住建部政策研究中心副主任王玨林在作客中新網(wǎng)視頻訪談 張?jiān)讫垟z

　　中新網(wǎng)11月21日電 2012年即將過去，樓市在博弈中繼續(xù)前進(jìn)。盡管今年樓市回暖之聲不絕于耳，地方政策微調(diào)蠢蠢欲動(dòng)，但唯一明確的是中央頻頻強(qiáng)調(diào)堅(jiān)持房地產(chǎn)調(diào)控不放松。在持續(xù)的調(diào)控之下，明年樓市走向更是備受矚目，對(duì)此，住建部政策研究中心副主任王玨林在作客中新網(wǎng)視頻訪談時(shí)表示，明年市場(chǎng)會(huì)好于今年，但房價(jià)暴漲的條件不存在。

　　目前樓市調(diào)控政策效果不錯(cuò)

　　今年以來，中央各部委曾多次喊話強(qiáng)調(diào)堅(jiān)持房地產(chǎn)調(diào)控不放松，2012年的樓市在中央與地方的政策博弈中已接近尾聲，迄今為止，樓市政策執(zhí)行情況如何？王玨林表示，樓市調(diào)控不動(dòng)搖，實(shí)際上是這兩年國家對(duì)房地產(chǎn)的調(diào)控政策已經(jīng)取得了很好的效果。

　　他表示，我們的調(diào)控成果確實(shí)來得不容易，在09年、10年，這個(gè)市場(chǎng)出現(xiàn)了火爆，確實(shí)出現(xiàn)了不正常，可能既傷害到我們的經(jīng)濟(jì)，也傷害我們廣大的消費(fèi)者，而且這種發(fā)展是不可持續(xù)的，這個(gè)調(diào)控現(xiàn)在看來，從現(xiàn)在出臺(tái)的一些政策來說，不管從實(shí)際操作還是各方面的配合來講，應(yīng)當(dāng)是都不錯(cuò)的。

　　樓市調(diào)控政策不放松 還要繼續(xù)堅(jiān)持

　　近日住建部部長姜偉新在接受記者提問時(shí)表示，房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策目前還不想放松，對(duì)于樓市調(diào)控，中央政府時(shí)刻準(zhǔn)備應(yīng)對(duì)。

　　王玨林對(duì)此也表示，不管是國家領(lǐng)導(dǎo)人，還是住建部的領(lǐng)導(dǎo)，大家都認(rèn)可房地產(chǎn)調(diào)控是不會(huì)發(fā)生變化的。因?yàn)檫@個(gè)調(diào)控成果來之不易，也讓市場(chǎng)和房價(jià)都平穩(wěn)了下來。但同時(shí)房價(jià)出現(xiàn)快速增長的風(fēng)險(xiǎn)仍存在。現(xiàn)在我國家庭存款30多萬億，資本增值的問題沒有解決，消費(fèi)還比較集中在住房方面，如果再加上投資不妥善處理，我們的供需很難達(dá)到緩解，會(huì)造成風(fēng)險(xiǎn)。

　　此外，對(duì)部分地方出現(xiàn)的一些樓市調(diào)控政策，他表示，政策可以是多種形式的，政策也是隨著市場(chǎng)變化而調(diào)整的。但對(duì)地方要提出要求：地方出臺(tái)的調(diào)控政策要和國家的大局相吻合，如果由于一個(gè)地方影響全局，這肯定是不合適的。

　　限購政策有效平衡了樓市供需矛盾

　　樓市限購政策自2011年年初實(shí)施以來已有將近兩年的時(shí)間，本次政策也被指為迄今最為嚴(yán)格的樓市政策。王玨林認(rèn)為，限購政策的出臺(tái)，是被大家普遍認(rèn)為的一個(gè)比較好的措施。限購政策并不是在所有的城市實(shí)行，主要是在一線城市和二線城市等熱點(diǎn)城市，這個(gè)是主要限購的重點(diǎn)。這些執(zhí)行限購的城市普遍存在房價(jià)漲得較快的特點(diǎn)，為此采取一些限制性的措施。

　　“這種限制性的措施，限購措施，實(shí)際上就是解決我們現(xiàn)在房價(jià)漲幅過快，投資比例過大的問題，也是緩解我們供求關(guān)系的問題。”王玨林表示，為了解決目前市場(chǎng)發(fā)展中的問題，把純投資性的，還有異地購房這一塊暫時(shí)放在市場(chǎng)之外，重點(diǎn)解決傾向于我們自住和改善型的住房問題。

