地儲備制度，于１９９９年最早實行經營性土地一律公開招拍掛，市區所有土地由市土管部門統一壟斷調控，禁止一切協議出讓行為。規劃要求、容積率等所有土地出讓信息都事先予以公布。招拍掛價格一出來，就可以計算出樓面地價是多少。
杭州市國土局宣傳處負責人王建平告訴記者，杭州實行土地招拍掛后，所有的土地價格信息、拆遷和補償標準都相對公開。他解釋說：“其實，目前的房地產市場，很多成本分散在房產、工商、建委等職能部門，有的已經公開。現在可以再細化的是將這些信息綜合起來，統一公布。”
公布“清單”從技術層面解決并不難
今年５月８日，江蘇省物價局向全省發出通知，要求各地物價部門建立商品住宅社會成本監審制度，承諾物價部門將定期測算并公布商品住宅的社會平均成本，提高房價透明度。通知將房價成本分成“土地取得費用、前期工程費用、建安成本、附屬公共配套設施費、公共基礎設施費、期間費用、代繳的行政事業性收費”７個項目。要求各地物價部門定期測算，并在認真審核的基礎上，分地區、分項目向社會公布商品住宅社會平均成本。
江蘇省物價局服務價格處處長華文介紹，上述７項成本是商品房價格構成中的主要成本。對于具體成本測算方法，物價局也做了充分的考慮。其中，土地取得費用以土地實際出讓價格為依據，前期工程費用以分地區平均水平為依據，建安成本、附屬公共配套設施費、公共基礎設施費以社會一般建造、配置標準為掌握原則，期間費用以上年度開發企業平均費用計算，代繳的行政事業性收費以有權部門制定的標準為依據。
物價部門認為“房地產的相關信息牽涉多個部門，且多已公開，房價成本的測算從技術層面解決并不難，可以找其他部門協助。”記者就此采訪了南京市國土局、房管局和地稅局等部門。
南京市國土局市場辦主任陳先華告訴記者，“南京市自從２００２年實行土地招拍掛后，所有的土地價格信息都是公開的，拆遷和補償標準都相對公開。目前，在江蘇省國土局網站和江蘇省招投標網站上，都公布了近幾年土地招投標價格的詳細信息，結合每個地塊的容積率、綠化率等數據，具備一定常識的人都能計算出單位面積的土地成本。”
南京市房管局產權市場處紀檢書記舒建紅說，“南京市在售商品房項目從去年開始幾乎都上網銷售，成交價格實時在網上公布。”南京市地稅局一名工作人員表示，市里所有房地產公司的稅前利潤率都有案可查，各區級稅務局對轄區房產項目的進展緊密跟蹤。通過各項目營業額和利潤空間，再扣除利稅，可以基本推算出項目的成本。
遭遇阻力：江蘇“清單”成“一紙空文”
采訪中，不少人士認為，公布房價成本，不僅能促進政務公開、減少暴利、促進行業良性發展，還能幫老百姓減負，是一件三方共贏的好事。但意想不到的是，江蘇省要求公布“清單”的通知，在絕大多數地市沒有得到當地政府的落實。
據了解，到目前江蘇只有揚州等一兩個地市的物價部門出臺了相應的規定。明確商品房銷售時，銷售企業必須在醒目位置標明價格部門制定的基準價格和浮動幅度。“‘清單’受阻，主要是地方領導有些抵觸，觀念難以轉變。”
江蘇省物價局服務價格處處長華文十分無奈。
他舉例說，“以前物價部門處理中小學亂收費的案子時，方方面面的領導就會出來說情。這次物價局公布房價清單的規定也有相同遭遇。由于房價成本需要多個部門聯動，缺少了地方政府的有力支持，物價局的規定肯定執行不下去。”
華文分析，房地產的熱與不熱，關系到地方的諸多利益：從ＧＤＰ指標、財政收入、帶動相關產業到吸納就業等方方面面。此外，房地產開發商是一個很有實力的群體，他們有的比物價局更能左右地方政府。這些都是物價局的規定執行不下去的原因。
“地方政府和稅務部門是決定房價清單能否做出來的關鍵兩環。”南京審計學院財政稅收研究所所長蔣大鳴教授認為，要促進各部門信息共享，只能依靠政府的強力推進。他說，稅務部門幾乎了解房地產項目的各項成本，然而地方政府往往與開發商之間有千絲萬縷的聯系。各地為引進稅源爭相出臺各種優惠政策，會想方設法保護投資者的積極性，對房地產商的高額利潤會睜只眼閉只眼，這也使得原本能夠算清的一筆賬變得算不清楚了。
“成本清單”如何更科學、更細化？
盡管遇到了阻力，但江蘇省物價局的同志表示，還是要朝信息公開的方向努力。２００６年，將在一些地市進行房價成本公開的試點，取得經驗后，再在全省推廣。
江浙兩省地產界一些人士認為，房價成本似乎只是由傳統的土地價格、建安成本、營銷成本、政府稅費四大板塊構成，但實際上還有很多因素隱含其中，比如融資成本等，但是很少會有人愿意將這些商業秘密坦陳出來。在對土地等“政務信息”進行公布、滿足老百姓知情權的同時，還應努力建設一個具有權威性、科學性、專業性的測算體系，盡可能多地公布“市場信息”，讓成本清單足夠“清”，更好地發揮市場引導作用。
記者在采訪中發現，成本清單能否細化、科學，關鍵在于政府各有關部門在認識和行動上的統一。政府每個部門在各自職責范圍內公布相關內容，有些信息是交叉的，也有的內容比較敏感。僅從國土資源部門來說，就有兩個問題引人關注。
——協議出讓的土地價格會不會公布？
除了相對透明的“招拍掛”土地，在目前房地產市場上，有不少還在銷售樓盤的土地來自于早年間沒有實行招拍掛制度時的協議出讓。這種對比鮮明的“土地成本”會不會公布，成為人們關注的焦點。
——土地開發的進度會不會公布？
按照規定，土地閑置一年不開發將收取閑置費，閑置兩年將被收回。國土部門工作人員認為，土地開發的進度直接影響到土地利用計劃，影響到政府對商品房供應的調控能否落到實處，也影響到企業的資金成本，對房價具有不可小覷的影響，如果“房價成本清單”將“土地開發進度”列入其中，就將使“圈地”開發商無處遁形。
一些專家提出，在我國市場經濟發展初期，很多產業存在著操作不規范、暴利等灰黑現象，常常是產業越繁榮，風險就越大，問題也越多。因此對關系國計民生的重要行業采取“公布成本清單”的做法具有積極意義，建議擴大到更多的行業范圍，尤其是對和百姓切身利益有關、社會反響較大的行業，比如教育、電信等。
