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    連降了8個月之后，上月青島市房價終于止跌，部分區域有趨穩跡象，購房者信心回升，在此情況下青島開發商趁熱打鐵，加快推盤速度。昨日記者調查了解到，繼7月開盤數量驟增之后，8月將繼續加碼，預計有近20家樓盤將開盤，青島樓市在傳統淡季之后迎來了開盤小高峰。除了一直備受關注的剛需盤外，近來部分偏中高端的樓盤或戶型也陸續上市，可見改善型購房者也已悄然入市。

    講述>&

    進入7月份，島城各樓盤開盤加推頻率明顯加快。城陽與李滄是目前島城最大的剛需盤及剛需客戶聚集地，區域內近期有御景尚都、臻園、祥泰正陽東郡、天泰城微社區、正商紅河谷、潤發湖畔雅居、偉東幸福之城三期等項目陸續集中推盤，很多剛需客戶見狀入市購房。

    家住山東路的于先生結婚已有幾年，但一直和父母住在一起，“其實這兩年一直在看房子，但感覺高不可攀，而且一些區域漲得太快，實在無法接受。”于先生說，經過兩年的等待他上周終于定下了黑龍江路上一新盤的房子，位于22層的92平方米新房房款加稅費總共93萬元。

    “從去年開始我就關注這個樓盤，一來是靠近地鐵，交通方便，二來距離我和媳婦單位都不算太遠，最重要的是價格在接受范圍內，我看好的這套房子之前價格大約在9150元/平方米左右，到了這個月差不多9500元/平方米，感覺市場經過一年半的沉寂后，很多人開始買房子了，尤其是利率下調后成交量大幅上升，開發商有悄悄提價的嫌疑，我要趕緊入手。”于先生說，而隨后前往李滄區交易中心辦理無房證明、限購證明的經歷似乎印證了于先生的看法。“簽合同辦貸款都要開這兩個證明，我上午8點到交易中心，本以為時間挺早的，哪知道過去一看前面已經排了100多人，但交易中心一天只發60個號。上周一我特意提前到5點就去排隊，但還是去晚了，前面已經排了大約七八十人，沒辦法周三又去了一次才開出證明。隊伍里買新房、買二手房的都有，反正感覺好多人都在買房。”

    探訪>>> 氣溫雖高售樓處人擠人

    而進入8月份，開發商開盤的熱情絲毫沒減。市北區的香山美墅、盛世美邦、四方區的海信湖島世家等新盤都將入市，而李滄區更是多個新盤入市，主打首次置業或首次改善的剛需客戶群體，如地處李滄區黑龍江路的時代城將于8月份推出高層住宅，戶型面積從56—280平方米，主推56—130平方米的剛需戶型。據了解，時代城下半年的推盤量將達到千套以上，成為市場關注的焦點。昨日記者隨看房車前往該項目探訪，盡管氣溫很高，但售樓處幾乎是人擠人。“這段時間很多剛需客戶過來看房，還有一些改善型需求客戶。”該項目營銷負責人說，盡管剛需客戶還是目前購房的主力軍，但在開發區、李滄區、城陽區，首次改善型甚至再次改善型客戶的來電量、成交量明顯增多，小房換大房、舊房換新房等需求開始活躍。此外藍山灣二期、中南世紀城等也將開盤或加推新房源，主打50—80平方米的中小戶型。

    調查>>> 剛需與豪宅“兩頭升溫”

    此外，從近幾個月開盤的現狀來看，樓市呈現剛需住宅與豪宅產品“兩頭升溫”的狀況。6月底，積蓄兩年的豪宅大盤——青島華潤中心悅府開盤，起價25000元/平方米，均價28000元/平方米，僅2小時銷售8億元。位于西海岸的龍湖原山于6月24日開盤，首期66套別墅，起價370萬元/套，當場售罄。

    多個知名豪宅低價入市后獲得了很好的銷售業績，這對島城樓市起到示范作用。再加上數月來豪宅整體成交量的回升，促使8月更多的豪宅推盤入市。8月份島城計劃入市的項目中，包括別墅、公寓、寫字樓、花園洋房等類型的中高端項目有8個之多，占到總開盤量的一半左右。其中香山美墅即將開盤，100福國際山莊、麗山國際等陸續加推別墅。

    “豪宅的低價入市，擴大了高端客群的容量。”業內人士分析，限購實施以來，以別墅為代表的高端需求受到嚴重壓制，積累了大規模的潛在需求。在樓市回暖的各項利好因素來臨之時，尤其是降息、房價止跌等標志性利好出現時，使他們對市場的判斷開始樂觀，部分潛在高端客群開始考慮進入別墅市場。

    【分析】 樓市“淡季不淡”但仍供大于求

    在一陣陣緊鑼密鼓的樓市促銷戰中，雖然成交量呈現回暖勢頭，但反觀樓市存量，仍有接近11萬套商品住宅待售，整體市場的庫存壓力依然不減。根據權威機構數據分析，上半年全市商品住宅去化周期為25個月，也就是說以現有銷售速度需25個月銷售完，現有庫存這一數字較去年同期延長了一倍之多。對此，業內人士表示，剛需也好，高端客群也罷，島城樓市潛在消費群體，在降息及開發商促銷等實質利好刺激下，得到進一步釋放，讓島城樓市保持“淡季不淡”的局面。但潛在消費群體持續釋放仍需要房價保持實實在在優惠為基礎，以價換量仍為房企良策。

     【延伸閱讀】8月20盤集中上市 老盤敢"喊漲"新盤只敢“以價換量”

    【鏈接】 中央連續發出穩定樓市信號

    盡管成交量的回升讓購房者、投資者和開發商開始看好樓市，但目前國內經濟形勢的大氣候決定了未來樓市仍存在不確定因素，“樓市將走向何方還是要看大政策如何走，‘樓市回暖’的說法在很大程度上是開發商為刺激購房者出手而使出的營銷策略。”島城樓市分析人士龍江說，青島樓市庫存仍處高位，宏觀調控政策不會改變，下半年開發商集中推盤，樓市整體供大于求的買方市場格局不會改變。而且從7月份以來住建部釋放的信息來看，房地產調控政策放松的可能性微乎其微，降價跑量是唯一的途徑。

    在近兩個月的時間內，中央連續多次發出穩定樓市的信號。7月7日，溫家寶總理表示，必須堅定不移做好調控工作，把抑制房地產投機投資性需求作為一項長期政策；7月17日，國土資源部表示，將繼續堅持房地產調控不動搖；7月19日國土資源部和住建部又聯合下發緊急通知表示要堅決防止房價反彈。專家認為，房地產調控的政策指向十分明確，而密集的表態將會徹底打消地方政府松綁的試探行為。（記者 孫靜芳）