????股市再融資了如春夢(mèng)，銀行開(kāi)發(fā)貸越收越緊，往年救命稻草般的信托融資也被戴上了種種枷鎖。對(duì)于“沒(méi)有錢(qián)萬(wàn)萬(wàn)不能”的開(kāi)發(fā)商而言，這個(gè)夏天似乎只剩下降價(jià)回籠資金一條路可走。但市場(chǎng)總不乏柳暗花明的故事，種種壓力之下，開(kāi)發(fā)商開(kāi)始瞄準(zhǔn)龐大的社會(huì)游離資金，還有等待人民幣升值的境外資金。于是，各種模式的地產(chǎn)“基金”正在形成。

????地下錢(qián)莊變身地產(chǎn)PE

????“我們這幾個(gè)月的資金主要都是投放在房地產(chǎn)上

????“現(xiàn)在找我們的地產(chǎn)項(xiàng)目太多了，長(zhǎng)期融資、短期過(guò)橋，各種需求都有。”李濤表示，讓他決定投入地產(chǎn)項(xiàng)目就是一個(gè)需要短期過(guò)橋的項(xiàng)目。這是一個(gè)位于中山的開(kāi)發(fā)商，3個(gè)月前拿下了一個(gè)總地價(jià)近5000萬(wàn)元的項(xiàng)目，但由于國(guó)家加大調(diào)控力度，開(kāi)發(fā)商無(wú)法像以往般挪用其他銀行貸款支付地價(jià)。與此同時(shí)，如果不繳納土地款，開(kāi)發(fā)商就拿不到“四證”，更不要說(shuō)向銀行申請(qǐng)開(kāi)發(fā)貸。時(shí)間拖得過(guò)久，面對(duì)的將是地方政府高額的土地罰金，甚至直接收回土地。

????于是開(kāi)發(fā)商求助于李濤，4月初李濤向他們借出了2500萬(wàn)元。“現(xiàn)在這筆錢(qián)我們已經(jīng)收回，外加500萬(wàn)元利息。”6月底李濤告訴記者。開(kāi)發(fā)商在繳清土地款后，第一時(shí)間向銀行融得開(kāi)發(fā)貸，并且同時(shí)向李濤表示提前歸還這筆年利率高達(dá)100%的借款。

????“這種情況下，開(kāi)發(fā)商哪來(lái)資金開(kāi)發(fā)項(xiàng)目呢？”面對(duì)記者的疑問(wèn)，李濤透露“還是我們的錢(qián)”。原來(lái)李濤看到開(kāi)發(fā)商繳清土地款并且從銀行取得開(kāi)發(fā)貸，認(rèn)為該項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)已經(jīng)降到可承受范圍，于是將2500萬(wàn)元的短期借款延展為2000萬(wàn)元的長(zhǎng)期借款，只收取前期500萬(wàn)元利息。而新一期借款利率降為18%。

????正是這一次業(yè)務(wù)合作，讓李濤看到了房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的巨大前景；而向李濤借錢(qián)的開(kāi)發(fā)商也看上了民間龐大的“錢(qián)袋子”。于是兩者一拍即合，開(kāi)發(fā)商與李濤合伙成立一家投資公司，李濤負(fù)責(zé)尋找投資人，募集的資金主要投入此開(kāi)發(fā)商在珠三角的四個(gè)項(xiàng)目，直接投資于項(xiàng)目股權(quán)，開(kāi)發(fā)完畢后以分紅的形式退出。

????“現(xiàn)在投資的項(xiàng)目，至少要到一年半后再進(jìn)入市場(chǎng)銷(xiāo)售。”而在李濤看來(lái)，政府嚴(yán)控房地產(chǎn)市場(chǎng)的幾率微乎其微，所以風(fēng)險(xiǎn)并沒(méi)有想象的大。“2008年的經(jīng)驗(yàn)顯示，只要中國(guó)經(jīng)濟(jì)不出現(xiàn)全面的危機(jī)，一年半后的回報(bào)驚人。”李濤告訴《中國(guó)經(jīng)營(yíng)報(bào)》記者，最近像他一樣準(zhǔn)備“賭一把”的民間資本大有人在。“現(xiàn)在地下金融的利率非常高，珠三角一帶的年利率差不多上漲了50%。去年年 　底，上千萬(wàn)元的借貸年利率大部分在20%左右，現(xiàn)在起碼要30%。”李濤表示，其中很大部分原因就是被地產(chǎn)商的短期借款托起來(lái)的。

