????四方區新都心區域的一位業主，精裝修房子交付后，找來了驗房師，對房子進行“診斷”。經過兩個多小時，驗房報告出爐了，瓷磚有空鼓現象、門窗鎖失靈、大理石表面有劃損、墻上有裂紋……存在35處不合格的地方。

????1月5日～13日，記者對青島精裝房市場進行了詳細調查。在這個市場上，開發商是操控方，以次充好已成潛規則，1500元/平方米的精裝標準可能實際上還不足1000元/平方米。

????業主的煩惱

????整修三次還沒解決問題

????再給蔡治強一次買房的機會，他肯定不會再選精裝房了。“我兩年前買了這套房子，開發商是個大企業，樓盤位置不錯。價格高一點我就忍了，但是把精裝房做成這樣，非常過分。總價 130萬元的套三房子，售樓處自稱精裝標準超過1200元/平方米，房子面積100平方米，也就是說這套房子的裝修費起碼是12萬元。當初真該買毛坯房，自己裝不至于花12萬元裝成現在這個樣子。”1月9日，蔡治強向記者反映。

????2012年6月30日，蔡治強拿到了新房鑰匙。蔡治強的房子在6樓，一進門便被墻上的裂紋給傷著了，而且不止一處。“我不專業，不懂怎么驗房，即使這樣，我還是發現了很多問題，比如主臥的柜子都是壞的。物業態度倒是很好，稱會聯系施工方進行整修。我第一次發現了10多個大問題。大約過了一個月，我又去小區，只給解決幾個問題，處理完裂紋后，墻面顏色有深有淺，一看就能看出來。第二次，我上網查了很多資料，然后又發現了一些問題。我拿一根細鐵棍挨個臥室敲了敲，發現地板有3處空鼓，有1處最厲害。物業說要找開發商商量更換問題，但地板到現在還沒換。”

????最讓蔡治強接受不了的是，衛生間太小，設計不合理。打開衛生間的門，可以直接碰到淋浴房玻璃。“來了客人，上洗手間，搞不好就把玻璃弄碎了。都整修三次了，至今問題還沒解決。”

????地板被泡才發現有貓膩

????李鳴的房子在李滄區，離世園會園區不遠。去年小區第一年供暖，試壓時暖氣片漏水把他家淹了，處理時要把地板撬開，沒想到竟是劣質地板，根本不是開發商承諾的品牌地板。

????“我們小區有精裝修的房子，也有毛坯房。精裝房比毛坯房貴大約1000元/平方米，算下來我的精裝修費用得10萬元。2010年購房的時候，開發商說精裝修標準很高，地板是大自然牌的。然而合同里面寫的是‘大自然牌或者同等檔次品牌。’這就麻煩了，意思是什么牌子的都能用。當時沒考慮那么多，交房的時候，地板早已鋪好，我們根本看不出是什么牌子的。偏偏后來地板被水泡了，我才發現地板很劣質，根本不是開發商說的那個品牌。”李鳴告訴記者。

????“一開始，開發商不承認產品有任何問題，但是說可以再鋪一次，到現在還沒有把問題解決好。其他業主也很惱火，準備維權。”

????跟著專家去驗房

????驗房師貼了35個標簽

????為深入調查青島精裝房的內幕，1月11日，記者聯系了青島安寧驗房地產信息咨詢公司的驗房師付實立，他帶記者驗收了3處精裝修房子。11日上午，付實立和記者先是來到了四方區新都心區域的一家樓盤進行驗房。房子面積90平方米，精裝修標準超過了1000元/平方米，2010年的時候價格已經到了1.3萬元/平方米，目前已經交房。業主表示，房子已經整修過幾次了，但還是有問題。

????還沒進門，付實立便發現了防盜門有問題，跟墻體連接不緊密。進門后，付實立用專業機器進行探測，他敲了敲地面的瓷磚，聲音很脆，“瓷磚得重新鋪，空鼓非常厲害，不幾天就會破損。”然后他到臥室進行地板檢測，發現一處空鼓，需要修整。

