????樓市調(diào)控聲聲從緊之下，備受關(guān)注的房產(chǎn)稅再次明確方向。剛剛舉行的國務(wù)院常務(wù)會(huì)議傳遞出消息，擴(kuò)大個(gè)人住房房產(chǎn)稅改革試點(diǎn)范圍。

????房產(chǎn)稅在上海、重慶先行先試已滿兩年，試點(diǎn)效果爭議不斷，但可以看出，房產(chǎn)稅改革正在路上，并注定會(huì)在今后對(duì)樓市調(diào)控、百姓生活產(chǎn)生重要影響。

????分析人士預(yù)計(jì)，第二批試點(diǎn)城市在征收方案上參考“上海模式”的可能性較大。那么，青島是否將入圍第二批房產(chǎn)稅試點(diǎn)城市？個(gè)人已有的存量房是否將列入房產(chǎn)稅征收范圍呢？如果房產(chǎn)稅真的在青島落地，那么這將對(duì)青島房地產(chǎn)市場帶來什么影響？帶著這些疑問，記者展開了采訪。

????擴(kuò)容信號(hào)去年已發(fā)出

????記者注意到，房產(chǎn)稅擴(kuò)大范圍的信號(hào)自去年年初已經(jīng)發(fā)出，財(cái)政部信息顯示，2012年稅收預(yù)算收入為53094億元，比去年增加9.2%，其中增值稅、消費(fèi)稅和房產(chǎn)稅成為新的稅收增長點(diǎn)。房產(chǎn)稅的擴(kuò)圍已毋庸置疑。財(cái)政部部長謝旭人在2012年上半年接受有關(guān)媒體采訪時(shí)表示，要穩(wěn)步推進(jìn)房產(chǎn)稅改革試點(diǎn)，研究制定房產(chǎn)保有、交易環(huán)節(jié)稅收改革方案。與此前關(guān)于房產(chǎn)稅改革的介紹相比，上述表態(tài)出現(xiàn)了新變化，即明確未來房產(chǎn)稅擴(kuò)大試點(diǎn)將同時(shí)考慮對(duì)保有和交易環(huán)節(jié)征稅。

????今年2月20日，國務(wù)院總理溫家寶主持召開國務(wù)院常務(wù)會(huì)議，研究部署繼續(xù)做好房地產(chǎn)市場調(diào)控工作。除強(qiáng)調(diào)指出要嚴(yán)格執(zhí)行商品住房限購措施及實(shí)施差別化住房信貸政策外，明確指出要擴(kuò)大個(gè)人住房房產(chǎn)稅改革試點(diǎn)范圍。

????將逐步替代限購令？

????“房產(chǎn)稅這兩年一直在提，最后僅上海、重慶兩地試點(diǎn)，但從試點(diǎn)效果來看，對(duì)房價(jià)上漲的抑制作用并不明顯，青島也一直在傳，但從未被證實(shí)。不過從中央各部門的態(tài)度來看，正在實(shí)施的樓市‘限購令’并不是個(gè)長遠(yuǎn)之計(jì)，房產(chǎn)稅作為一個(gè)調(diào)節(jié)樓市的稅收杠桿，倒是個(gè)值得探討的方式。個(gè)人認(rèn)為，國務(wù)院是希望進(jìn)一步擴(kuò)大房產(chǎn)稅試點(diǎn)城市，從而逐步替代限購令。”科威國際不動(dòng)產(chǎn)青島區(qū)總經(jīng)理孫杰分析指出，今年增加的試點(diǎn)城市很可能出現(xiàn)在沿海發(fā)達(dá)地區(qū)的一些城市，不排除青島也在其列。這些城市商品房投資價(jià)值高，房價(jià)漲幅較快，需要房產(chǎn)稅配合限購政策同步施行。一旦房產(chǎn)稅擴(kuò)面征收的試點(diǎn)大范圍推開，房產(chǎn)限購的政策又同步淡出，那么房產(chǎn)稅擴(kuò)面征收的成效將會(huì)迅速體現(xiàn)出來。

????滬渝兩地試點(diǎn)收效甚微

????提及上海、重慶兩種模式，孫杰表示，上海模式僅僅針對(duì)新增房，未將存量房納入征收范圍，且征收稅率較低，如果青島照搬上海模式，對(duì)現(xiàn)有地產(chǎn)市場短期內(nèi)不會(huì)帶來實(shí)質(zhì)性影響，但是有長期影響。“按現(xiàn)有上海模式，以一套總價(jià)100萬元的房產(chǎn)為例，房產(chǎn)稅僅為4200元，這還是在沒計(jì)算是否超過人均60平方米的基礎(chǔ)上算的。按照上海規(guī)定，人均超過60平方米的部分才需要征收，繳稅更是微乎其微。”孫杰分析說，如果將存量房納入到征收范圍，那影響就比較大了。“青島前幾年的炒房之風(fēng)挺盛的，持有多套房的大有人在。一旦實(shí)施，對(duì)持有多套房的房東影響最大，估計(jì)會(huì)出現(xiàn)局部拋售潮。”

