????房地產(chǎn)商資金壓力明顯 江浙房企向員工募集資金

????在浙江一家中型房地產(chǎn)公司工作的顧偉新（化名）近日購(gòu)買了10萬(wàn)元信托理財(cái)產(chǎn)品。與其他信托產(chǎn)品不同的是，顧偉新購(gòu)買的是該地產(chǎn)公司特定向內(nèi)部員工發(fā)售的產(chǎn)品，年收益率達(dá)12%。

????“通過信托的形式向企業(yè)員工募集資金，緩解燃眉之急，這種方式已在江浙地產(chǎn)圈內(nèi)悄然興起，很多知名房企也加入了信托化內(nèi)部籌資的行列。”據(jù)業(yè)內(nèi)資深人士介紹，信托化內(nèi)

????近期，銀監(jiān)會(huì)叫停了銀信合作業(yè)務(wù)，信貸調(diào)控進(jìn)一步收緊；房地產(chǎn)商的融資難度和融資成本大幅飆升。此前，在港上市的內(nèi)地房企紛紛轉(zhuǎn)向境外發(fā)行高息債券，而不少A股上市公司則通過信托、委托貸款、股權(quán)質(zhì)押融資等方式“找錢”。

????專家指出，曾經(jīng)規(guī)模雄厚的地產(chǎn)商順馳，因?yàn)檫^快擴(kuò)張和巨額負(fù)債而最終崩盤。如今的地產(chǎn)商千方百計(jì)籌資的共同結(jié)果是高利率，在樓市低迷的背景下，高昂的融資成本最終可能成為壓在房企身上的“千鈞重?fù)?dān)”，地產(chǎn)商切不可掉以輕心，否則有可能重蹈當(dāng)年順馳危機(jī)的覆轍。

????融資成本攀升

????“兩年前那一輪行業(yè)低谷時(shí)，房企公開融資的成本最高也就到10%左右；今年，很多企業(yè)發(fā)債或信托融資的利率高達(dá)12%-17%。”一位信托公司的經(jīng)理告訴中國(guó)證券報(bào)記者。

????7月6日，中南建設(shè)公告與中鐵信托合作，由中鐵信托以信托資金對(duì)其“青島海灣新城”項(xiàng)目融資5億元。包括管理費(fèi)在內(nèi)，此次融資年綜合費(fèi)用率達(dá)到12%。

????供職于中融信托的張先生介紹，“年初時(shí)，房地產(chǎn)信托產(chǎn)品的年化收益率還可以做到10%以下，而現(xiàn)在，一般開發(fā)商從信托渠道融資，利率高達(dá)15%—17%，優(yōu)質(zhì)開發(fā)商信托融資利率也達(dá)到12%左右。”

????無獨(dú)有偶，在港上市的內(nèi)地房企發(fā)行債券的利率也大幅攀升。4月22日，雅居樂發(fā)行了7年期債券，募集資金6.5億美元，利率指導(dǎo)區(qū)間定在8.875%—9%。4月16日，碧桂園發(fā)行的7年期債券，募集資金5.5億美元，債券利息為11.25%。4月22日，佳兆業(yè)發(fā)行5年期債券，募集資金3.5億美元，利息高達(dá)13.5%。5月5日，花樣年在香港發(fā)行了本金總額為1.2億美元的擔(dān)保優(yōu)先票據(jù)，票據(jù)于2015年5月到期，年利率達(dá)到14%。

????銀行貸款、再融資受到限制，嚴(yán)厲調(diào)控使銷量下滑，依靠銷售回款也不容易，有境外再融資優(yōu)勢(shì)的在港上市房地產(chǎn)企業(yè)開始以高息為代價(jià)求得資金。在花樣年之前，碧桂園、雅居樂、佳兆業(yè)等已紛紛發(fā)債進(jìn)行境外融資，這些內(nèi)地房企境外融資的成本連續(xù)攀升。

????恰在此時(shí)，上市公司委托貸款也開始增多。今年截至6月25日，共有532則上市公司公告“委托貸款”事項(xiàng)，比去年同期增長(zhǎng)30.1%。借款方為開發(fā)商的委托貸款利率，明顯高于基準(zhǔn)的利率水平。