　　房產(chǎn)稅有助解決長期問題 希望盡快推廣

　　近日，有報(bào)道稱“兩湖”房產(chǎn)稅試點(diǎn)正處于穩(wěn)步推進(jìn)中，這一消息也引發(fā)了業(yè)內(nèi)對(duì)房產(chǎn)稅推出的討論。

　　王玨林表示，房產(chǎn)稅在試點(diǎn)城市上海、重慶比較平穩(wěn)地出臺(tái)了，這是走向法制的第一步。限購政策是屬于行政管理，它解決目前市場(chǎng)中的供需問題，但房地產(chǎn)稅是解決長期的市場(chǎng)管理問題，是法制管理的一個(gè)手段，所以非常重要。我希望房產(chǎn)稅趕快總結(jié)經(jīng)驗(yàn)，盡快推廣試點(diǎn)，甚至在全國的推廣。因?yàn)榉慨a(chǎn)稅可以平衡各方面的關(guān)系來發(fā)揮作用，對(duì)于解決市場(chǎng)的能力可能更強(qiáng)一些，更持久一些。

　　樓市旺季不旺是購房人預(yù)期發(fā)生了變化

　　今年3月份以來，開發(fā)商“以價(jià)換量”打開了僵化的銷售局面，各地樓市開始表現(xiàn)出回暖趨勢(shì)，并在7、8月份達(dá)到調(diào)控以來的成交高峰，不過，原本的“金九銀十”傳統(tǒng)銷售旺季卻反而表現(xiàn)平淡。

　　對(duì)于樓市表現(xiàn)出淡季不淡、旺季不旺的特點(diǎn)，王玨林認(rèn)為，這其實(shí)是消費(fèi)預(yù)期發(fā)生了很大變化所造成的。“現(xiàn)在可能購房人的心態(tài)發(fā)生了變化，對(duì)預(yù)期不像之前那么強(qiáng)烈了。大家都在選擇，這樣的話就不存在集中搶房源的問題了。

　　王玨林分析表示，3月以來的回暖，主要反映在一線城市和東部城市，在西部城市和三四線城市反映得沒有那么快，也不是那么強(qiáng)烈。從3月份以來尤其5月份以后，一線城市一直保持銷售增長的態(tài)勢(shì)，如北京已經(jīng)比去年同期增長了30%以上。

　　王玨林說，“去年北京、上海的銷售的情況非常不好，像上海同比降低40%多，北京同比降低30%多，而今年北京增加30%多，也就是又回到原先的起點(diǎn)上了。”

　　駁任志強(qiáng)"房價(jià)暴漲說"：除非取消調(diào)控

　　此前，華遠(yuǎn)地產(chǎn)董事長任志強(qiáng)預(yù)言“明年三月房價(jià)會(huì)暴漲”引起市場(chǎng)熱議。王玨林并不認(rèn)同，他表示，之所以認(rèn)為房價(jià)暴漲的條件不存在，首先，如果出現(xiàn)房價(jià)暴漲，那就是調(diào)控政策取消或者失靈，但是對(duì)于堅(jiān)定不移地執(zhí)行調(diào)控政策，政府已經(jīng)屢有表態(tài)。

　　其次，當(dāng)前購房者已經(jīng)越來越理智。“現(xiàn)在是購房者選房，不像過去房子選消費(fèi)者。以前看完房以后如果不買，一轉(zhuǎn)身那套房子就沒有了，所以出現(xiàn)一天售罄或者三天就賣光的情況，那是不理智的搶房。而現(xiàn)在，購房者會(huì)從地段、時(shí)間等等因素來考慮選房，主動(dòng)權(quán)已經(jīng)在購房者自己手里了。”

　　此外，王玨林認(rèn)為不支持“房價(jià)暴漲說”的原因還有一個(gè)，“中國的樓市并沒有那么旺盛，畢竟我們還受到過外部的經(jīng)濟(jì)影響，我們國家的經(jīng)濟(jì)指標(biāo)也放慢了步伐。”

　　錢不是解決保障房建設(shè)的唯一途徑

　　保障房建設(shè)的大力推進(jìn)引來了各方對(duì)于建設(shè)資金來源的廣泛關(guān)注。對(duì)此，王玨林表示，“有錢就能蓋房子，這是必然的，但是錢不是唯一能解決保障房建設(shè)問題的方法。”他認(rèn)為，有很多辦法能解決保障房建設(shè)的問題。比如，“地價(jià)上去以后，保障房的成本就上去了，如果土地和稅收能給予支持的話，保障房的建設(shè)成本就不會(huì)太高。”

