昨日青島市房地產(chǎn)交易中心發(fā)布數(shù)據(jù)顯示，2012年12月全市新房成交17764套，其中新建住宅15240套，與11月環(huán)比上漲近兩成，達(dá)到了一年以來的最高點(diǎn)，為2012年的青島樓市畫上圓滿的句號(hào)。2012年青島全年賣出新房105737套，高于2011年，可見在經(jīng)歷了兩年的限購令調(diào)控后，壓抑許久的剛性需求紛紛釋放。如今從中央到省市已

下發(fā)通知，以限購令為主的調(diào)控措施2013年將繼續(xù)實(shí)施，業(yè)內(nèi)人士分析指出，房價(jià)大幅上升的可能性微乎其微，但整體上來看今年房地產(chǎn)市場將呈現(xiàn)穩(wěn)步上升的局面，不會(huì)比2012年差。

    上月數(shù)據(jù) 原膠南交易量異軍突起

    昨日房地產(chǎn)交易中心 “網(wǎng)上房地產(chǎn)”公布數(shù)據(jù)顯示，2012年12月全市新房總成交17764套，成交總量有了幅度可觀的上揚(yáng)，環(huán)比11月份的14605套上漲21.63%；其中新建住宅成交15240套，環(huán)比11月份上漲13.22%。青島新一輪的行政區(qū)劃調(diào)整在12月落地，加之部分區(qū)市又到了房屋維修金征收的臨界點(diǎn)，種種力量推動(dòng)島城住宅成交出現(xiàn)了增長，這種成交上漲尤以原膠南市最為顯著。

    原膠南市以6575套的成交量穩(wěn)居首位。由于自2013年1月1日起，黃島區(qū)原膠南轄區(qū)將開始征收房屋維修基金，市民在這里買房需交數(shù)千元至數(shù)萬元不等。面對(duì)這一政策上的調(diào)整，原膠南區(qū)域自2012年11月份以來出現(xiàn)了“瘋狂”購房的場面，在11月份創(chuàng)造了原膠南史上單月最高銷售紀(jì)錄的情況下，12月份又輕松將這個(gè)紀(jì)錄打破，售房量達(dá)到6575套，為2012年1—8月份的總和；其中圣誕節(jié)當(dāng)天售房量為704套，相當(dāng)于2012年上半年兩個(gè)月的售房量。業(yè)內(nèi)人士分析，導(dǎo)致這種現(xiàn)象出現(xiàn)的一個(gè)主要原因是購房者為避交房屋維修基金。緊隨原膠南的是膠州市，12月成交2867套。與前者一樣，膠州市自昨日起同樣開始征收房屋維修基金。

    面對(duì)市民的搶購熱情，各個(gè)樓盤項(xiàng)目也是鉚足了勁推新房源。新行政區(qū)劃后，黃島、市北的區(qū)域利好逐漸顯現(xiàn)，瞬間捧紅了這兩大區(qū)域，而黃島更是因?yàn)樗{(lán)色經(jīng)濟(jì)圈的發(fā)展、天然的自然資源優(yōu)勢、區(qū)域潛力等優(yōu)越的條件，吸引了無數(shù)購房者的眼球。銀盛泰星河城、萬科青島小鎮(zhèn)、珠山花園、龍湖原山、保利海上羅蘭等盤上市熱銷。另外在中海、綠城、萬達(dá)三個(gè)地產(chǎn)大鱷的接連加推開盤后，和記黃埔也乘勝追擊，于上周再次加推280余套新品。從目前情況看，樓市在年末走出一波“翹尾”行情。