????WIND統(tǒng)計(jì)顯示，今年以來已經(jīng)有37家房地產(chǎn)上市公司的各類股東以股權(quán)質(zhì)押方式進(jìn)行了92宗融資活動(dòng)，質(zhì)押股份總數(shù)接近52億股。僅5月份以來就發(fā)生31宗質(zhì)押融資活動(dòng)，6月份以來愈演愈烈。而去年全年僅有19家上市房企進(jìn)行了31宗股權(quán)抵押融資。

????據(jù)了解，信托公司除了將房地產(chǎn)信托貸款利率水平提高到10%以上，還降低貸款抵押物的抵押率，以此加強(qiáng)相關(guān)信托產(chǎn)品的風(fēng)險(xiǎn)控制，從而變相提高了房地產(chǎn)企業(yè)通過股權(quán)抵押信托來融資的成本。

????有香港分析師表示，房企融資息率與公司經(jīng)營(yíng)狀況和議價(jià)能力密切相關(guān)，利息越高表明公司的償債風(fēng)險(xiǎn)越高。房地產(chǎn)調(diào)控下的內(nèi)地房企經(jīng)營(yíng)和融資難度加大，市場(chǎng)憂慮上升，境外發(fā)債擴(kuò)張的利率成本也越來越高。

????第一上海地產(chǎn)分析師認(rèn)為，內(nèi)地今年的房地產(chǎn)調(diào)控政策力度較大，下半年房地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)金狀況可能吃緊，很多房企要趁著目前財(cái)務(wù)狀況好的時(shí)候發(fā)債，才能吸引更多投資者。

????融資渠道加緊收窄

????早在今年年初，銀行收緊房地產(chǎn)開發(fā)貸款的苗頭就已顯現(xiàn)。在國(guó)務(wù)院4月中旬出臺(tái)嚴(yán)厲調(diào)控政策后，銀監(jiān)會(huì)隨之宣布收緊對(duì)各類房地產(chǎn)貸款的監(jiān)管，并加強(qiáng)對(duì)土地開發(fā)、房產(chǎn)開發(fā)貸款的監(jiān)管，要求貸前審查須履行“面測(cè)、面試和居訪”三大程序，嚴(yán)打假按揭。還將收緊對(duì)土地開發(fā)貸款、房地產(chǎn)開發(fā)商貸款的審慎性監(jiān)管。

????信貸井噴被認(rèn)為是導(dǎo)致2009年房?jī)r(jià)飆升的最重要原因，保守測(cè)算有兩成新增信貸流入房地產(chǎn)市場(chǎng)。根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)，2009年房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金來源57128億元，比上年增長(zhǎng)44.2%。其中，國(guó)內(nèi)貸款11293億元，增長(zhǎng)48.5%；個(gè)人按揭貸款8403億元，增長(zhǎng)116.2%。這兩項(xiàng)貸款數(shù)額相加就達(dá)19696億元，約占去年全年新增貸款的20%。

????今年初，監(jiān)管部門就設(shè)定了7.5萬(wàn)億的信貸投放目標(biāo)，并要求按照“3∶3∶2∶2”的季度投放比例投放，各家銀行都將信貸規(guī)模在內(nèi)部進(jìn)行了分解，絲毫不敢“超額放貸”、“超速放貸”。

????房地產(chǎn)企業(yè)從銀行獲取貸款難度加大，信托、委托貸款以及股權(quán)質(zhì)押等融資形式迅速增多。統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，今年上半年，新成立的房地產(chǎn)信托產(chǎn)品接近140款，成立規(guī)模超過350億元，而2009年全年有181款房地產(chǎn)投資信托，規(guī)模為327億元。

????然而，銀監(jiān)會(huì)叫停銀信合作業(yè)務(wù)后，銀行已開始停發(fā)為房地產(chǎn)開發(fā)商提供融資的信托類理財(cái)產(chǎn)品。深圳有信托公司負(fù)責(zé)人表示，通常在銀行收緊房地產(chǎn)貸款的時(shí)候，管理層對(duì)信托公司的房地產(chǎn)開發(fā)融資的信托計(jì)劃也會(huì)加以限制，2008年就是個(gè)明顯的例子。

