????家住青島嶗山區(qū)的綦先生今年頗為不順：此前投入股市的50萬元資金只剩下20萬，同時(shí)他的外貿(mào)公司生意越來越難做。正當(dāng)他感慨“這年頭錢太難賺”的時(shí)候，妻子拿回來的一張宣傳單引起他極大的興趣。“昨天我老婆從樓下信箱取回報(bào)紙，里面夾了一張宣傳單，說是投資50萬元房產(chǎn)，5年下來合計(jì)回報(bào)收益達(dá)到58萬元，等于再賺了一套房！”

????真有這樣的好事？記者從綦先生提供的宣傳單上看到，這種“包租、分紅

、每年7%固定回報(bào)”的宣傳字眼確實(shí)極具誘惑力，而在島城限購的背景下這種可貸款、不限購的酒店式公寓則更是吸引了苦于投資無門的市民。記者就此展開調(diào)查，發(fā)現(xiàn)看似光鮮的背后，實(shí)則陷阱很多。

????誘惑方式一 花50萬5年后可收益58萬

????按照綦先生提供的線索，記者聯(lián)系到了這家開發(fā)商。在大潤發(fā)附近一網(wǎng)點(diǎn)里，負(fù)責(zé)青島客戶接待的劉先生向記者作了詳細(xì)介紹。他們的項(xiàng)目位于海陽市旅游度假區(qū)，投資者出錢買了他們的房子，后期租賃由他們戰(zhàn)略合作的香港一家酒店管理公司負(fù)責(zé)運(yùn)營。

????這種包租分紅的酒店式公寓單位售價(jià)在5000-7000元/平方米，不過現(xiàn)在是論套銷售，每套售價(jià)在40萬-60萬元不等。業(yè)主購買酒店式公寓后，每年可以得到7%固定回報(bào)、5年后無條件回購以及1年30天免費(fèi)入住的待遇等。

????當(dāng)記者詢問那是如何實(shí)現(xiàn)5年凈賺一套房的“夢(mèng)想”時(shí)，劉先生給記者算了一筆賬：他以一套房50萬元（一室一廳）為例，（固定回報(bào)）每年50萬元×7%=3.5萬元，5年合計(jì)17.5萬元；（免費(fèi)入住）每年30天×5年×200元/天 （酒店租賃價(jià)格）=3萬元；（房產(chǎn)增值）以市場(chǎng)評(píng)估參考每年增值15%，5年合計(jì)75%，即37.5萬元，這樣5年下來的總收益加起來就是58萬元。也就是說，50萬元的投入5年下來得到58萬元的回報(bào)，等于凈賺了一套房子！

????暗藏貓膩一 回購價(jià)格可不是市場(chǎng)價(jià)

????劉先生還表示：“我們這個(gè)是零風(fēng)險(xiǎn)的投資，我們開發(fā)商承諾5年后如果業(yè)主對(duì)繼續(xù)經(jīng)營存在顧慮，可無條件退房，合同里都注明‘無條件回購’的，這是其他開發(fā)商絕對(duì)不能保障的。”

????不過，記者發(fā)現(xiàn)，這個(gè)回購價(jià)格可不是房屋的市場(chǎng)價(jià)，而是購房時(shí)業(yè)主的買入價(jià)。“開發(fā)商將按照購買時(shí)的房款價(jià)格回購。”劉先生證實(shí)了這個(gè)說法。同時(shí)，剛才算賬時(shí)按照一年有15%的升值空間，那5年下來升值的37.5萬元就沒了么？現(xiàn)在看來，這家開發(fā)商顯然不會(huì)“買賬”了，那5年凈賺一套房的說法又怎么會(huì)成立呢？同時(shí)，如果度假區(qū)酒店沒有充足的游客，也無法保障業(yè)主7%的保本回報(bào)。劉先生告訴記者：“由李嘉誠投資的一個(gè)影視基地就在這個(gè)項(xiàng)目的對(duì)面，我們已經(jīng)和他們簽約了，以后影視基地投入拍攝演員都會(huì)住在酒店里，不愁客源。”不過影視基地何時(shí)建成，如果影視基地經(jīng)營不善沒有客源，酒店又靠啥吃飯？這些都是問題所在。

????最后，當(dāng)記者詢問現(xiàn)在房子賣得如何時(shí)，劉先生表示賣得非常挺火，他們?cè)谌珖?0個(gè)地方都設(shè)了銷售中心。

????誘惑方式二 酒店式公寓有“產(chǎn)權(quán)”