????門旁的墻面裂紋比較明顯，驗房師說這是膩子有問題，施工很匆忙。此外，墻面不平，有一處凹陷。付實立用激光檢測儀一測便測出來了，“這個很讓人頭疼，如果補平的話，肯定會出現色差，不美觀。”

????在主臥室，石材出現了問題，大理石劃損嚴重，很難看。“這個你得和開發商協調，肯定得處理。”“開發商說能給換，但是到現在也沒動靜。”業主說。

????查看廚房后，付實立告訴記者，櫥柜不嚴實，推拉窗上不了鎖，鎖壞了，得重新換。“我一共貼了35個標簽，意思是有35處不合格的地方，問題不是很嚴重。上次檢測了城陽一個新小區，陽臺外面設計不合理，下雨后，雨水會滲透到陽臺內部，墻內側會長毛。”付實立說。

????“從客廳到臥室、浴室、廚房，墻體有裂縫、櫥柜安裝不規范、瓷磚有破損是精裝修房子普遍存在的問題。”

????隨后，記者陪同付實立檢測了李滄區的2處精裝修房子。“高端樓盤，天然石材，裝修標準確實高，但有兩個重要的問題。”檢測結束后付實立說，“石材多少錢我不清楚，房主自己也不知道。天然石材的裂縫太嚴重了，這得打磨處理。另外，門框與墻面交界處需要處理。”

????驗房報告出爐后，物業公司表示會聯系施工方進行整修，然而業主維權仍比較難。“如果業主因裝修質量問題跟開發商打官司，法院會安排人員檢測業主房子的質量，驗房報告通過法院裁決后可以成為權威文件。開發商對自己房子存在的問題一般都心知肚明，很少會有開發商面對問題拒不整改。業主可將驗房報告作為業主個人收房時的建議交由開發商，如果開發商置之不理，我們的合作律師可協助業主進一步和開發商協調，并要求相應的賠償。”付實立說。

????記者了解到，目前我國對于毛坯房建筑質量的驗收已經實行了“一房一驗”制度，但是針對精裝修房屋的驗收，還沒有明文規定，一旦出現問題，購房者會處于劣勢。

????精裝房的貓膩

????更換品牌，虛報裝修標準

????精裝房交房時出現的各種問題，其實早在開發商訂貨、施工的時候已經埋下伏筆。當購房者在買房的時候，開發商便在商品房購房合同中埋下了“炸彈”。

????1月10日，記者拿到了市民張先生的一份購房合同，樓盤在四方區，有精裝房也有毛坯房，張先生購買的是精裝房，標準是1200元/平方米。合同里有一頁專門介紹精裝房交房標準。“地面是強化地板(德爾或同檔次品牌)、地磚是馬可波羅或同檔次品牌、頂棚涂料是立邦或者同檔次品牌；整體櫥柜是海爾或者同檔次品牌、燃氣灶是方太或同檔次品牌……”此外，合同寫著因樓棟、樓層、單元及戶型結構不同，柜體可能為低柜、高柜或者高低柜，具體以實際交付為準。

????可以看出，“或者同檔次”給開發商更換品牌提供了支持，本身就是開發商為自己留下的后路。如果提前指明型號，萬一后期產品漲價，開發商的裝修成本就增加了。“這個合同格式，在青島市精裝房購房合同中是普遍存在的。打著高端品牌的旗號吸引購房者注意，最后交房時，產品采用該品牌最低檔次的型號或干脆換成其他品牌，購房者也沒辦法。因為沒有指明型號，同檔次的解釋可以有很多種，這一切都有利于開發商對成本進行把控并避免維權糾紛，然而對于購房者來說，就成了一本糊涂賬。開發商的最終目標是控制成本，追求利潤最大化。”驗房師付實立告訴記者。