    成交量 從嚴(yán)寒開局到歲末熱賣

    2012年青島樓市以嚴(yán)寒開局，1月份新房成交創(chuàng)近3年新低，僅有2646套。在2月份，由于《青島市房屋專項(xiàng)維修資金管理辦法 （試行）》即將施行，島城住宅大量搶簽，成交同比大漲77.20%。然而，這股熱潮并未持續(xù)太久，三四月份住宅成交大幅下滑，“金三銀四”一度黯然褪色。步入五六月份，島城樓市終于擺脫陰霾，開發(fā)商在這一時(shí)期開始按捺不住，紛紛降價(jià)走量，剛需大量入市，樓市成色十足。降價(jià)走量的救世舉措，果然受到了立桿見影的效果。七八月份，島城樓市再度發(fā)力，成交量一度沖破萬套大關(guān)。在此后的“金九銀十”中，樓市雖然并未再度沖高，但已經(jīng)處于高位的成交量穩(wěn)居不下，9月成交11734套，10月成交9571套。11月份，在開發(fā)商一股年末沖量的行動(dòng)中，島城樓市再度向上，沖到14605套，12月再攀新高，以17764套創(chuàng)下一年來的最高點(diǎn)。

    伴隨著樓市成交量的飄紅，開發(fā)商的資金壓力也得到了緩解，大手筆拿地成為2012年樓市濃墨重彩的一筆。從央企大鱷到本土房企，都紛紛出手拿地儲(chǔ)備，相繼出現(xiàn)多個(gè)地王。

    不過，庫存量的居高不下仍值得交易各方關(guān)注。2012年9月中下旬，全市住宅存量再度超過11萬套，10月更是逼近12萬套大關(guān)，加上住宅、辦公、商業(yè)等，庫存新房首超16萬套。至歲末，青島的新房庫存量高達(dá)150623套，給2013年島城樓市抹上了一層揮之不去的沉重。

    經(jīng)歷兩年的限購調(diào)控后剛性需求紛紛釋放 外來大鱷“反客為主”

    現(xiàn)象

    除了庫存、成交等數(shù)據(jù)的變化，縱觀2012年還有一個(gè)現(xiàn)象，那就是外來大鱷“反客為主”越來越明顯。進(jìn)入2012年，曾視作本地房企和外來大鱷平分秋色的市場格局被打破，幾家外來大鱷的市場占有率不斷飆升，在一輪輪剛需爭奪戰(zhàn)中，外來大鱷的爭奪風(fēng)頭一度蓋過本地房企。

    雖然2012年的樓市銷售數(shù)據(jù)尚未詳盡，但在今年上半年的樓市銷售榜單上已見分曉。上半年房企金額排名中，中海集團(tuán)以11.65億元獨(dú)占鰲頭，和記黃埔，萬科，中南，保利等大牌房企占據(jù)榜單前5名。本地房企上半年表現(xiàn)欠佳，只有海信、青特排到第9、10位。曾經(jīng)躋身2011年房企奪金TOP10的海爾地產(chǎn)和青建地產(chǎn)均未進(jìn)入前十。在銷售套數(shù)排行上，青島風(fēng)景憑借743套的驕人戰(zhàn)績榮登榜首，緊隨其后的中海國際社區(qū)和中南世紀(jì)城均突破700套大關(guān)。在銷售面積和銷售金額的排行榜上，同屬外來大鱷的和記黃埔·曉港名城和中海國際社區(qū)牢牢占據(jù)頭兩位。

    2012年下半年以來，這些外來大鱷持續(xù)發(fā)力，中海國際社區(qū)、萬科生態(tài)城、李滄萬達(dá)廣場、曉港名城、中南世紀(jì)城等大鱷不斷加推新品，見機(jī)調(diào)整營銷思路，進(jìn)一步鞏固市場占有率。在此期間，本土房企奮起直追，雖然也取得了一定成效，但與上半年滯后的銷量相比，2012年的總量很難與外來大鱷的業(yè)績企及。