????還有業(yè)內(nèi)人士指出，從目前已試點(diǎn)房產(chǎn)稅的上海、重慶兩地情況來看，此次征收范圍并未將存量房納入征收范圍，雖然重慶的征收目標(biāo)群體鎖定在高檔房和別墅，但是征收范圍仍然有限。從目前看，房產(chǎn)稅的影響更多體現(xiàn)在心理層面。下一步向存量房征稅被認(rèn)為是大勢(shì)所趨。“征收房產(chǎn)稅原則是，多占資源應(yīng)該多拿錢，比如說別墅，同樣的面積如果是普通商品房可以滿足更多人居住需求。”住建部政策研究中心副主任王玨林在接受媒體采訪時(shí)表示。“上海和重慶屬于兩個(gè)完全不同的模式，但是目標(biāo)是一樣的。之所以這樣試點(diǎn)也是盡量找出代表性，找不同的標(biāo)本最后看效果，對(duì)試點(diǎn)城市來說，最后選擇哪個(gè)，一方面要結(jié)合這兩個(gè)城市的經(jīng)驗(yàn)，一方面還要兼顧自己的特點(diǎn)，最后可能就是兩個(gè)結(jié)合并突出自己特點(diǎn)。”王玨林認(rèn)為。

????將改變市場預(yù)期

????市房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)相關(guān)負(fù)責(zé)人分析說，盡管不少人認(rèn)為“國五條”基本上是早幾年提出的老調(diào)，沒有多少新意的地方，但是“國五條”出臺(tái)之后，立即見效，把股市“殺”得落花流水。可見“國五條”的核心并非該政策新意多少，對(duì)市場影響多大，而重點(diǎn)是要改變市場預(yù)期。

????“當(dāng)前青島的房價(jià)出現(xiàn)了一定的上漲，如浮山后區(qū)域、新都心區(qū)域以及李村片區(qū)等，且?guī)?dòng)其他片區(qū)也開始上漲，開發(fā)商也不斷放出信號(hào)‘下步還要繼續(xù)上調(diào)’，引發(fā)部分購房者恐慌性購房，導(dǎo)致近幾個(gè)月我市新房成交量屢屢破萬套，成交量上升又帶動(dòng)成交價(jià)繼續(xù)上漲，這是中央不愿意看到的。在這個(gè)節(jié)骨眼上，國務(wù)院下發(fā)新版‘國五條’，改變了這種預(yù)期，下步就看如何制定細(xì)則以及各地如何落實(shí)細(xì)則。”這名負(fù)責(zé)人指出。

????【說法】 對(duì)房價(jià)的影響應(yīng)著眼于長期

????不難看出，在本次國務(wù)院確定的樓市調(diào)控政策中，房產(chǎn)稅是作為“堅(jiān)決抑制投機(jī)投資性購房”措施中的一項(xiàng)出現(xiàn)，與此并列提及的還有更加嚴(yán)格的限購政策以及 “實(shí)施差別化住房信貸政策”。

????房產(chǎn)稅在樓市調(diào)控中扮演什么角色？這在業(yè)內(nèi)已逐漸形成一定共識(shí)，那就是不可或缺，更偏重于樓市的長效機(jī)制建設(shè)。正如搜房網(wǎng)總裁、中國房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng)董事長莫天全所說，房產(chǎn)稅對(duì)房地產(chǎn)、對(duì)房價(jià)的影響，短期內(nèi)不會(huì)看出來，應(yīng)著眼于長期。

????畢馬威華中區(qū)稅務(wù)主管合伙人盧奕也認(rèn)為：“稅收是十分嚴(yán)肅的事情，要有持續(xù)性，所以應(yīng)該是長期執(zhí)行的，稅收不應(yīng)針對(duì)調(diào)節(jié)短期行為，樓市出現(xiàn)的過熱問題一定從增加供給、金融、稅收等多方面去綜合解決。”

????值得注意的是，我國房產(chǎn)稅改革目前已被放置在房地產(chǎn)稅制整體改革框架中考慮。目前，我國房地產(chǎn)領(lǐng)域開發(fā)、轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)的稅種很多，收費(fèi)也較多，且存在重復(fù)征稅，所以房產(chǎn)稅全國推開應(yīng)該是建立在理清整個(gè)房地產(chǎn)稅制的基礎(chǔ)上。

????【分析】 房產(chǎn)稅改革如何影響百姓生活

????房產(chǎn)稅雖在中國只是一個(gè)占總稅收收入1.4%的小稅種，但與普通百姓的關(guān)系非常密切，隨著今后房產(chǎn)稅改革逐步向全國推開，其對(duì)整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)、百姓生活都會(huì)產(chǎn)生直接影響。

