一葉落，而知天下秋。北京房價之于全國樓市，恰似這知秋一葉。

　　8月8日，北京房地產協會發布的數據顯示，今年前7個月，北京新建普通住房的價格為每平方米13623元，相比去年全年的每平方米14847元，下降8.2%；另從北京市房地產交易管理網獲悉，截至目前，北京商品住宅可售房源已達到10.94萬套，相比前一周10.8萬套的存量又多出近1400套……

　　京城樓市：量變到價變？

　　北京房地產業協會表示，北京市房地產調控政策綜合效應持續顯現，住房市場開始進入“由量變到價變”的關鍵期，隨著各項政策措施的進一步落實，預計未來幾個月市場有望形成“降價換量”的整體格局。

　　數據顯示，1至7月北京新建普通住房均價為13623元/平方米，比去年全年下降8.2%。二手住房價格為18142元/平方米，環比下降2.2%。7月有銷售記錄的新建商品住房項目170個，其中7個項目價格環比下降，161個持平，合計占98.8%。本月新批商品住房預售項目15個，其中5個報價低于前期或周邊，10個持平。

　　北京中原地產認為，7月開始，北京市已經有超過110個項目有開盤計劃，而且其中大部分將在郊區五環外，這將在局部區域出現明顯供應潮，市場將在供應達到頂峰后開始更明顯的價格調整。預計年底到明年初將有大量項目進入供應，供應量達到頂峰2至3個月后，市場將明顯變化。

　　普通住房價格連降數月

　　來自房地產交易管理網的數據顯示，7月作為北京市房價控制目標的新建普通住房共成交7911套，占新建住房成交總量的86.6%；1至7月新建普通住房的價格為13623元/平方米，比去年全年每平方米下降1224元。

　　據了解，自“京十五條”調控政策頒布后，北京市房地產市場正在逐步回歸理性。據北京市房協授權自5月來多次發布的統計數據顯示，穩中有降的目標正在逐步實現。

　　今年1至5月，本市新建普通住房成交均價為每平方米14127元，比去年全年水平低4.8%，下降720元；今年1至6月，新建普通住房成交均價為每平方米13948元，比去年全年降低6.1%，每平方米下降899元。北京房協副秘書長陳志表示，價格差距的進一步拉大意味著本市年度房價控制目標將有望實現。

　　今年3月底，北京市公布了年度房價控制目標—新建普通住房價格與去年相比穩中有降。新建普通住房是指容積率1.0以上、單套建筑面積140平方米以下的新建商品住房，以及經濟適用房、限價商品房、定向安置房等保障性住房。

　　而根據市相關部門的統計顯示，去年北京的新建普通住房均價為每平方米14847元，這個價格也被確定為房價調控的基準數字，即今年北京新建普通住房的價格要在每平方米14847元的水平上穩中有降。（北京日報）

　　8月8日，萬科、招商地產發布半年報，業績喜人。在嚴厲的宏觀調控之下，今年上半年的房企業績可謂冰火兩重天，大型房企的業績普遍不俗，但不少中小房企業績下滑，有的下降幅度甚至超過100%。統計數據顯示，光在北京，中小房企的庫存壓力超過3000億元。專家表示，壓力之下，中小房企項目或將率先出現實質性降價。

　　上半年大企業喜小企業憂

　　8月8日大盤狂瀉不止，相比之下，萬科和招商地產跌幅不大。

　　萬科半年報顯示，上半年公司營業收入高達199.9億，同比增長19.22%，上市公司的凈利潤29.77億元，增長5.88%。今年1~6月萬科累計實現銷售面積565.5萬平方米，銷售金額656.5億元，同比分別上升76.7%和78.6%。報告顯示，隨著四季度項目陸續竣工結算，全年的結算量同比增幅將明顯高于上半年。而招商地產發布半年報顯示，今年上半年上市公司凈利潤16.68億元，比去年同期增長39.68%。