    現(xiàn)狀

    1月島城樓市有點(diǎn)寒

    2013年初青島樓市將再度起航，1月開盤項(xiàng)目甚少，預(yù)計(jì)僅有六七個(gè)盤入市，島城樓市進(jìn)入暫時(shí)的休整期。

    業(yè)內(nèi)人士分析指出，2013年開始，包括周邊縣級(jí)市在內(nèi)的青島轄區(qū)將全面實(shí)施房屋維修金制度，為了躲避繳納房屋維修基金，歲末島城郊區(qū)出現(xiàn)了置業(yè)者扎堆過戶的景象，不少開發(fā)商也抓住了這個(gè)時(shí)機(jī)，將推盤計(jì)劃提前了。進(jìn)入1月，開發(fā)商沒有多余精力來進(jìn)行新一輪的推盤，就出現(xiàn)了所謂的“休整期”。

    也有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為這是開發(fā)商戰(zhàn)略性部署，為蓄勢再戰(zhàn)2013年準(zhǔn)備。2013年春節(jié)即將到來，天氣寒冷，購房者的購房欲望也越來越淡；另一方面，中央重申了2013年持續(xù)執(zhí)行限購政策的樓市調(diào)控導(dǎo)向，對(duì)購房者來講，年前還是年后購房并沒有多大差別，而且經(jīng)歷了三年的調(diào)控，購房者出手已經(jīng)趨于理性，開發(fā)商推盤也比較謹(jǐn)慎。從開盤情況就能預(yù)計(jì)到1月樓市的成交量走低勢在必然，春節(jié)過后青島樓市的走向是否會(huì)如2012年年尾一樣那么火熱，還需等待各調(diào)控政策的推出和“回暖”信號(hào)的發(fā)出。不過業(yè)內(nèi)人士大多認(rèn)為，中央及我省住建部門已明確了2013年將持續(xù)執(zhí)行限購政策的樓市調(diào)控，在此背景下2013年房價(jià)很難大幅上漲，但不排除局部區(qū)域的微調(diào)。總體而言市場還是會(huì)穩(wěn)步上升，除非有其他調(diào)控措施出臺(tái)。

    2012年樓市大事件回顧

    3月：首套優(yōu)惠重出江湖

    短暫謝幕的8.5折利率重返舞臺(tái)。2012年3月22日，青島銀行總部率先在各個(gè)分支機(jī)構(gòu)實(shí)行了首套房8.5折的利率優(yōu)惠。據(jù)知情人士透露，此次利率優(yōu)惠的調(diào)整，緣于人民銀行向各銀行發(fā)出的通知，將個(gè)人住房的首套房貸款利率下限在基準(zhǔn)利率基礎(chǔ)上下調(diào)15%，各銀行在基準(zhǔn)利率和利率優(yōu)惠下限之間，依據(jù)各銀行的貸款額度以及貸款申請(qǐng)人的財(cái)務(wù)評(píng)估結(jié)果進(jìn)行自主定價(jià)。這標(biāo)志著銀行針對(duì)首套房購房者的房貸利率重新回到折扣時(shí)代。

    4月：紫御觀邸“直降百萬”

    全國樓市進(jìn)入深度調(diào)控期后，大幅降價(jià)的聲音不絕于耳。中小房企為了緩和資金鏈的緊張，以價(jià)換量；大型房企雖不差錢，但搶占市場謀求發(fā)展之下依舊優(yōu)惠頻頻。

    2012年4月17日，位于山東路的大鱷項(xiàng)目中海·紫御觀邸公開爆出 “直降百萬”的降價(jià)信息，平均優(yōu)惠幅度為每平方米4000多元，降幅驚人，可謂2012年島城樓市降價(jià)潮中打出的最響一槍。中海·紫御觀邸的降價(jià)，表明在房地產(chǎn)市場調(diào)控的大背景下，高端物業(yè)也開始考慮壓縮利潤空間，換取市場銷量。

