????目前，我市2012年第二批首批經(jīng)限房申購已進(jìn)入選房階段。本次經(jīng)限房申購登記一個鮮明的特點(diǎn)就是“冷熱不均”——經(jīng)適房1402套房源收到申請5297戶，比例最高的項目20戶搶一套房子。而限價房的結(jié)果很尷尬，位于城陽白沙灣片區(qū)的1848套房源僅收到申請143戶。

????原因何在？調(diào)查采訪這個問題不僅對盡快賣掉這兩千套限價房，而且對今后該區(qū)域建設(shè)數(shù)千套限價房銷售也有重要意義。

????市內(nèi)三

區(qū)可利用土地匱乏，未來一段時間，限價房建設(shè)地點(diǎn)仍將集中在城陽區(qū)。一邊是建好了銷售不暢的限價房，一邊是為解決中等收入家庭住房而不得不同址建設(shè)限價房，這似乎成了一個悖論。

????限價房項目冷冷清清

????2012年12月15日，該年度第二批經(jīng)限房申購過程中唯一的一個周六，記者從福州路寧夏路交叉口出發(fā)，驅(qū)車20多公里歷時40多分鐘來到位于白沙灣片區(qū)兩個限價房項目——正商·藍(lán)海港灣和天一·金色海灣。它們均于2011年7月開工建設(shè)，本次申購分別提供房源408套和1440套。

????記者注意到，這兩處項目地理位置還算理想，距白沙河兩三公里，周邊有多個高端房地產(chǎn)項目。由于項目正在施工，小范圍環(huán)境不佳，塵土飛揚(yáng)，載重車輛川流不息。項目提供的房源多是多層建筑，面積65—87平方米，板式結(jié)構(gòu)，毛坯，戶型分為兩室一廳、兩室兩廳和三室兩廳，總價30—50萬。

????盡管是周末，兩個售樓處的看房者并不多。由于安排了看房車，天一·金色海灣人氣還稍微旺一些。掛在售樓處四墻的戶型圖最先引起看房者議論。“戶型真不錯，到底是多層，出房（率）就是高”，拖家?guī)Э诘男煜壬匝宰哉Z。他告訴記者，盡管是限價房，該項目戶型設(shè)計一點(diǎn)不打折扣，不論大小，都很實(shí)用，就說65平方米的套二廳戶型，主臥、次臥和客廳面積分別為16平方米、8平方米和17平方米，很不錯了，比起某些經(jīng)適房項目，全是65平方米的套一廳設(shè)計用心多了。

????盡管對戶型很滿意，徐先生卻并不打算申購，原因就在交通上。兩個項目周邊交通設(shè)施匱乏，公交車僅有913路、919路和121路。其中，913路、919路均在城陽區(qū)內(nèi)行駛，只有121路向南行駛至滄口公園。“我在南京路上班，住在這個地方，每天上下班太麻煩了，時間上、精力上都住不起啊。”

????交通困境成了售樓處亟須破解的難題。市規(guī)劃局一副局長去年11月底在青島政務(wù)網(wǎng)在線訪談透露的 “白沙灣公交站場初步擬定于雙元路西白沙灣保障房項目以東，計劃2013年春季開工建設(shè)”的信息成了“解讀良藥”，不僅置業(yè)顧問逢人就說，售樓處還特意把媒體發(fā)布此事的新聞稿做成一米多高的展板掛在室內(nèi)柱子上，以顯示此事的權(quán)威性。

????相比交通不便，生活配套上的缺失更讓人望而卻步。“沒有大醫(yī)院、沒有熟悉的學(xué)校、沒有成熟的超市。”采訪中，幾乎所有的看房者都向記者表明了這一點(diǎn)。盡管大家都知道這些問題會逐步解決，但這些中等收入家庭卻不敢輕易為預(yù)期買單。畢竟，對他們而言，買限價房的機(jī)會只有一次。

????房價缺乏競爭力

????本次白沙灣片區(qū)保障房銷售起價是每平方米4600多元，均價每平方米5050元。而距離最近的三個地產(chǎn)項目面積在100平方米上下的小高層板樓均價分別為5800元/平方米、6500元/平方米和6300元/平方米，三者平均單價為6200元。比較而言，限價房銷售均價比市場價格低了19.167%，符合我市關(guān)于限價房較周邊普通商品房低20%左右的要求。事實(shí)上，這一價格在2011年7月開工前就確定，不論市場變化如何都將保持不變。城陽區(qū)房地產(chǎn)管理處一負(fù)責(zé)人當(dāng)時曾表示，白沙灣保障性住房以限價房和公租房為主，限價房價格在土地出讓之際，已評估制定出來，較周邊普通商品房價格低約20%，即標(biāo)準(zhǔn)之內(nèi)的每平方米5050元，標(biāo)準(zhǔn)之外為6313元。