????地產(chǎn)商3000億元資金缺口

????僅僅是一場(chǎng)房地產(chǎn)調(diào)控，就可以把中國(guó)的地下金融利率大幅托高？究竟地產(chǎn)商需要多少資金。

????據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局1～5月全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行情況顯示，5月全國(guó)70個(gè)大中城市商品房銷(xiāo)售額為3335億元，比上月減少1113億元，降幅為25%。

????資金回籠少了1000多億元，但開(kāi)發(fā)商的投資還在不斷增長(zhǎng)，5月房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)完成的投資達(dá)到3985億元，環(huán)比上漲了近20%，增加了648億元；與此同時(shí)，5月的土地購(gòu)置費(fèi)用也達(dá)到了1019億元，環(huán)比增加了709億元，同比增長(zhǎng)了1.59倍。

????僅僅是這兩項(xiàng)，開(kāi)發(fā)商就必須比上月多投入1357億元。去年房地產(chǎn)市場(chǎng)供求兩旺，開(kāi)發(fā)商的資金準(zhǔn)備充分。這2000多億元的差額也許并不可怕，“可怕的是政府的調(diào)控措施還在繼續(xù)推行”。某上市房企的財(cái)務(wù)副經(jīng)理表示。最近的一項(xiàng)調(diào)控措施是國(guó)稅總局下發(fā)的《關(guān)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問(wèn)題的通知》，如果這一清算嚴(yán)格執(zhí)行，房地產(chǎn)行業(yè)僅僅是去年的土地增值稅，就要再面對(duì)1000多億元的支出。

????該通知要求各地政府，6月底前上報(bào)當(dāng)?shù)厍逅阌?jì)劃，并選擇3～5個(gè)定價(jià)過(guò)高、漲幅過(guò)快的房地產(chǎn)項(xiàng)目作為典型清算對(duì)象。事實(shí)上土地增值稅早在1993年已經(jīng)頒布，該稅種采取累進(jìn)稅率計(jì)算，原則是毛利越高，課稅越重。但一直以來(lái)各地的土地增值稅征收不力，通常是按銷(xiāo)售金額1%預(yù)征，又極少進(jìn)行清算。世聯(lián)地產(chǎn)有報(bào)告指出，按2009年全國(guó)商品住宅銷(xiāo)售額3.8萬(wàn)億元計(jì)算，以現(xiàn)行的預(yù)征率，開(kāi)發(fā)商最多一共預(yù)付了763億元土地增值稅，而如果國(guó)家嚴(yán)格累進(jìn)稅率計(jì)算，2009年開(kāi)發(fā)商應(yīng)繳土地增值稅額最少也達(dá)到2641億元。

????中央此番對(duì)各地的清算，并未要求嚴(yán)格按照四級(jí)累進(jìn)利率進(jìn)行征收，只是規(guī)定核定征收率原則上不得低于5%，換言之，這意味著，開(kāi)發(fā)商2009年至少要交1907.5億的土地增值稅，開(kāi)發(fā)商還要補(bǔ) 1144.5億稅。這僅僅是去年的稅款，如果還要清算往年的稅額，這將是另一筆天文數(shù)字。

????伴隨著可能的支出增大，開(kāi)發(fā)商的融資渠道卻一再被壓縮。“公司面臨著較大資金壓力等風(fēng)險(xiǎn)挑戰(zhàn)”，6月中旬，深深房A發(fā)布預(yù)告稱，這也成為調(diào)控以來(lái)首家坦承資金風(fēng)險(xiǎn)的開(kāi)發(fā)商。據(jù)WIND資訊統(tǒng)計(jì)，2009年至今，申萬(wàn)行業(yè)分類下共有49家A股房地產(chǎn)公司公布增發(fā)預(yù)案，擬合計(jì)募資金額超過(guò)1100億元。但截止到六月，超過(guò)30家公司的股價(jià)跌破增發(fā)價(jià)，占比超過(guò)六成。以往行之有效的“圈地—圈錢(qián)—圈地”模式變成可望不可及的酸梅，以至于招商地產(chǎn)、世貿(mào)股份等行業(yè)巨頭不得不宣布撤銷(xiāo)增發(fā)議案。

