關系示意圖

　　石河子某團一連隊領導以單位名義將單位房屋出租后，花費巨額招待費折抵房租。該領導卸任后，近五萬的餐費誰來承擔？該領導的行為是職務行為還是個人行為？此爭議經兩級人民法院審理，最終有了結局。

　　2006年11月，石河子市民穆勇從李華處接手一家餐廳。這家餐廳的房屋所有權屬于石河子某團場一連隊所有。

　　之前，李華曾與該連隊簽了一份房屋租賃合同，約定：李華租用連隊門面房，租期為五年，自2005年12月至2010年11月止，房屋租金每年1.5萬元。

　　這份房屋租賃合同，由該連隊連長常慶簽字并加蓋了連隊印章。

　　李華經營餐廳近一年，于2006年11月將餐廳轉讓給穆勇。雙方在轉讓協議中約定，經營期限沿用李華與該連隊的租賃合同。該連隊連長常慶也在轉讓協議上簽字并注明，“餐廳租金用于招待費用”。

　　穆勇經營餐廳期間，常慶以連隊名義在餐廳招待用餐，累計消費達4.9萬余元。

　　2008年8月，常慶離職后，連隊要求穆勇交回租用的房屋，新任連長周星以連隊名義把房屋租賃給另一個體業主習華玉，雙方簽了為期二十年的房屋租賃合同。

　　合同期未到，房屋被強行收回，穆勇認為，他與該連隊簽的租賃合同合法有效，連隊將房屋另行租給他人，屬違約。在找到該連隊爭辯無效之下，2009年4月，穆勇在氣憤中將連隊所屬團場和連隊原連長常慶告上法庭，要求解除房屋租賃合同，同時要求團場返還其租金2.5萬余元；并賠償違約金及損失1.5萬余元。

　　此案經過兩級法院審理，判決不同。

　　一審判決：協議未到團場違約，賠償穆勇損失

　　法庭上，團場認為，穆勇從未向連隊支付過租金，因此不存在返還租金問題。穆勇未向連隊交付租金，連隊將房屋租給別人也不構成違約。常慶個人在穆勇的餐廳簽單消費，未經團場授權，因此不是職務行為。常慶沒有將餐費抵銷租金的權利，餐費應由常慶個人承擔。

　　常慶也當庭辯解：我任職期間與李華、穆勇的租賃合同往來都是職務行為，餐費折抵租金也是根據連隊當時的經濟現狀決定的，受益人并非我個人，因此產生的法律后果不應由我個人承擔。

　　石河子市人民法院審案認為：連隊與李華簽的房屋租賃合同有效。李華經連隊同意，將房屋轉租給穆勇，該轉租行為也合法有效。常慶與李華及穆勇簽合同的行為是代表連隊的職務行為，而連隊又不具有法人資格，故由此產生的法律后果依法應當由具有法人資格的團場承擔。雖然團場未授權常慶以餐費折抵租金，但鑒于常慶的特殊身份，致使李華、穆勇均相信其行為代表團場。

　　穆勇未交租金違約 餐費另案主張

　　法院認為，因穆勇的租賃合同僅履行了19個月(2006年12月至2008年7月)，已發生租金2.3萬余元，而團場在穆勇處的就餐費已達到4.9萬余元，故在雙方的租賃合同解除時，團場應將餐費折抵的多余租金2.5萬余元退還穆勇。團場與穆勇的協議未到期，卻將房屋出租給他人，此行為構成違約，團場應向穆勇賠償違約金及可得利益損失。

　　石河子市人民法院作出一審判決：穆勇與團場的房屋租賃合同解除；團場給付穆勇剩余租金2.5萬余元、賠償穆勇違約金及損失9833元。

　　二審判決：穆勇未交租金違約，餐費另案主張

　　對于一審判決，團場不服，并于2010年8月向農八師中級人民法院提起上訴。

　　團場堅持認為，常慶擔任連長期間只能在職務范圍內行使權力。個人用餐簽單，未經團場確認時只能由其個人承擔，個人消費與職務行為無關。團場請求二審法院依法重新作出判決。

　　二審法庭上，穆勇辯稱：常慶作為連長，多次以連隊名義到我餐廳招待用餐，使我有理由相信常慶代表的是團場。我請求維持一審判決。

　　常慶也堅持認為：我是履行職務行為，原審判決正確。

　　對于“常慶用經手的餐費折抵租金是否是履行職務的行為”這一焦點，農八師中級人民法院認為：常慶與穆勇約定用餐費折抵租金，并多次在穆勇經營的餐廳就餐消費，該行為未經團場的授權，且該餐費數額較大，也未入連隊財務賬，因此，用餐費折抵租金的約定無效，由此產生的法律后果應由常慶個人承擔。

　　農八師中級人民法院認為，因穆勇從未向團場交過租金，實際主張的是常慶就餐消費折抵租金后的餐費，穆勇的此項請求與本案不屬于同一法律關系，本案是房屋租賃合同糾紛，對于穆勇主張的餐費，因與本案不屬同一法律關系，應當另案主張。

　　近日，農八師中級人民法院作出終審判決：穆勇與團場間的房屋租賃合同解除，駁回穆勇的其他訴訟請求。　(文中人物均為化名)

　　法官說法

　　農八師中級人民法院法官：本案爭議的焦點在于常慶用經手的餐費折抵租金是否屬履行職務的行為。

　　我國《民法通則》規定：“企業法人對它的法定代表人和其他工作人員的經營活動，承擔民事責任。”依其規定，企業法人的法定代表人或其他工作人員從事企業的經營或與經營有關的行為是職務行為，企業法人方承擔民事責任。本案中，常慶作為團場下屬連隊的連長，他與穆勇簽訂房屋租賃合同是履行職務行為，該合同合法有效。因連隊不具有法人資格，其法律后果應由其法人即團場承擔。

　　常慶與穆勇約定用餐費折抵租金，其后他多次在穆勇經營的餐廳就餐消費，該行為事前未得到團場授權，事后也未經團場認可，且該餐費數額較大亦未入連隊財務賬，因此，常慶與穆勇約定用經手的餐費折抵租金的約定無效，由此產生的法律后果應當由常慶自己承擔。

　　因本案是房屋租賃合同糾紛，主要解決房屋租賃合同是否解除、穆勇是否超付租金及違約問題。因穆勇從未向團場交租金，先行違約，所以團場有權解除合同。穆勇主張賠償違約金和可得利益損失的請求不能成立。對于穆勇主張的餐費，因與本案不屬于同一法律關系，可另案起訴。

　　合同中還約定：如連隊違約提前收回房屋，應按當年合同總租金的50%向李華支付違約金或折抵租金。若支付的違約金不足彌補李華損失的，連隊還應承擔賠償責任。