????這樣的價格難以讓經(jīng)過層層審查的手持限價房購買資格證者滿意。何先生給記者算了一筆賬，單從均價上對比，在售限價房確實(shí)比周邊商品房便宜兩成左右，但周邊商品房都是品牌開發(fā)商的大盤，無論是戶型設(shè)計還是景觀配套都有較高水準(zhǔn)。“這樣的房子比一般開發(fā)商貴10%一點(diǎn)問題沒有，而我買的限價房不僅條件沒法比，以后賣二手房還有很多限制，僅僅便宜20%你說我是賺還是虧？”

????“2011年房地產(chǎn)市場調(diào)控以來，島城樓市價格戰(zhàn)率先在白沙灣片區(qū)打響，幾個精品項目紛紛降價，限價房為何不行？”

????帶著何先生的疑問，記者查閱了有關(guān)資料。按照有關(guān)公開報道，天一·金色海灣地塊出讓金為每畝85萬元，相當(dāng)于周邊普通商品房項目的三分之二，土地總成本2.4億元，約占成本的20%，稅占7%—8%，貸款利息約占10%，管理費(fèi)約1%，包括水、電、氣、暖、管網(wǎng)、綠化，以及主體工程建設(shè)，每平方米成本3000元以上，約占成本的60%。按照政府給出的基準(zhǔn)價和標(biāo)準(zhǔn)價，以建成后能順利銷售完畢為準(zhǔn)，每年凈利潤約3%。

????周邊品牌開發(fā)商的成本又是如何？島城房地產(chǎn)一觀察人士告訴記者，一般來講，精品大盤的毛坯房與限價房在建安、財務(wù)、稅收上的成本相差不大。但在土地上，大盤由于拿地時間早，面積大，價格要便宜得多，甚至只有現(xiàn)市場價的1/3，這就比限價房有了優(yōu)勢。銷售時間上大盤也占有便宜，分批開發(fā)，價格隨行就市，市場好的時候多賺錢，市場差時少賺錢。

????“前幾年市場不錯，開發(fā)商也積聚了降價的資本，所以近一年來動作頻頻”，該分析人士表示，限價房顯然趕錯了時間，在一個價格谷點(diǎn)入市，優(yōu)勢顯得很小，但從成本分配來看，企業(yè)自身降價空間也很有限。

????把交通和配套做在前面

????針對白沙灣限價房銷售難，島城樓市分析人士龍江認(rèn)為，從交通和配套入手解決最為現(xiàn)實(shí)。交通上，應(yīng)開通從白沙灣片區(qū)到市區(qū)的快速公交。如此，限價房居民就可快捷地往返工作地和居住地。事實(shí)上，早在環(huán)灣大道通車之初，我市就開通了761路快速公交。只不過該路線目前只能輻射到白沙河以南片區(qū)，對于地處白沙河以北的限價房區(qū)域鞭長莫及。目前看，很有必要開通白沙河以北至城市核心區(qū)的快速公交。“最好是城市北部區(qū)域立體建設(shè)快速公交，不但向南、還要向東、向西、向北，全面覆蓋，讓居住在北部城區(qū)的市民能夠盡量快速到達(dá)城市大節(jié)點(diǎn)區(qū)域，路上時間短了，人心距離就近了。”

????在配套上，龍江認(rèn)為，需要新建擴(kuò)建包括醫(yī)院、學(xué)校、商超在內(nèi)的一系列設(shè)施，用好的配套給購房者安定的感覺。“這些工作需要做在前面，不能只停留在規(guī)劃上，要提前建設(shè)，最好讓購房者一入住就能盡享其利，只有這樣，才能最好地拉動房屋銷售”。

????天一集團(tuán)一高管也持同樣看法，但他更看重商業(yè)配套。在白沙河北岸，雙元路以西有大片區(qū)域，規(guī)劃布局了科技商務(wù)區(qū)、文化創(chuàng)意園等，卻沒有大的商業(yè)配套。“區(qū)域商業(yè)配套都要靠各地產(chǎn)項目自己搞，效果遠(yuǎn)不如獨(dú)立的商業(yè)設(shè)施好”，該高管表示，最好能上一個大的商業(yè)配套設(shè)施，囊括衣食住行，提高生活舒適度，集聚人氣。

????要徹底改變白沙灣限價房銷售困局，最根本的辦法還是促進(jìn)市區(qū)南北平衡發(fā)展。看房者之所以認(rèn)為白沙灣限價房位置不好、交通不便，除了該區(qū)域確有的一些瑕疵外，還有一種地域偏見，以市南市北眼光看，覺得到城陽區(qū)住限價房是“出城”，心有不甘。

????事實(shí)上，在全域統(tǒng)籌、三城聯(lián)動大背景下，城陽區(qū)作為我市中北部的重要組成部分，發(fā)展前景大好。之前我市經(jīng)適房配售中，也曾出現(xiàn)位于李滄區(qū)的房子“滯銷”情況，可是一年多過去了，這些經(jīng)適房暢銷了起來，這與李滄區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施不斷完善，申購者觀念轉(zhuǎn)變有著密切聯(lián)系。如果區(qū)域經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展進(jìn)一步平衡，南北部能提供相近的公共服務(wù)，市民不用再被現(xiàn)有的 “城內(nèi)”“城外”觀念束縛住腦袋，白沙灣限價房自然就熱銷了。