????另一方面，開(kāi)發(fā)商的主要資金來(lái)源——銀行融資也越收越緊。6月15日銀監(jiān)會(huì)罕見(jiàn)地發(fā)文警示，今年部分信貸資金形成的實(shí)質(zhì)性風(fēng)險(xiǎn)增大。與之相對(duì)應(yīng)，有開(kāi)發(fā)商表示開(kāi)發(fā)貸越來(lái)越難申請(qǐng)，特別是土地抵押形式的貸款。“銀行告訴我們，下半年這類土地使用權(quán)抵押貸會(huì)全部終止。”一上市公司的財(cái)務(wù)負(fù)責(zé)人向記者表示，而在建工程抵押貸也只能拿到評(píng)估值的50%。

????房地產(chǎn)基金成融資新寵

????面對(duì)著巨大的資金缺口以及舊融資渠道的淤塞，市場(chǎng)開(kāi)始期待開(kāi)發(fā)商降價(jià)賣(mài)房以回籠資金。

????“降價(jià)是降價(jià)，融資是融資，兩者不能一概而論。”上述上市房企的財(cái)務(wù)負(fù)責(zé)人表示，是否降價(jià)要視各地市場(chǎng)情況不同而定。如果市場(chǎng)進(jìn)入冰凍期，開(kāi)發(fā)商無(wú)論如何也要降價(jià)應(yīng)對(duì)。“但具體降多少，怎么降要看市場(chǎng)狀況。”他認(rèn)為，因?yàn)楝F(xiàn)在國(guó)內(nèi)大部分房企資金鏈都比較穩(wěn)健，還沒(méi)到急速降價(jià)回補(bǔ)資金鏈的階段。

????“但尋找融資渠道卻關(guān)系到企業(yè)未來(lái)戰(zhàn)略的實(shí)施。”他表示，現(xiàn)在中國(guó)經(jīng)濟(jì)還處于資產(chǎn)增值階段，誰(shuí)握有資金就等于握有未來(lái)市場(chǎng)份額。摩根士丹利亞洲董事總經(jīng)理婁剛同樣認(rèn)為：“未來(lái)一年，對(duì)有較大融資能力的公司來(lái)講是一個(gè)機(jī)遇。”

????“小公司搞私募，大公司搞基金。”業(yè)內(nèi)人士這樣形容現(xiàn)在的國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)。

????“預(yù)計(jì)超過(guò)100家地產(chǎn)商已建立了自己的房地產(chǎn)基金。”上海第一太平戴維斯物業(yè)有限公司總經(jīng)理劉德楊佐證了這一觀點(diǎn)。他表示，現(xiàn)在國(guó)內(nèi)開(kāi)發(fā)商積極尋找除銀行貸款外的其他融資途徑，其中包括復(fù)地、華潤(rùn)、中海及金地。“房地產(chǎn)基金使地產(chǎn)商更容易避免由政策變動(dòng)、信貸收緊帶來(lái)的融資困境。其成本更低，許多投資商要求的回報(bào)率低于13%至15%的信托融資成本，且更加靈活。”

????4月初金地集團(tuán)宣布與瑞銀(環(huán)球資產(chǎn)管理)合作發(fā)起的房地產(chǎn)基金第一期首次募集正式完成，此次募集為1億美元，五家投資者分別來(lái)自歐洲、中東和亞洲。這是中國(guó)大陸第一個(gè)由開(kāi)發(fā)商成功發(fā)起和募集的外資房地產(chǎn)投資基金。“金地不光要做房地產(chǎn)，在戰(zhàn)略上，也要做房地產(chǎn)金融。”金地總裁張華綱表示。他預(yù)計(jì)到2015年，中國(guó)房地產(chǎn)金融市場(chǎng)管理總資產(chǎn)將在9100億元左右。

????金地集團(tuán)董事長(zhǎng)凌克在2009年業(yè)績(jī)說(shuō)明會(huì)上坦言，公司對(duì)于地產(chǎn)基金寄予厚望，期望三年內(nèi)人民幣基金管理的規(guī)模達(dá)到80億~100億元。這些房地產(chǎn)基金今后主要投資于住宅房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)，同時(shí)也會(huì)對(duì)商業(yè)地產(chǎn)、并購(gòu)進(jìn)行投資。