　　上半年大型房企的業績不減反增，比如恒大、中海等均超額完成半年銷售目標。但不少中小企業業績堪憂。已披露的半年報顯示，濱江集團凈利潤下降 40.16%；廣宇集團下降45.68%；渝開發下降45.68%；去年同期凈利潤達到4.53億元的嘉凱城，今年中期業績僅728.9萬元，降幅為98.39%。

　　有機構統計，今年上半年有10家房企預告凈利潤下降100%以上，其中5家預告下降超過200%。一些房企雖然報表靚麗，卻并非主營業務業績。如華麗家族（600503）凈利潤增長88倍，主要是依靠多次子公司股權轉讓資產變現計算出來的數據。

　　降價或出現在三季度后

　　鏈家地產市場研究部統計，根據2011年入市項目成交情況，中小房企和大型房企的簽約率分別為28.5%和55.5%。截至目前，北京新建商品房庫存10690套。大型房企占庫存比重約為35%，中小房企占65%，承載庫存量為6.9萬套，市值約超3000億元。

　　鏈家地產首席分析師張月認為，預計下半年中小房企項目入市量減少，三季度后，中小房企項目或將率先出現實質性降價。（廣州日報，記者蔣悅飛）

　　調控政策顯效：一線地區樓市降溫

　　“北京、上海、廣東、江蘇等房地產發展一線地區房地產業單位銀行結算賬戶數量環比增速已連續五個季度低于全國平均水平，房地產調控政策對房地產發展一線地區的調控效果進一步顯現。”央行在2011年第二季度支付體系運行總體情況中指出。

　　房地產業單位銀行結算賬戶數量繼續增長；中西部地區環比增幅高于全國平均水平，房地產業一線地區單位結算賬戶數量連續五個季度環比增幅低于全國平均水平。

　　截至第二季度末，全國房地產業單位銀行結算賬戶數量共計81.65萬戶，環比增長4.1%，環比增幅與第一季度持平，高出單位銀行結算賬戶總量環比增幅0.3個百分點。

　　中部地區和西部地區房地產業單位銀行結算賬戶數量環比增速分別為5.3%和4.3%，高于全國4.1%的總體平均水平。北京、上海、廣東、江蘇等房地產發展一線地區房地產業單位銀行結算賬戶數量環比增速已連續五個季度低于全國平均水平，房地產調控政策對房地產發展一線地區的調控效果進一步顯現。（證券日報，閆立良）

　　以上海為例，據佑威及樓市專評網提供的數據顯示，上周(8月1日-8月7日)本市商品住宅成交面積為12.71萬平方米，環比前周下跌45.78%，成交量遭“腰斬”。上周全市商品住宅成交均價為21570元/平方米，環比上漲了1.40%。

　　新增供應面積方面，上周商品住宅新增供應面積為6.32萬平方米，環比前周下跌62.54%。上周獲取預售證的商品住宅項目，也只有4個。

　　佑威機構執行董事黃志堅表示，上周商品住宅在“滬4條”限購堵漏之后，在前周成交量“高位”的基礎上出現45.78%的暴跌，均價4萬元以上的商品住宅也僅成交了8651.95平方米，同樣有42.81%的暴跌。這種“政策不放松”的強烈信號，會進一步動搖部分開發商“死扛”的決心。（新民晚報，記者晏秋秋）

　　房企調研：錢袋吃緊 市場下行

　　“在中央政府釋放出將繼續打擊房地產投機信號的背景下，我們預期近期樓市銷售不振的局面將會在第四季度持續，很多城市房價將會下降10%~20%。”渣打銀行大中華區研究主管王志浩稱。

　　王志浩剛剛領銜完成了“渣打銀行第三次中國房地產開發企業調研”。此項調查在石家莊、成都、中山等6座二三線城市進行。參與調研的30家房地產開發企業為這些城市的中小規模開發商。他們有意避開了全國性大規模房地產開發企業。

