在政府讓利、百姓受益、企業盈利的前提下，吸納民營資本進入公租房領域，確實是青島一次有益的探索

　　3月30日，今年以來啟動的全國最大公租房項目在開發區辛安街道辦事處奠基。這個24萬平方米的公租房項目總投資8.4億元，其中，青島瑞源集團和山東興華建設集團兩家民營企業投資額達到6.3億元。

　　民營資本進軍公租房，這在青島公租房建設中還是第一次。斥如此巨資，民企進入這一領域初衷何在？如何尋求

　　民企看好市場前景

　　“這些年房價一直上漲，剛畢業的大學生肯定沒有買房能力。作為一家直接經營房地產的企業，我們一直在考慮如何從留住人才的角度解決員工后顧之憂……”談到緣何投資公租房，瑞源集團負責辛安公租房項目的魯澤置業集團有限公司副總經理管洪清首先談到了企業自身問題。這家企業1000多名員工中，近一半沒有自己的住房。

　　不約而同。另一家投資商——興華集團副總經理殷秀香在接受記者采訪伊始，提到了企業中大部分員工買不起房的現實。

　　對于居住在這座城市尤其是開發區這樣的新城區中的大學畢業生、外來務工人員和中低收入群體來說，這是一個不得不面對的現實。在開發區60多萬人口中，超過30萬為流動人口，沒有屬于自己的住房。

　　這是一個巨大的市場需求。

　　決定投資公租房項目之前，兩家民營企業均對開發區內出租房市場進行了摸底調查。興華集團調查結果顯示，辛安工業園內150多家工業企業中，有租房需求的企業占七成。瑞源集團調查顯示，在辛安街道辦事處內，僅海爾、海信、上汽通用五菱等大企業的外來務工人員就達6萬人。這6萬人中，絕大多數需住單位集體宿舍或租房。

　　就在去年，開發區實施國際生態智慧城建設。隨著項目啟動，辛安街道辦事處內30多個村莊將全部完成拆遷改造。城中村的消失，同樣讓民營企業看到了公租房龐大的市場空間。

　　20年內有望收回投資

　　此前，興華集團在前灣港路與昆侖山路交界處投資了興華公寓項目，讓其從中尋到了贏利的模板。

　　這處面積2.9萬平方米的公寓剛剛完工，就有數家企業找上門來洽談租賃事宜。最終，公寓打包出租給了上汽通用五菱。殷秀香以保密為由沒有透露租金價格，但她表示，在20年內收回6000萬元投資并有穩定收益不成問題。

　　在24萬平方米的辛安公租房項目中，興華集團與瑞源集團承建的面積為18萬平方米，占四分之三。其中，興華集團14萬平方米，瑞源集團4萬平方米。18萬平方米的總面積，按規定可建最多不超過15%即2.7萬平方米的公共服務設施，包括商業網點、文化服務場所、郵政、銀行、幼兒園等。

　　在開發區城建局住宅發展中心副主任程梅平看來，這些公共服務設施的配建，對企業參與公租房項目是一個強有力的吸引。按目前辛安區域內商業網點每平方米每天至少1元的租賃價格計算，20年中網點房收益可達1.97億元。

　　當然，這是保守估算。在這一計算模式中，并未考慮價格上漲和區域內人口聚集效應形成，尤其是國際生態智慧城建成后的租金上漲因素。鑒于公租房項目租金每3年進行一次調整的相關規定，商業網點將成為民營資本投資回報的重要利潤源。

　　對于20年的資金回收周期，管洪清表示認同。他說，經過粗略計算，該企業1.5億元投資在15至20年內將收回。“與一般房地產項目3年收回投資相比，20年的周期長了許多。但公司投入的是自有資金，考慮的是投資結構改善。”管洪清說。

　　政策優惠魅力難抵

　　20年投資回收周期的確有些長，改善投資結構也許是兩家民營企業“試水”公租房的主要原因。兩家民企能成功參與，一個不得不提的重要因素是政策優惠。

　　辛安公租房項目位于開發區渭河路以南、昆侖山路以東，該項目所占用的155畝土地性質為工業用地。“在這兒建設公租房，符合國家鼓勵在閑置工業用地上建設保障性住房的政策，這一政策也是吸引民營資本進入的重要原因。”對于公租房項目的土地性質，程梅平并不諱言。

　　在辛安公租房建設區域，工業用地每畝的價格在二三十萬元之間，與普通商品住宅用地價格相差超過100萬元。而以100萬元的差價計算，興華集團在77.1畝土地上承建近14萬平方米公租房，僅土地成本一項上就可省下7710萬元。

　　對于瑞源集團來說，其公租房項目的25.9畝土地為自有，建設公租房土地費用或許一分不花。此外，投資公租房項目的兩家民營企業還有一個共同點——集團本身擁有自己的建筑企業。在建設公租房項目中，建筑成本至少可節約10%。

　　此外，還有一項對企業頗有吸引力的措施是政府減免城市基礎設施配套費、行政事業性收費和政府性基金。這些減免的費用中，每平方米180元的城市基礎設施配套費、每平方米95元的熱力初裝費是主要構成。在這兩項費用上，兩家民營企業的18萬平方米公租房就可免去4950萬元。

　　雖然免去了諸多費用，但6.3億元的投入對兩家民營企業來說仍是個不小的數字。在政府讓利、百姓受益、企業盈利的前提下，吸納民營資本進入公租房領域，確實是一次有益的探索。(韓光亮 楊瑤)