????記者在隨后的調(diào)查中發(fā)現(xiàn)，不僅是海陽，隨著全國 “旅游地產(chǎn)”的興起，島城一些開發(fā)商也開始推出這種“固定返還”類的酒店式公寓項(xiàng)目。

????目前，在開發(fā)區(qū)金沙灘景區(qū)附近正有一處酒店式公寓在售，這個(gè)酒店式公寓向購房者提出了“明確產(chǎn)權(quán)”。記者發(fā)現(xiàn)，購買酒店式公寓時(shí)很多投資者沖著 “不限購、不限貸”來的，卻忽略了產(chǎn)權(quán)問題。記者從這家酒店公寓了解到，該產(chǎn)權(quán)酒店將每個(gè)出售的房間全部進(jìn)行單獨(dú)的產(chǎn)權(quán)登記轉(zhuǎn)讓，完全實(shí)現(xiàn)業(yè)主自己持有，這也正是這家酒店的宣傳“招牌”動(dòng)作。工作人員向記者介紹說，業(yè)主購買該酒店式公寓后，前五年每年8%的固定回報(bào)，確保了業(yè)主在5年內(nèi)收回占總房款40%的投資；5年后，酒店將按照每年的實(shí)際收入，由業(yè)主和管理公司四六分成。

????暗藏貓膩二 酒店經(jīng)營不善誰來負(fù)責(zé)？

????按照該酒店式公寓的宣傳，根據(jù)8%的固定回報(bào)率和現(xiàn)有的商業(yè)貸款利率進(jìn)行推算，業(yè)主只要首付50%便可做到收支平衡。由于是酒店式管理后續(xù)返租的經(jīng)營狀況將涉及到業(yè)主的投資收益，如果酒店方管理不善怎么辦？誰來負(fù)責(zé)？記者了解到，后續(xù)的經(jīng)營合同是業(yè)主和酒店管理方簽，如果經(jīng)營不善管理方拎包走人了，業(yè)主就會(huì)被晾到一邊，而開發(fā)商袖手旁觀，業(yè)主只能干瞪眼。對(duì)此，該工作人員解釋說：“為了讓業(yè)主放心，業(yè)主和酒店方簽訂的合同，我們開發(fā)商給予擔(dān)保，屬于一份三方協(xié)議。”但是，誰也不能保證每個(gè)開發(fā)商都有這樣的“責(zé)任感”。

????誘惑方式三 每年給予7%-10%固定回報(bào)

????相對(duì)于酒店式公寓打出的7%、8%這樣的固定年收益來說，還并不是最牛的，更有甚者給出了年收益10%這樣的回報(bào)。一位業(yè)內(nèi)人士告訴記者，膠南的一處酒店式公寓曾給出了10%返租的超高回報(bào)。記者近日聯(lián)系到該酒店式公寓售樓處，目前均價(jià)為2萬元/平方米，公寓面積在60-260平方米，也就是說投資一套最小的酒店式公寓起步價(jià)也要120萬元。

????同時(shí)，售樓處的李先生表示：“我們這邊很多外地的投資人過來買房，像這種稀缺海景的酒店公寓吸引了全國的投資者，這個(gè)周末還有北京看房團(tuán)的過來，可以給出團(tuán)購價(jià)。”而記者了解到，膠南的另一處大手筆的酒店項(xiàng)目，其酒店式公寓還打出了“會(huì)籍制”概念，不過目前銷售情況似乎并不樂觀。

????暗藏貓膩三 超高回報(bào)率其實(shí)很難實(shí)現(xiàn)

????記者粗略地算了一下，如果按照年收益10%來計(jì)算，最便宜的一套120萬元的公寓每年能得到12萬元收入，那么每天的租金就要在400元甚至更高。而據(jù)記者了解，該樓盤所在區(qū)域并非景區(qū)，再加上青島旅游淡旺季明顯，在膠南海邊每晚400元甚至上千元的房費(fèi)還真不是一般的高。而李先生表示：“我們這個(gè)是五星級(jí)酒店公寓，對(duì)面的四星級(jí)酒店的標(biāo)價(jià)每晚都在1000元上下，都有客人來住。”但是入住率能達(dá)到多少，卻沒給出答案。

????一位購買過一套酒店式公寓的業(yè)主于先生告訴記者：“我3年前在市區(qū)買過一套公寓，當(dāng)時(shí)覺得酒店式公寓理念很好，配套能給予酒店化的服務(wù)，不過后來再看這只是宣傳，實(shí)際操作起來相差很遠(yuǎn)，后期管理跟不上實(shí)則就是住宅型公寓。”于先生表示，他出手50萬元購入的這套53平方米的公寓，現(xiàn)在每年的租金為2萬元，這樣算來投資回報(bào)率還不如銀行理財(cái)產(chǎn)品高。