　　“中國房地產市場正經歷下行風險，但仍未崩潰，情況還不算太糟。這是我們在此次中國內地房地產開發企業調研之后得出的一個主要結論。”王志浩表示。

　　庫存問題集中在二線城市

　　2010年11月，當渣打詢問開發商是否推遲銷售計劃時，幾乎所有開發商都回答無此打算。然而如今，僅僅時隔幾個月，就有10家開發商表示銷售計劃確實延后了。

　　王志浩認為，有些因素讓開發商不能放慢建設步伐。這些因素包括現金流的需求、對外展示收入和利潤增長的需要等等。大多數開發商的想法似乎都是拿地、開發和銷售，將資金“鎖定”在土地上只是少數開發商的做法。

　　詢問過去3個月的銷量時，13家開發商稱，業界同行的銷售狀況一直不佳，12家表示還可以，只有7家表示業績很好。

　　限購政策正在發揮威力。19家開發商稱，此政策極大地打擊了其銷售業績，8家開發商稱盡管受到一些影響，但銷售仍然強勁，只有3家開發商認為限購令沒有造成任何影響。

　　供給不減，銷售不暢，庫存問題趨于嚴重。在接受調查的30家開發商中，18家認為本地區開發商的未售住宅超出了今年年初的預期。三分之二的受訪者預計，今年的銷量將低于去年。房地產商們預測銷量將比2010年平均下降20%。

　　渣打研究團隊通過土地出讓收入預測，截至今年末35個主要城市新房庫存大約為3700萬平方米，相當于7個月的銷量。事實上，全國范圍內，庫存在2010年三季度末轉為正值，并從那時起開始增加。當前庫存水平已大約相當于3個月的銷量，大致與2008、2009年房地產市場陷入低谷時持平。

　　各地庫存程度有所差異。庫存問題集中在二線城市。

　　庫存上行，新房價格將下行

　　庫存上升應促使開發商降低銷售價格。目前購房給現金返還、免費車位及家具購物券等優惠手段已經較為普遍。據報道，部分開發商已開始降價銷售，降價幅度大約在5%，不過主要集中在一些沒有早期銷售的樓盤（否則降價會招致已購買該項目前期樓盤業主的不滿）。

　　在渣打的調研中，只有7家開發商表示，在過去6個月中，其所在城市的新建住房價格下降了。10家表示價格持平，13家稱價格上漲了1%~10%。

　　在二手房市場上，有半數受訪的開發商稱，他們所在城市的房價沒有發生變化，8家表示價格上漲了1%~10%，而只有4家說價格出現了適度下降。

　　“大部分受訪者認為，在過去的一個月，新房的價格較為穩定。多數受訪者還認為，價格將在下個月趨于穩定，而少數人判斷未來價格將上行或下行。”王志浩稱。

　　在30家受訪者中有14家認為，高端住宅價格的上漲速度快于普通住房。

　　“情況表明，特別是在庫存上行的背景下，未來幾個月新房市場的價格將向下調整。價格與地域相關。由于一線城市幾乎沒有新增供應量，所以我們認為價格不會大幅跳水。但在許多二三線城市，供需失衡狀況可能會加大。”王志浩稱。

　　開發商的錢袋子有些緊

　　幾乎所有受訪者都表示，在過去3個月里，獲得銀行信貸用于房地產建設的難度增加了。

　　開發商已經在尋求其他融資來源，如信托產品等。據中國信托協會報告，2010年與房地產相關的信托產品的發行總額為2860億元人民幣，相當于銀行對開發商新增貸款的14.2%。據用益信托工作室（Use Trust）估計，截至2011年5月，已發行的信托產品總額已攀升至3260億元人民幣。

　　在受訪者中，有17家稱，他們知道其他開發商曾從信托投資公司借款，14家聽說過類似情況。開發商當前正面臨著更高的融資成本。據開發商介紹，銀行對房地產開發貸款的平均利率是8.8%，而信托公司和其他融資機構的利率在10%到30%之間，平均為17.5%，是銀行利率的一倍。