    5月：“限墅令”重出江湖

    2012年5月下旬，國資部發(fā)布了2012年土地供應(yīng)計(jì)劃報(bào)告，指出要合理增加普通商品住房用地，嚴(yán)格控制高檔住宅用地，不得以任何形式安排別墅類用地。繼而在6月中下旬，由國土資源部、國家發(fā)改委聯(lián)合發(fā)布的《關(guān)于發(fā)布實(shí)施<限制用地項(xiàng)目錄（2012年本）>和<禁止用地項(xiàng)目目錄 （2012年本）>的通知》，再次要求，各地嚴(yán)格控制高檔住宅用地，不得以任何形式安排別墅類用地，并將住宅項(xiàng)目容積率嚴(yán)格限定不得低于1.0。

    6月、7月：年內(nèi)兩次降息

    正當(dāng)房地產(chǎn)行業(yè)在嚴(yán)厲調(diào)控之下艱難行走時(shí)，年中的兩次降息，為整個(gè)行業(yè)減緩了市場的沖力，帶來一絲希望。年內(nèi)首次降息是央行在2012年6月7日宣布，自6月8日起，金融機(jī)構(gòu)一年期存款基準(zhǔn)利率下調(diào)0.25個(gè)百分點(diǎn)，一年期貸款基準(zhǔn)利率下調(diào)0.25個(gè)百分點(diǎn)，其他各檔次存貸款基準(zhǔn)利率及個(gè)人住房公積金存貸款利率相應(yīng)調(diào)整。這次降息是自2008年12月以來央行的首次降息。

    7月5日央行再次公布，決定自2012年7月6日起，金融機(jī)構(gòu)一年期存款基準(zhǔn)利率下調(diào)0.25個(gè)百分點(diǎn)，一年期貸款基準(zhǔn)利率下調(diào)0.31個(gè)百分點(diǎn)。此次降息為不對(duì)稱降息，利率差縮小，意味著銀行從存貸款之間獲取的利息收入空間縮小。對(duì)房地產(chǎn)而言，相對(duì)大幅地降低貸款基準(zhǔn)利率，能夠減輕貸款的壓力。

    兩輪下調(diào)之后，目前5年期以上貸款基準(zhǔn)利率為6.55%，降息前已經(jīng)辦理好按揭的貸款者，將在今年1月1日開始執(zhí)行新的基準(zhǔn)利率。

    9月、12月：保障房全面發(fā)力

    今年年初，青島市住房保障工作會(huì)議公布了今年全年的保障房工作目標(biāo)，2012年省政府下達(dá)青島市保障性住房建設(shè)指標(biāo)為23085套。截至目前，我市已在31個(gè)項(xiàng)目中落實(shí)24388套保障性住房房源，圓滿完成國家和省下達(dá)我市的保障性住房建設(shè)任務(wù)。

    此外今年全市共向市民推售了兩批保障房。首批保障房于2012年9月19日公開銷售，一共5451套房源，包含10個(gè)經(jīng)濟(jì)適用住房項(xiàng)目和3個(gè)限價(jià)商品住房項(xiàng)目，這是我市歷史上集中推出房源最多的一次公開銷售。12月10日，青島市2012年第二批5個(gè)經(jīng)濟(jì)適用住房項(xiàng)目和2個(gè)限價(jià)商品住房項(xiàng)目開始公開銷售，房源共計(jì)3250套。此外公開配租的廉租住房和公共租賃住房房源共有513套，市區(qū)今年已累計(jì)配租配售保障性住房9214套，標(biāo)志著市政府年初確定的配租配售保障性住房不少于9000套的任務(wù)目標(biāo)圓滿完成。

    11月-12月：年末再現(xiàn)地王

    2012年12月13日，香港東路23號(hào)B地塊（即“中國海洋大學(xué)浮山校區(qū)原址”）走上拍賣臺(tái)，經(jīng)過二十多輪的叫價(jià)后被拍走，成交價(jià)高達(dá)13040元/平方米，打破此前紀(jì)錄，成為嶗山新地王。（記者 孫靜芳）