3月14日，青島南京路與遼源路路口處一處新建小區。記者 王濱 攝

????網友織圍脖：

????3808.93元就是“合理房價”

????溫總理針對合理房價的說法，再次引發了市民對房價調控的關注，不少熱心的網友也在微博上計算起了青島當地的合理房價。記者采訪得知，整個計算過程并不麻煩，就是扣著溫總理提出的兩條標準，即“房價與居民的收入相適應，房價與投入和合理的利潤相匹配”，并結合國際通行的合理房價標準來算的。

????以青島為例，根據青島市統計局國民經濟綜合統計處，全年城市居民人均可支配收入為28567元，以一個兩口之家為例，家庭年可支配收入為57134元。按照國際通行的慣例，合理房價是家庭年收入的4～6倍，按上限計算，上述兩口之家6年家庭可支配收入為342804。以90平方米為基準(90平方米是小戶型與大戶型的分界線)，青島“合理房價”約為3808.93元/平方米。

????據青島市統計局統計，島城去年前11個月市區新建住房成交均價為8695元/平方米，是網友測算“合理房價”的2.28倍。

????開發商回應：

????就這個價，連買地都不夠

????網友測算出的“合理房價”數據“出爐”后，立刻引發熱議。網友“輯文館”稱，3808.93元/平方米的這一測算價格，開發商連地都拿不到。

????“隨著近幾年房價大幅攀升，房地產開發被多數人視為暴利行業。”市北區中央商務區一家新盤項目的陳經理告訴記者，但同時隨著城市土地資源日益稀缺，開發商拿地的成本呈逐年遞增趨勢。以青島市2010年以來土地市場拍賣成交情況為例，2010年7月30日舉行的土地拍賣會共成交三幅地塊：市北區敦化路以南、連云港路以東地塊的成交價為3530元/平方米，四方區清江路159號地塊以5730元/平方米的價格競得，四方區哈爾濱路52號地塊的成交價為7200元/平方米。

????商品房利潤：

????抽取兩樣本，咱來算算賬

????“商品房的開發成本無非是拿地成本、建筑安裝成本、稅費成本、營銷成本、配套成本這5大塊。”樓市分析人士張百忍說。青島世聯怡高公司總經理陳耀華及多名業內人士均表示，拿地成本占了總開發成本的“大頭”。

????張百忍舉了兩個在售項目為例。其一是位于山東路的中海紫御觀邸項目，2007年，該樓面地價的成交價為8330元/平方米，目前在售均價在2萬元到2.5萬元之間。該項目是高層，建筑安裝成本(以下簡稱“建安成本”)在2000元/平方米以上；稅費、營銷和配套成本加起來在3000元以上，項目內部裝修標準為3500元。據此來算，該項目的開發成本不會低于1.7萬元/平方米。如果按照這個成本價，以開發商利潤為10%到20%來算，該項目的合理價格為18700元到20400元之間。

????另一個是李滄區中海國際社區項目，去年11月份以3690元/平方米的價格競得，目前銷售均價約為9000元/平方米。其高層住宅項目為毛坯房，建安成本、稅費、營銷成本和配套成本均按照2000元/平方米來算，普通高層住宅的開發成本不會低于7600元/平方米。按照這個成本價，仍按照開發商利潤為10%到20%來算，該項目合理價格為8360元到9120元之間。

????而上述兩個項目，若開發為多層住宅，在其他成本不變的前提下，建安成本降低600元左右，合理價格應相應下調600元左右。

????按照一般開發周期，目前在售項目多數為2009年前后拿到的地。四方區2009年前后土地的均價在4000元左右，如果開發高層住宅，其成本價在8000元左右。但據業內人士分析，由于市內四區的樓面地價及成交價相差懸殊，不同區域的項目，其開發成本必然差異很大。記者了解到，島城盡管公布了去年前11個月市區新建住房成交均價，卻始終沒公布全市土地平均成交價格，也就無法估算全市平均合理房價。

????調控預測：

????“降四成風險可控”是暗示？

????那么，房價到底要降多少才算“合理”？對此，業內人士和消費者各有期許。

????“不少專家認為，房價如果下降20%到30%，就算是到了敏感區域。”樓市分析人士張百忍說，因為目前多數按揭貸款的購房者首付比例一般是30% ，一旦房價降幅臨近或達到30%，肯定會因為購房者拒絕還貸而引發信貸危機。

????房價大跌，受影響最大的就是銀行業。但也有多位業內人士分析認為，去年時，時任銀監會主席的劉明康曾在多個場合反復強調：銀行業可承受房價下跌四成，風險總體可控。“這算不算一種暗示？”一位業內人士說。

????“個人覺得，房價如果降到了成本價，就可以出手。”購房者張先生說，他剛剛在中海國際社區買了套套二房，價格為8200元/平方米。“我有一個從事房地產業的朋友給我算過，這個價格已經接近于項目的成本價了。”張先生說。

????記者注意到，兩會期間，全國政協委員、大連萬達集團董事長王健林曾對媒體表示，2010年房地產上市企業的綜合年報顯示加權平均毛利率不到25%，凈利率大概為10% ，萬科這么優秀的企業利潤率也只有百分之九點多。“京滬等一線城市的平均房價已經平均下降了約10%，今年一個合理回歸幅度大概就是10%到20%左右。”王健林說。

????內幕起底：

????開發商摳成本，愛從配套下手

????在樓面地價已定的前提下，為了盡可能地節省成本，增大利潤空間，開發商會采取哪些方式？

????“在拿地前，開發商會綜合分析未來的市場情況，包括分析地塊周邊的配套、人氣、升值潛力等綜合因素，力求準確地估算可以接受的樓面地價。”市北區一家開發企業的趙經理說，但在競得土地后，地價成本已經確定，所以要節省開發成本，開發商必然會在建安、配套、營銷等方面下工夫。

????以配套方面為例，如果地塊周邊的水、電、暖配套已經非常成熟，這部分的配套費用是可以省下的；而車位配套方面，開發商會盡可能地多建地上車位，少建地下車位。“地上車位的建設成本大約在200元/平方米，而地下車位的建設成本為3000元/平方米。”趙經理說，尤其是高層地下車庫，需要下挖、使用鋼筋、做防水防護措施等，再考慮上地下車庫的進出通道設計，地上車位一般做到8.8平方米/個就可以，但地下車位由于考慮到公攤面積等因素約為25平方米/個。粗略算來，一個車位從地下挪到地上，就可以省下73240元。

????另外，隨著高層住宅越來越多，電梯配套的花費也是一筆不小的支出。有些開發商為了降低成本，往往會選擇配置低的電梯，一些電梯甚至連基本的配置都沒有，如外呼系統、電梯的到站鐘聲。此外，多建商鋪也可增加開發商的利潤。“比如臨街的商鋪，以兩層的臨街商鋪為例，建設成本在2000元/平方米到3000元/平方米，但售價卻可是住宅的幾倍甚至十幾倍。”趙經理說。