????政策擋不住 資金趨利來(lái)

????“只要監(jiān)管層不收緊‘緊箍咒’，下半年這樣的基金會(huì)更多。”亞銀投資的首席分析師李大偉表示，據(jù)他了解現(xiàn)在正在籌備或募集的跨境地產(chǎn)基金就有七八個(gè)。而且境外投資者對(duì)此是興致勃勃，“今年人民幣升值預(yù)期太強(qiáng)烈了。”他表示，國(guó)際投行普遍預(yù)計(jì)年內(nèi)人民幣會(huì)升值3%~6%，國(guó)際熱錢(qián)的逐利熱情甚高，而房地產(chǎn)恰好是中國(guó)嚴(yán)格資本管制下的一個(gè)口子。“另一方面雖然中國(guó)房地產(chǎn)短期存在一定泡沫，但二三線城市城鎮(zhèn)化進(jìn)程起步不久，還有相當(dāng)不錯(cuò)的投資機(jī)會(huì)。”李大偉認(rèn)為。

????但正是因?yàn)槿嗣駧派殿A(yù)期太甚，李大偉反而不看好跨境地產(chǎn)基金，認(rèn)為這會(huì)受到監(jiān)管層的嚴(yán)格控制。

????除了跨境地產(chǎn)基金外，一些本土的地產(chǎn)基金也開(kāi)始快速成長(zhǎng)。

????同樣在3月初，北京成立了一家名為盛世神州的地產(chǎn)投資基金，這是一家源自本土同時(shí)投入本土項(xiàng)目的地產(chǎn)基金，基金由北京銀信投資有限公司董事長(zhǎng)張民耕、陽(yáng)光100置業(yè)集團(tuán)總裁易小迪、復(fù)地集團(tuán)董事長(zhǎng)范偉、富匯投資管理公司董事長(zhǎng)曾軍和全國(guó)工商聯(lián)房地產(chǎn)商會(huì)委托喜神資產(chǎn)管理有限公司執(zhí)行總裁曾勇一起發(fā)起。首期融資規(guī)模5億元，據(jù)盛世神州董事長(zhǎng)助理?xiàng)顝V志表示，公司規(guī)劃未來(lái)三年募資達(dá)到50億元以上。

????除了這些來(lái)勢(shì)洶洶的地產(chǎn)基金外，一些信托產(chǎn)品也早已帶有地產(chǎn)基金的形式。去年4月份，綠城地產(chǎn)就聯(lián)手工商銀行和中海信托股份有限公司，共同發(fā)起成立總規(guī)模達(dá)20億元人民幣的中海·綠城1號(hào)房地產(chǎn)投資基金信托計(jì)劃。綠城表示，該信托基金的投資并不局限于綠城所投資的項(xiàng)目，綠城在其中只是履行其專業(yè)管理職能，收取管理費(fèi)用和業(yè)績(jī)獎(jiǎng)勵(lì)。

????“這恰恰正是問(wèn)題所在。”李大偉表示，國(guó)內(nèi)成立的地產(chǎn)基金帶有很深的地產(chǎn)商背景，現(xiàn)在大部分房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)基金都是由地產(chǎn)商成立的，而募集的資金主要用于該地產(chǎn)商開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目。例如無(wú)論是金地或者是中海發(fā)起的基金，都明確表示主要用于投向自己開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目。金地基金的模式是，由該地產(chǎn)商篩選出需要投資的項(xiàng)目，再由其合作伙伴決定是否投資。

????“國(guó)外的地產(chǎn)基金的管理人有很大的自主選擇權(quán)，他們只需要選擇好項(xiàng)目，控制好風(fēng)險(xiǎn)即可。”李大偉認(rèn)為，投資國(guó)內(nèi)部分基金的投資者更像是該地產(chǎn)商的股東。

????可李濤不這樣認(rèn)為，他覺(jué)得中國(guó)房地產(chǎn)還有良好的發(fā)展前景，銀行貸款退潮，給了民間資金分享資產(chǎn)增值紅利的新途徑。(龍飛)