????財(cái)政部財(cái)科所所長賈康分析指出，從房產(chǎn)稅產(chǎn)生的效應(yīng)看，想買房自住的人，會(huì)改變預(yù)期，傾向于購買更實(shí)惠、相對(duì)小戶型的房子；買方囤在手中做“商業(yè)性社會(huì)保險(xiǎn)”的人，也會(huì)考慮以后不再空置，想出租出去；炒房的人也會(huì)收斂自己的行為。

????陽光壹佰置業(yè)集團(tuán)有限公司常務(wù)副總裁范小沖說：“房產(chǎn)稅全面推開對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的影響是深刻的，從長遠(yuǎn)來看，開發(fā)商也會(huì)根據(jù)稅制設(shè)計(jì)調(diào)整自己的經(jīng)營決策，比如會(huì)盡量多開發(fā)中小戶型的房子，少開發(fā)一些大戶型、豪華型。”

????對(duì)百姓而言，開征房產(chǎn)稅后將會(huì)感受到稅務(wù)部門的“上門征稅”，這對(duì)我國的征稅方式本身也是一次質(zhì)變，而一旦“上門征稅”，就像繳納平時(shí)居住小區(qū)的物業(yè)費(fèi)一樣，百姓會(huì)更加在乎“我的稅到底去干什么”，這無疑要求政府必須加快推進(jìn)財(cái)政支出的透明公開，加快提高教育等公共服務(wù)的水平。

????一些專家同時(shí)指出，作為財(cái)產(chǎn)稅，房產(chǎn)稅擴(kuò)大試點(diǎn)乃至全國推開后將會(huì)更有效地調(diào)節(jié)居民財(cái)富分配，而房產(chǎn)稅全國推開也一定是個(gè)逐漸的過程，各地會(huì)有差別化的稅制設(shè)計(jì)，在考慮到每個(gè)人基本的住房需求時(shí)，讓持有較多房產(chǎn)的人增加成本。

????【鏈接】

????上海模式

????自2011年1月底開始，上海對(duì)部分個(gè)人住房征收房產(chǎn)稅，征收范圍包括上海市居民家庭在上海市新購且屬于該居民家庭第二套及以上的住房和非上海市居民家庭在當(dāng)?shù)匦沦彽淖》俊Ｉ虾Ｊ芯用窦彝ト司怀^60平方米的，其新購的住房暫免征收房產(chǎn)稅。稅基暫按應(yīng)稅住房市場交易價(jià)格的70%計(jì)算繳納，適用稅率暫定為0.6%。對(duì)住房每平方米市場交易價(jià)格低于當(dāng)?shù)厣夏甓刃陆ㄉ唐纷》科骄N售價(jià)格2倍 （含2倍）的，稅率暫減為0.4%。

????根據(jù)上海市財(cái)稅部門公布的最新信息，2012年上海市稅務(wù)部門已對(duì)20.8萬套住房完成了房產(chǎn)稅的征免認(rèn)定，其中應(yīng)稅住房約3.7萬套，約占已認(rèn)定住房總數(shù)的17.8%。再加上2011年認(rèn)定的近2萬套應(yīng)稅住房，兩年來上海市共有5萬套個(gè)人住房需要繳納房產(chǎn)稅。在稅金金額上，《關(guān)于上海市2012年預(yù)算執(zhí)行情況和2013年預(yù)算草案的報(bào)告》顯示，2012年上海房產(chǎn)稅24.6億元，完成預(yù)算的109.3%。

????重慶模式

????重慶市的房產(chǎn)稅試點(diǎn)方案則不同于上海。重慶的征稅對(duì)象，是個(gè)人擁有的獨(dú)棟商品住宅；個(gè)人新購的高檔住房；在重慶市同時(shí)無戶籍、無企業(yè)、無工作的個(gè)人新購的第二套 （含）以上的普通住房。其中高檔住房是指建筑面積交易單價(jià)達(dá)到上兩年主城九區(qū)新建商品住房成交建筑面積均價(jià)2倍 （含）以上的住房。房產(chǎn)稅稅率則以房產(chǎn)交易價(jià)為征稅基數(shù)，交易單價(jià)達(dá)到上兩年主城九區(qū)新建商品住房成交建筑面積均價(jià)3倍以下的住房，稅率為0.5%；3倍（含）至4倍的，稅率為1%；4倍 （含）以上的稅率為1.2%。

????目前，重慶市并沒有披露2012年的房產(chǎn)稅征收情況。2011年，重慶征收房產(chǎn)稅涉及9400余套住宅，總計(jì)近1億元，應(yīng)稅率99.1%，但相對(duì)于重慶市去年2900億的財(cái)政收入，房產(chǎn)稅的增量幾乎可以忽略。（記者 孫靜芳）