　　王玨林還建議，可以開展多種合作，比如和企業(yè)合作，跟項(xiàng)目合作，也可以把二手房和租賃房的市場(chǎng)盤活，也可以采用補(bǔ)貼的方式。“補(bǔ)貼的話，雖然建得少了，但是解決低收入家庭的住房，可能面積會(huì)更大一些，所以方式是多樣的，我覺得不僅僅是錢的問題。”王玨林說。

　　上調(diào)公積金貸款額度不會(huì)影響房價(jià)

　　目前，在執(zhí)行嚴(yán)格的房地產(chǎn)調(diào)整政策的背景下，很多城市對(duì)住房公積金政策進(jìn)行的微調(diào)。公積金政策的調(diào)整，會(huì)不會(huì)導(dǎo)致房價(jià)上漲呢？

　　王玨林表示，設(shè)立住房公積金，就是給我們的城鎮(zhèn)居民設(shè)立住房補(bǔ)貼的一種形式。他說：“實(shí)際上是一個(gè)住房補(bǔ)貼，也是為了改善我們住房條件。因?yàn)橛羞@一塊，一個(gè)是自己能夠增加一部分收入，另外一個(gè)貸款相對(duì)要低一些。”

　　至于對(duì)房價(jià)的影響，王玨林認(rèn)為，“我覺得現(xiàn)在這個(gè)形勢(shì)不用過于擔(dān)心，大城市的公積金貸款早就提高了，像北京最高提到100萬了，分三等，100萬、90萬、80萬，最低80萬，地方也調(diào)，肯定是支持一部分消費(fèi)者進(jìn)入市場(chǎng)。”

　　王玨林進(jìn)一步分析認(rèn)為，調(diào)高公積金貸款額度有助于購房住進(jìn)入市場(chǎng)，對(duì)樓市的影響不會(huì)太大。但是他也強(qiáng)調(diào)：“全國不要一窩蜂上，如果大家一集中去搶購，這就麻煩了，就怕集中，要理智的話，這個(gè)問題也不會(huì)太大。”

　　明年市場(chǎng)應(yīng)該好于今年

　　2012年接近尾聲，明年樓市走向也備受人們關(guān)注。王玨林表示，2011年樓市大家說最嚴(yán)，其實(shí)是銷售量最好的，今年大家都說樓市回暖，但是實(shí)際上今年的情況并沒有預(yù)期的好。從市場(chǎng)、調(diào)控政策、群眾等各方面的情況來看，明年的市場(chǎng)應(yīng)當(dāng)是要好一點(diǎn)。他初步判斷，明年的市場(chǎng)應(yīng)當(dāng)好于今年的市場(chǎng)，但是與去年比，還達(dá)不到去年的水平。

　　購房要看個(gè)人需求 建議購買二手房

　　2012年已經(jīng)接近尾聲，很夠購房者糾結(jié)于購房的時(shí)機(jī)問題。買房什么時(shí)候出手最合適？王玨林建議說，購房者要看自身的購房能力和購房需求，并建議多看二手房小區(qū)。

　　在談到何時(shí)購房這個(gè)問題時(shí)，王玨林對(duì)中新網(wǎng)房產(chǎn)頻道表示：“對(duì)個(gè)人買房，主要是看你是干什么，需要不需要？急需還是不需？能力是不是有？如果沒有能力，大山壓身上，也不是鬧著玩的。”同時(shí)，他從三方面對(duì)購房者買房提出了建議和指導(dǎo)。

　　王玨林認(rèn)為，第一，買近不買遠(yuǎn)。因?yàn)橐院笊习喑鲂刑⒄`時(shí)間，路上會(huì)浪費(fèi)很多時(shí)間，生活指數(shù)也會(huì)受到影響。第二，買小不買大，因?yàn)榉績r(jià)太貴了。第三，買舊不買新。王玨林介紹說，買二手房有一些好處。比如舊的小區(qū)沒有物業(yè)，很便宜。舊的小區(qū)居住的空間大，公共空間少，比較實(shí)用。戶型設(shè)計(jì)上，舊的小區(qū)臥室大，客廳小，現(xiàn)在的房子是客廳大，臥室小。以上幾點(diǎn)，保證了購房者在資金有限的情況下，滿足了基本的居住需求。

　　最后，王玨林強(qiáng)調(diào)稱：“所以不要看，光看別人是不行的。該買就買，該用就用，沒有錢也不要太超前消費(fèi)，我覺得壓力太大，生活指數(shù)就沒有了。”