????持續已久的樓市調控政策正在讓市場發生微妙變化，島城二手房市場頻頻出現甩賣房產的案例。21日上午，記者采訪了解到，一位神秘的炒房客在科威國際不動產一次性掛出了10套房源，而不少持有三四套房產的投資性客戶的身影也頻頻出現在各大品牌中介店內。業內人士分析，去年開始島城房價走上下行軌道，今年投資房產的升值幅度非常小。

????“昨天一位客戶一次性掛出了10套住宅，分別位于市南區、嶗山區和市北區的中央商務區，掛牌價格也相對溫和。”21日上午，科威國際不動產青島區域分部總經理孫杰說。記者注意到，市南區的一套房源位于中海銀海一號，94平方米的房源掛牌價為170萬，而位于市北區中央商務區的6套酒店式公寓，掛牌單價為12500元/平方米，都是小戶型。

????“這位炒房客是山東人，除了這10套房產外，還有四棟樓，其中一棟樓擬轉手出讓，總建筑面積在5000平方米左右。”孫杰說，從調控以來，如此大手筆甩盤的案例，他還是頭一次接觸。

????記者從21世紀不動產、22世紀不動產等品牌中介了解到，類似的甩盤案例還不多見。“但有些持有三四套房源的本地投資性客戶，還是非常多見的。”21世紀不動產青島區域分部市場部經理李蘭玉說，上周一位本地的投資客戶就一次性掛出了3套住宅，尋找買家。

 ???■分析

????投資性需求恐慌加重

????“市場上投資性客戶甩單案例漸漸增多，歸根結底是受到了調控政策的影響。”青島銳理數據總經理馬光明說，而且這部分投資性客戶多數是在2009年到2010年期間接的盤，由于買在了價格高位，在樓市經歷始自去年以來的調控政策以后，樓盤的價格并沒有出現預期中的大漲。

????國家統計局數據顯示，從去年8月份以來，島城新建商品住宅價格出現同比環比雙雙下降的情況，截至今年的7月份，新建商品住宅價格出現了長達10個月的持續下跌，到今年的7月份更是創下了同比最大跌幅。“這意味著從去年8月份開始，青島的新建商品住房不僅沒有漲價，反而下降了。”馬光明說，也就是說，一年多來，多數投資新房的購房者，并沒有賺到錢。現實情況是，由于島城限購令的施行，更多的投資性客戶因為看淡樓市，開始逐漸淡出房地產投資市場。“上半年的投資性客戶少之又少，占不到1成的比例。”樓市分析人士張百忍說。

????今年房產升值幅度不大

????“根據我們一年以來的監測數據，今年投資房地產的收益是非常小的，尤其是李滄、黃島、城陽等‘重災區’，降價幅度比較大，基本是貶值的。”青島銳理數據總經理馬光明說，相比之下，市南、嶗山等區域的價格還算是比較剛挺，真正降價也不多。

????所謂“重災區”，據馬光明介紹，是因為這三個區域存量太大。“不僅表現在已取得預售的存量，還有土地的存量也很高，而需求相對較少，新盤項目只有降價，才能快速回籠資金。”馬光明說。

????盤點近期的樓市可以發現，去年市北區的中海紫御觀邸曾打出豪宅直降百萬的優惠；城陽區的龍湖、青特、卓越三家大鱷的價格戰也愈演愈烈，至今沒有停止，卓越甚至推出了“買一套住宅送一套商鋪”的優惠政策；黃島區的紫檀山項目則推出了“40套房源團購半價，直降400萬”的優惠。

????青島銳理數據曾對2009年以來的樓市價格做過專門的分析。“2009和2010年，就七區來說，每年平均漲幅在20%左右，而且是各個區域普漲，只是有的漲幅大，有的漲幅小。”馬光明說，但2011年是一個滯漲期，各個區域平均漲幅在5%左右，若考慮到通脹因素則相當于沒漲；2011年底到2012年初，各個區域出現分化，李滄、城陽、黃島等區域確實降價，整體跌幅在10%-15%，四方、市北、市南、嶗山，跟2011年差不多，只有5%左右的漲幅。

????買房賺租金不如吃利息

????如果房子短期內無法出手，轉售為租的收益是不是劃算呢？工商銀行青島市分行的理財師李青算了一筆賬。以100平方米、120萬元的房源為例，目前的月租金是2500元，一年的租金一共是30000元。“120萬元的房款存定期一年，如果按利率上浮10%計算，一年定期存款的利率為3.3%，累計利息39600元。”李青說，這樣看來，房子租出去的盈利，還不如同樣的房款存在銀行吃利息劃算。“一般的保本理財方式收益相對不算很高，但一年算下來，4% 以上的收益還是不難實現的。”李青說。

????青島銀行城陽支行理財師閆崢說，與國有大銀行相比，一些股份制銀行和城商行發行的理財產品收益率更高一些，許多理財產品的年化收益率甚至能達到5% ，120萬元的房款投入金融產品 ，收益能達到60000元，較房租收入要多一倍，并且基本上是沒有風險的。(記者 王愛科)

????專家

????房價并不具備大幅反彈條件

????國家統計局最新發布的數據顯示，7月份我國 70個大中城市中，新建商品住宅(不含保障性住房)環比價格上漲的城市比上月增加了25個。事實上，從5月份以來，環比價格上漲的城市數就一直在增加。從7月份的數據看，盡管這些城市的漲幅均未超過0.7%，但是一再攀升的城市數著實令人不安。

????當前，房價是否面臨大幅反彈？國務院發展研究中心研究員廖英敏認為，目前并不具備大幅反彈的條件。她說：“當前并沒有刺激房價上漲的政策環境。與2009年相比，盡管同樣面臨經濟下行，但如今政府一再強調堅持房地產調控不動搖，特別是國務院最近又派出督查組專項督查房地產調控政策的落實情況，再次表明堅定調控的決心。”

????中國房地產業協會副會長朱中一說：“一些限購城市的成交量上升，大多因為剛性需求入市。而推動房價持續上漲的核心原因是投資投機性需求，由于目前限購政策并未退出，還將繼續從嚴，所以房價不存在全面反彈的基礎。”

????中央政治局會議明確要求，切實防止房價反彈。如何做到“切實”？受訪專家表示，一方面要嚴格落實已有的調控政策，另一方面要加快房地產制度建設步伐。據新華社