文/瑞士信貸第一波士頓董事總經理兼亞太區首席經濟學家 陶冬
房地產開發是高杠桿、高回報行業，每一次大的調整都會有30-50%發展商出局，資金鏈斷裂是導致出局的主要原因，中國部分財力不濟的發展商，也將因為現金流問題出局。中國的房地產市場可能走到了一個十字路口
經過5個月的膠著，中國的
房地產市場可能走到了一個十字路口。政策的變化、發展商的現金流和消費者的耐心都會受到考驗，房價何去何從也許快有答案了。今天的房地產市場與六個月前相比，最大的變化不是房地產新政，不是發展商心態，而是市場由賣方主導轉向買方主導，消費者的價格預期成為市場走向的關鍵。房價只漲不跌的神話已被徹底打破，持幣待購成為普遍行為。價格不跌，消費者不買，于是成交量急驟萎縮。
其實發展商并不怕減價。以他們購買土地的成本和目前的房價水平，減價只是一個賺多賺少的問題。房地產開發是高杠桿、高回報行業，每一次大的調整都會有30-50%發展商出局，資金鏈斷裂是導致出局的主要原因，這一點全世界都是一樣的。
去年宏觀調控后，銀行對房地產開發的貸款已明顯收緊，銷售回款便成為發展商運作的主要資金來源。面對房地產新政，發展商可以撐下去，面對房價下滑，發展商可以撐下去，沒有資金回籠，撐起來則難矣。在某種意義上，成交量的萎縮對發展商的打擊要遠遠超過房地產新政的組合拳，現金流才是部分發展商的死穴。
鐵鏈永遠在最弱的一環斷裂。發展商的財務狀況差異甚大，有的可以堅持一、兩年，而另一些則岌岌可危。跳樓式減價往往從弱者開始。一旦減價開始，發展商們便會面臨重大的心理煎熬。是搶在別人前面奪門而逃，還是堅守價格同盟？發展商在房地產市場，是典型的寡頭壟斷。市場上參與價格同盟的發展商數量越多，當情況不妙時有人開溜，破壞價格秩序，導致壟斷崩潰的可能性就越大。
成交量的萎縮，不僅造成發展商資金運作上的困難，還會制造房地產供求關系上的全面失衡。需求在減少，新盤供應卻不斷涌出，積壓嚴重而且愈演愈烈。住宅供求之間的均衡正在遭到破壞，這不可能不影響消費者的價格預期。對大件消費品，消費者心理從來都是買漲不買跌。回首中國汽車市場的冰火兩重天，便不難理解價格預期對消費行為的影響。
中央政府處理房地產問題的態度，有其矛盾的一面。房價(尤其在華東部分城市)飛漲，將普通市民推向郊區。這種情況今天不制止，普通市民以及他們的子孫從此就再也沒有能力安家置業，這與“以人為本”的執政理念背道而馳，與建設和諧社會的政策目標背道而馳。同時房價高企，拉動營商成本，削弱國際競爭力，也是政府不愿看到的。
當然，政府并無意過度打壓房地產，畢竟大量人民儲蓄和銀行貸款已進入樓市，社會安定、金融穩定是大事。房地產業對經濟的推動作用也是有目共睹的，這里出了問題，從投資到消費，從中國金融到全球原材料都受沖擊。因此政策的重點在于擠壓泡沫，而不在壓垮市場。
如果經濟增長在下半年放緩，銀行信貸政策會逐漸放寬。不過筆者認為房地產政策暫時不會放松。政府和地產商之間正在進行激烈的博弈，中央政府與地方政府之間也是如此。大家都在比誰的氣更長。政府至少短期內不會收回已出臺的政策。
政府不收回舊的措施，已經對發展商構成重大威脅。成交繼續膠著，而新盤越積越多，銷售回款愈發吃力。其實，發展商和購房者在比拼耐心，看誰先放棄。購房者未必是鐵定的贏家，不過至少他們的錢存放在銀行里。時間卻不在發展商一邊。政策的不確定性是一種煎熬，資金壓力也越來越大，還要留神不被價格同盟中的其他發展商“涮了”。
筆者曾提出房地產調整的三階段論，即一期價格微跌、成交大跌；二期價格大跌、成交進一步放大；三期價格及成交趨穩但反彈乏力。近來上海等地價格進一步小幅回落，成交有所反彈。筆者認為調整仍處一期，價格回落屬發展商以促銷為目的的減價，成交量似乎也不過是技術性反彈。發展商恐慌性的、奪門而逃式的減價還沒有出現。
夏季是銷售淡季，各地的秋季交易會是他們的希望和寄托，希冀一場宣傳和些微降價，能推動樓盤銷售。不過筆者懷疑小打小鬧的降價和似是而非的包裝,真的能打動消費者的心和打開他們的錢包。今天消費者的價格預期與六個月前完全不同。如果這一輪攻勢不能奏效，對財力弱小的發展商來說，會是一個重大打擊。迫于資金壓力，跳樓大甩賣就可能出現。
不排除消費者耐不住性子，重返市場。不過，政策不減壓、消費者不買賬、部分財力不濟的發展商坐不住，拉動市場進入二期調整，是筆者看來最可能出現的情形。
必須指出的是，中國幅員遼闊，各地房地產市場的構造、資金來源、經濟發展水平、購買能力、二手市場活躍程度均不相同，因此不宜一概而論。除華東和華北少數城市外，其他城市房價也普遍上揚，但未必達到泡沫地步。
不過，房地產新政具有一定的普遍殺傷力。在資訊發達、資金流通的今天，個別城市一旦出現價格急跌，市場氣氛不會不受影響。二手市場的活躍程度可能成為減緩價格急跌的一個重要因素。這次調整的地域性差別可能十分明顯。
責任編輯 原霞