????業(yè)內(nèi)揭秘 限購政策下開發(fā)商急于套現(xiàn)

????如今，投資房地產(chǎn)市場(chǎng)不再是一本萬利的買賣，房價(jià)波動(dòng)給不少投資者帶來了損失。那么，眼下這種看似 “零風(fēng)險(xiǎn)”的投資模式，又有哪些不為外界所知的內(nèi)幕呢？“目前國內(nèi)的旅游地產(chǎn)看似熱鬧，但是鮮有成功的案例。”今鵬翔置業(yè)CEO修方舟表示，“海南有做得不錯(cuò)的項(xiàng)目，不過只是個(gè)別的，而不是整個(gè)區(qū)域都火。”

????在一些業(yè)內(nèi)人士看來，所謂的旅游地產(chǎn)不過是房企逃避限購政策的 “曲線救國”。“旅游地產(chǎn)最大的問題就是借旅游之名，行地產(chǎn)之實(shí)，以突破限制嚴(yán)格的房產(chǎn)調(diào)控政策。目前來看，炒作旅游地產(chǎn)概念的根本目的就是要推銷旅游地產(chǎn)主題項(xiàng)目附帶的房地產(chǎn)項(xiàng)目。”青島房地產(chǎn)經(jīng)理人俱樂部副秘書長吳云海這樣說，“旅游地產(chǎn)開發(fā)周期長，需要大量的資金投入，風(fēng)險(xiǎn)不容小覷。雖然在宏觀調(diào)控的大背景下，房地產(chǎn)商開拓旅游地產(chǎn)是不錯(cuò)的轉(zhuǎn)型做法，但其中風(fēng)險(xiǎn)不小，也著實(shí)考驗(yàn)開發(fā)商的實(shí)力。”不過他表示，理論上講成熟的酒店公司不能賣，這其實(shí)是開發(fā)商缺乏現(xiàn)金急于套現(xiàn)的表現(xiàn)。“合理的回報(bào)可以接受，不過現(xiàn)在的回報(bào)都是預(yù)計(jì)出來的，今后經(jīng)營如何很難說。”

????吳云海分析說，在酒店式公寓后期經(jīng)營上還存在很多麻煩，比如產(chǎn)權(quán)不明晰、整個(gè)酒店式公寓不一定全銷售出去，那么爛尾糾紛就隨之而來，而且這種單一的“別墅+公寓+酒店”的開發(fā)模式，也使得旅游地產(chǎn)發(fā)展遭遇項(xiàng)目同質(zhì)化的尷尬境地。

????律師說法 宣傳“固定返還”并不合法

????至于酒店式公寓可能存在的合同糾紛，記者咨詢了山東雅博律師事務(wù)所律師盛少華，他表示：“投資人購買房屋后要網(wǎng)簽，由產(chǎn)權(quán)交易中心登記發(fā)放產(chǎn)權(quán)證，這才是真正意義上的買房子。如果只是和開發(fā)商簽訂了合同，那不是法律意義上的買賣，今后出現(xiàn)問題，業(yè)主很難維權(quán)。”同時(shí)，盛律師表示，要辨清開發(fā)商是急于變現(xiàn)、吸引資金還是真正有實(shí)力經(jīng)營，而且這種形式的“固定返還”并無法律支持，如果經(jīng)營中一旦實(shí)現(xiàn)不了，業(yè)主也很可能吃“啞巴虧”。

????“這種售后返租的形式，我認(rèn)為有變相集資的嫌疑。”盛少華說，“而且售后返租早被國家建設(shè)部門明令禁止。”據(jù)悉，2001年建設(shè)部第88號(hào)令 《商品房銷售管理辦法》就規(guī)定，開發(fā)商如有“采取售后包租或者變相售后包租方式銷售未竣工商品房”行為的，“處以警告，責(zé)令限期改正，并可處以1萬元以上3萬元以下罰款”。2006年在《關(guān)于進(jìn)一步整頓規(guī)范房地產(chǎn)交易秩序的通知》中更是規(guī)定，“對(duì)未取得預(yù)售許可證發(fā)布預(yù)售廣告的，承諾售后包租、返本銷售的”，要“予以嚴(yán)肅處理”。（記者 景虹）