????資金壓力明顯

????從高息融資的內(nèi)地房企來看，許多公司面臨購(gòu)地支出與開發(fā)資金的壓力。以花樣年為例，2009年花樣年?duì)I業(yè)收入24.59億元，同比上升了109.4%，僅去年一年，花樣年就合計(jì)取得26幅土地，規(guī)劃總建筑面積約209萬(wàn)平方米，預(yù)計(jì)今年新開工面積達(dá)到111萬(wàn)平方米。這都需要大量的開發(fā)資金及土地投資。

????同樣可能面臨壓力還有在高負(fù)債率的情況下繼續(xù)擴(kuò)張的房企，銷售快速下滑后也瀕臨困境。以綠城中國(guó)為例，2009年公司456億元的地價(jià)款中，還有230多億元沒有付清。今年綠城又購(gòu)買一批土地，地價(jià)款為90億元左右。綠城今年的在建項(xiàng)目多達(dá)102個(gè)，在建面積超過1200萬(wàn)平方米，新開工面積將超過800萬(wàn)平方米。

????據(jù)WIND數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，2010年一季度末，按申萬(wàn)一級(jí)行業(yè)分類的102家A股房地產(chǎn)企業(yè)持有的貨幣資金合計(jì)達(dá)1792億元，同比增長(zhǎng)60.4%，創(chuàng)出三年以來新高。其中，萬(wàn)科、首開股份、保利地產(chǎn)、金融街等公司貨幣資金超過100億元，另外，金地集團(tuán)、招商地產(chǎn)、新湖中寶等多家公司貨幣資金超過50億元。

????但一季度末，A股房企短期借款、長(zhǎng)期借款、應(yīng)付債券、一年內(nèi)到期非流動(dòng)負(fù)債等帶息負(fù)債的總額為3408.15億元，與現(xiàn)有貨幣資金相比，負(fù)債壓力不小。

????摩根大通中國(guó)投資銀行副主席龔方雄表示，內(nèi)地正在收緊對(duì)房地產(chǎn)的融資，開發(fā)商今年在海外融資要明顯優(yōu)于內(nèi)地融資。海外幾個(gè)主要的經(jīng)濟(jì)體目標(biāo)很明確，就是低息不加息，而且政策會(huì)維持相當(dāng)長(zhǎng)的時(shí)間。

????龔方雄認(rèn)為，如果再把人民幣可能升值的幅度考慮進(jìn)去，目前海外融資的成本可能比內(nèi)地還低，目前內(nèi)地的信托融資利率是13-15%左右，但是海外就算是高息融資的成本，也不過是12%-13%，如果短債形式融資的話，海外的融資成本更加低。從今年的整個(gè)市場(chǎng)環(huán)境來講，海外融資要優(yōu)于內(nèi)地融資。

????券商：房地產(chǎn)毛利率下行

????隨著房地產(chǎn)行業(yè)步入深度調(diào)整，行業(yè)的利潤(rùn)增速面臨下滑的壓力。近期不少券商在中期報(bào)告中都指出，下半年整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)將進(jìn)入下行調(diào)整期，行業(yè)的毛利率面臨下降的壓力，同時(shí)資金面的影響也將逐步顯現(xiàn)。

????毛利率面臨下降壓力

????申銀萬(wàn)國(guó)研究報(bào)告稱，2009年下半年房地產(chǎn)新開工和投資趨向過熱，這導(dǎo)致行業(yè)從2010年下半年起會(huì)逐步進(jìn)入庫(kù)存增長(zhǎng)階段，從而形成對(duì)房?jī)r(jià)的壓制。未來行業(yè)盈利水平和利潤(rùn)增速面臨下滑；預(yù)計(jì)2010-2012年，行業(yè)平均利潤(rùn)率將由此前的41%降低至20%。企業(yè)更多依賴內(nèi)生增長(zhǎng)，而房?jī)r(jià)上漲平穩(wěn)將導(dǎo)致利潤(rùn)增長(zhǎng)受限；轉(zhuǎn)型期間，政策對(duì)行業(yè)的壓制導(dǎo)致融資受限，未來融資規(guī)模勢(shì)必下降；2010年銷售下滑導(dǎo)致企業(yè)平滑利潤(rùn)意愿顯著，預(yù)計(jì)2010年行業(yè)利潤(rùn)增速為31%。