????如果你問置業顧問，1000多元/平方米的裝修標準是怎么定出來的，置業顧問會說合同里有，但是合同里沒有各個材料的價格，只有總的價格。也就是說，裝修標準到底是多少，只有開發商的一方說法，合同里根本沒有提及。

????目前在青島市場上，精裝修標準分為三類：低端類，500～800元/平方米；中等類，800～1500元/平方米；高端類2000～5000元/平方米。實際上到底是多少錢？“精裝修這塊利潤空間很大，不賺錢是不可能的。”這是李滄區某樓盤營銷總監的原話。

????1月12日，記者采訪了在城陽區做門窗安裝工作的王明，他有自己的施工隊。“業主自己裝修，肯定找大的裝修公司，還有施工隊。開發商有幾種選擇，有的會直接把這個活分給施工方，這個成本就低了很多，因為如果找專業裝修公司，成本要高很多。再說開發商買地板、地磚、涂料等，都有特價，比市場價要低很多。有些廠商為了得到給這個樓盤提供材料的機會，甚至以5折的價格賣過去，有的還會給開發商回扣。”

????“這個價格標準是沒法公布的，根據我的經驗，號稱1500元/平方米的裝修標準，實際上成本不足1000元/平方米。開發商說用的是國外進口材料，你也不要輕信。”

????市場咋規范

????黃島“出拳”規范精裝房市場

????對于青島精裝房市場存在的問題，青島有關部門已經開始行動了。記者采訪了解到，黃島區已經“出拳”。

????“黃島區房屋建筑工程中已呈現出精裝修房屋不斷增多的趨勢，但同時也暴露出部分精裝修工程未辦理相關建設手續即開工建設等問題。建設單位在房屋建筑工程設計階段，應一并對裝飾裝修工程進行設計，并按照建設程序對整體工程進行施工圖審核，辦理招投標、質(安)監督和施工許可等手續，納入施工總承包管理，最終辦理整體工程竣工驗收備案。”這是黃島區城市建設局發布的文件，目前已經實施。

????根據規定，房屋裝飾裝修工程需單獨設計，且未納入施工總承包范圍內的，建設單位必須在房建工程總承包企業完成總包合同范圍內的全部工程量并辦理完竣工驗收手續后，按照《建筑工程施工許可管理辦法》的規定，投資額在30萬元以上或者裝飾裝修建筑工程建筑面積在300平方米以上的裝飾裝修工程應發包給具有相應資質等級的裝飾裝修企業，并到建設行政主管部門申請領取施工許可證，未取得施工許可證的，一律不得開工。依法必須招標的裝飾裝修工程，應當通過招標方式擇優選擇裝飾裝修企業。

????據介紹，建筑裝飾裝修企業承接裝飾裝修工程，必須持有建設行政主管部門核發的《建筑業企業資質證書》和《安全生產許可證》，并在資質許可的范圍內從事相應資質范圍內的工程裝飾裝修業務。

????未按規定辦理招投標和施工許可手續(或合同備案)的裝飾裝修工程，不予竣工驗收備案，并按相關規定予以處罰。對違反相關法律、法規和規章的建筑裝飾裝修工程，一經查實，黃島區建設行政主管部門將依據相關法律、法規予以從嚴處罰。

????這些精裝房真不讓人省心

????我第一次發現了10多個大問題。大約過了一個月，我又去小區，只給解決幾個問題，處理完裂紋后，墻面顏色有深有淺，一看就能看出來。

????——蔡治強

????交房的時候，地板早已鋪好，我們根本看不出是什么牌子的。偏偏后來地板被水泡了，我才發現地板很劣質，根本不是開發商說的那個品牌。

????——李鳴

????防盜門有問題，跟墻體連接不緊密。瓷磚得重新貼，空鼓非常厲害，不幾天就會破損。墻面不平，有一處凹陷，大理石劃損嚴重，推拉窗上不了鎖，鎖壞了，得重新換。——驗房師

????上次檢測了城陽一個新小區，陽臺外面設計不合理，下雨后，雨水會滲透到陽臺內部，墻內側會長毛。——驗房師