　　關于開發商的現金狀況，在30家開發商中，有22家感到緊張或擔憂。只有兩個受訪者表示，總體來說開發商現金充足，資金狀況良好。然而目前，這些擔憂已經受到遏制。只有20%的受訪者認為，如果銷售不能回暖，開發商將在未來3個月內面臨重大困難。（中國青年報(微博)，記者董偉）

　　調控持續發力：房地產信托遭“封喉”

　　銀行，一直是中國房地產信托產品推介銷售的重要渠道。如果咽喉要道被封住，則房地產信托產品的銷售必將面臨萎靡。而更重要的是，一批中小型房地產企業將因此面臨更匱乏的資金來源。

　　7月28日，來自央行下屬媒體的報道稱“工行、建行均發文叫停房地產信托業務，而農、中兩行在實際操作層面叫停房地產信托業務”，同時銀監會還對多家大型信托公司進行窗口指導，要求停發房地產信托。

　　房地產信托增速或將下滑

　　7月25日，銀監會授權中國信托業協會發布的統計數據顯示，上半年投向房地產領域的信托資金余額為6051.91億元，比一季度末的4868.88億元大幅增長24.3%。而二季度新增房地產信托資金累計達2077.66億元，比一季度末金額大幅增長近兩倍。房地產信托平均年收益率依然居各領域之首。

　　長期研究信托領域的經濟學者孫飛對記者置評認為：“盡管還有第三方理財機構進行銷售信托產品，但是銀行一直是信托推介銷售的主要力量。銀監會掐斷銀行銷售渠道后，今年下半年房地產信托增速可能將明顯放緩。不過，這還是取決于銀行的執行力度以及銀監會的決斷力。”

　　建行北京分行的高級理財部門經理告訴記者：“我已經聽說了停售房地產信托的說法，但還沒看到有具體文件下發。”其他幾家銀行的財富管理經理或理財規劃經理都對記者表示，目前沒有在售的房地產信托產品。

　　有要求匿名的國內排名靠前的信托公司經理告訴記者：“我們公司業務較為多元化，不會因為銀行停售房地產信托或被監管部門暫停而影響自身。不過，就房地產信托業務來說，未來可能出現明顯的下滑。”

　　“實在太為難我們這些企業了”

　　據統計，目前市面上大多數房地產信托產品年收益率基本超過10%。

　　記者在采訪中獲知，目前涉及保障房建設的房地產信托產品依舊可以銷售，但是該部分產品的預計收益一般不會高于10%。

　　有正在從事保障房建設的房地產企業負責人告訴記者，當前國家不斷加快保障性住房工程的建設速度，“如果把房地產信托融資的通道掐斷，就實在太為難我們這些企業了。企業參建保障房，資金一直比較缺。”

　　其實，在5月份，銀監會對信托公司進行窗口指導時就對保障房信托產品網開一面。當時有媒體爆出“保障房、經濟適用房和城中村改造項目這三類房地產信托業務并未叫停”。

　　盡管還留有余地，政府或想將所剩房地產信托份額拉入保障房建設隊伍，但是一些無力轉型的中小房企的煎熬已經再度加劇。

　　來自銀行的人士告訴記者，已經停售的房地產信托項目只要未達到發行規模就要將本金退還給投資者。“這將意味著一些正在借助房地產信托融資的項目融資失敗。”

　　不過，信托公司還可以利用第三方理財機構再度發起融資計劃。記者查詢了多家第三方理財機構發現，其代理的房地產信托產品明顯增多。與此同時，這些房地產信托產品依舊保持著較高的年收益率。

　　從2011年開始，房地產信托收益一直居高不下，最少維持在年收益10%。此前甚至有最高達接近20%的收益。不過在更加嚴厲的融資環境下，預期高收益則不斷出現。據記者查詢獲知，中信信托已發行了一只最高年預計收益達25%的房地產信托產品，凱銀投資也發行了最高年收益亦達25%的一只房地產信托。