????中航證券研究員張紹坤認(rèn)為，2009年7月至2010年5月累計(jì)新開工面積達(dá)到13億平方米，是2009年全年商品房銷售面積的1.4倍，住宅供給相對(duì)較為充足，住宅市場(chǎng)將呈現(xiàn)2010年庫(kù)存累積、2011年庫(kù)存消化的態(tài)勢(shì)。根據(jù)月供收入比和租金收益率測(cè)算，商品住宅價(jià)格回落幅度在10-30%，調(diào)整時(shí)間在1-2年，其中一線城市調(diào)整壓力較大。

????銀河證券分析人士指出，2010年開發(fā)類地產(chǎn)上市公司的毛利率面臨下降壓力。2009和2010年商品房售價(jià)中地價(jià)占比在提升，預(yù)計(jì)從2008年的23%上升至26%和27%。此外，土地增值稅的嚴(yán)格清算對(duì)公司整體平均而言，影響不大。預(yù)測(cè)主要開發(fā)類上市公司毛利率水平可能下降3-4個(gè)百分點(diǎn)。

????資金面受到影響

????從去年的“爭(zhēng)地”到今年的“退地”，土地市場(chǎng)可謂風(fēng)云突變。隨著地價(jià)節(jié)節(jié)下調(diào)，再加上資金渠道受限，曾經(jīng)的高價(jià)地所帶來的資金壓力正在逐漸顯現(xiàn)。榮盛發(fā)展近期就公告稱，公司于2007年12月所拿南京仙林地塊已解除土地出讓合同。該宗地塊總價(jià)7.1億元，已繳納2.84億元，其中1.065億元定金不予退還。

????國(guó)泰君安分析師孫建平指出，公司對(duì)于該項(xiàng)目已于2008、2009年度共計(jì)提減值準(zhǔn)備0.60億元，剩余0.47億元將于2010年中報(bào)計(jì)提，折合降低每股收益0.03元。孫建平表示，南京退地使公司可以有充裕的資金做更好的拿地選擇，緩解市場(chǎng)向下時(shí)的資金壓力。

????對(duì)于類似的退地現(xiàn)象，東方證券研究員楊國(guó)華表示，去年高價(jià)拿地的開發(fā)商將會(huì)面臨開發(fā)資金的壓力，但是在短時(shí)期內(nèi)還不會(huì)明顯暴露。三四季度房?jī)r(jià)下降后，開發(fā)商可能會(huì)對(duì)去年高價(jià)地計(jì)提減值，未來開發(fā)商的資金壓力會(huì)越來越緊。他表示，尤其在去年快速擴(kuò)張后，很多新開工項(xiàng)目的支出很大，但目前銀行信貸、再融資、信托等融資閘門被關(guān)閉后，開發(fā)商的資金流入能力大幅下降。因此未來主要還是通過降價(jià)促銷的方式來加快周轉(zhuǎn)，促進(jìn)銷售回款，以解決資金問題。

????招商證券研究員賈祖國(guó)則表示，目前已適當(dāng)下調(diào)了部分地產(chǎn)公司盈利預(yù)測(cè)，下降幅度在20%左右。這主要基于三點(diǎn)考慮：4月份開始嚴(yán)厲的政策調(diào)控；地產(chǎn)再融資的從嚴(yán)，絕大多數(shù)想股權(quán)融資的地產(chǎn)公司可能在未來2年內(nèi)都很難獲得融資；部分公司預(yù)收款情況出現(xiàn)一定程度的惡化，資金面受到一定程度的影響。(林喆 萬(wàn)晶 于萍)