高房價指數使二、三線城市進入“危險區”。

　　地產

????高房價“疫癥” 蔓延二、三線城市

????當房地產宏觀調控的板子打在重點一線城市的時候，二、三線城市正悄悄拾起房價上漲的接力棒，在更大范圍內制造樓市泡沫。

????中國社科院最新發布的樓市綠皮書《中國住房發展報告（2010-2011）》，通過對2010年9月全國35個大中城市二類地段（城市一般地段）普通商品住宅集中成交價的對比分析，得出結論—中國二、三線城市才是房價泡沫指數最高的“危險區”。

　　二、三線城市房價上漲快

　　根據社科院的綠皮書，全國35個大中城市平均房價泡沫達29.5% ，其中，二、三線城市的泡沫開始高于一線城市。

　　泡沫指數最高的前七個城市分別是福州、杭州、南寧、青島、天津、蘭州、石家莊，這些城市的泡沫成分占實際價格比例在50%以上；而泡沫成分占實際價格比例在30％-50％之間的城市有北京、深圳、武漢、長春、寧波、哈爾濱、大連、貴陽、上海、鄭州、成都。

　　盡管綠皮書中披露的各城市泡沫指數的具體數據和排名遭到不少地方的質疑，但二、三線城市樓市泡沫泛起的結論，卻并未引起太多爭議。

　　事實上，在北京、上海、廣州、深圳等一線城市，因為飛漲的房價而吸引了諸多目光并被列為重點調控對象時，二、三線城市的房價上漲也絲毫不遜色。

　　在國家統計局隨后發布的1-11月全國房地產信息表明， 11月，全國新建住宅成交價格同比上漲9.3%。其中普通住宅銷售價格上漲9.4%，高檔住宅銷售價格上漲14.1%，經濟適用房銷售價格上漲1.0%。與上月相比，商品住宅銷售價格上漲0.4%，其中普通住宅銷售價格上漲0.3%，高檔住宅銷售價格上漲0.7%；經濟適用房銷售價格上漲0.1%。

　　綠皮書中提到的幾個城市，福州的新建住宅價格同比上漲5.9%，杭州2.5%，南寧2.4%，青島7.7%，天津9.4%，蘭州10.2%，石家莊9.6%。泡沫指數居第二梯隊的城市中，武漢11月新建住宅價格同比上漲7.3%，長春5.6%，寧波5.5%，哈爾濱7.7%，大連8.1%，貴陽5.5%，鄭州9.5%，成都3.9%。

　　北京中原地產提供給時代周報記者的報告就指出，在宏觀調控政策較為緊張的一線城市，房價出現了明顯的漲跌不一，但二、三線城市價格上漲的速度依然很大，包括大連、廈門、南昌等二線城市的新建住宅價格環比上漲甚至超過了1%，遠高于全國環比上漲0.4%的平均水平。

　　泡沫樣本

　　萬科董事長王石在一年前的擔憂正在逐漸變為現實。去年12月，王石在接受媒體采訪時稱，“目前全國二、三線城市還沒有泡沫，但是我非常擔心這種泡沫向二、三線城市蔓延，這就非常像日本的泡沫經濟時代。”

　　一語成讖。中部城市武漢連續經歷了“金九”、“銀十”、“金十一”的銷售高潮，最近四個月的成交套數均過一萬。武漢億房研究中心的統計數據顯示，11月武漢主城區在售樓盤350個，成交均價6861元/平方米，較上月漲了160元/平方米，環比漲幅2.39%，與去年同期相比增幅11%。

　　而克爾瑞信息機構對典型樓盤“武漢天地”的追蹤，更勾畫出武漢樓市的瘋狂：該樓盤在2008年5月均價為14536元/平方米；2008年8月，均價為17012元/平方米；2009年9月，均價為16987元/平方米；2010年10月，均價達到29223元/平方米。而其對漢口市中心區域價格亦提供了數據：自2007年均價達到6251元/平方米之后，該區域的房價就進入“跳漲期”，2009年該區域均價漲至8245元/平方米，今年截至10月，均價為10595元/平方米，突破萬元大關。

　　即便如此，武漢并不在全國實施“限購令”的十六個城市之列。在住房綠皮書中，武漢以48.1%的泡沫指數排行第十。

　　住房與城鄉建設部政策研究中心副主任王玨林對時代周報記者表示，“一個城市的房地產市場是否存在泡沫，存在多大程度泡沫，要有一定評判標準，如居民的購買能力、投資性購房比例、家庭收入與房價比等。”

　　官方數據顯示，2009年武漢人均年收入18385元，按照此平均水平初步估算，一個武漢人不吃不喝，要三十年以上，才能掙夠錢購買一套90平方米左右的住房。

　　而時代周報記者從武漢偉業顧問市場部了解到，目前武漢核心區精裝修的一居室，租金能夠達到1000元/月以上，而售價也早已突破1萬元/平方米。按照60平方米一居室計算，租售比（每平方米月租金和每平方米售價之間的比值）至少高達1∶588。

　　南京克爾瑞提供的一份統計信息顯示，目前南京全市11區的商品住宅均價為每平方米14746元，這是對全市200家左右在售樓盤統計之后的結果；如果只在江南八區買房的話，其商品住房的均價已經達到每平方米17431元，為歷史最高位。

　　相比高企的房價，南京居民2009年人均可支配收入為25504.12元，也是杯水車薪。

　　而根據蘭州當地媒體的報道，甘肅省住建廳副廳長郭明卿日前在公開場合承認蘭州房價存在泡沫。該媒體還稱，蘭州市房管局向省建設廳上報的今年前3個月蘭州房屋空置率的通報顯示：前3個月蘭州商品房空置面積達到86.25萬平方米，同比增長23.2%，商品住宅空置面積增長幅度更是高達60.54%。

　　對于各地泡沫的嚴重程度，各界說法不一。雖然受制于各地經濟發展水平和收入水平，二、三線城市的房地產價格絕對水平，同北京、上海、深圳等一線城市相比仍有距離。但從數據上看，這些城市都存在房價嚴重脫離收入水平、房屋銷售價格嚴重脫離租金水平的共同點。

　　“綠皮書中‘二、三線城市泡沫甚至超過一線’的觀點并不是空穴來風。”上海中原地產研究咨詢部總監宋會雍對時代周報記者稱，“根據上海中原對國內多個城市房價租金水平的跟蹤監測，眼下，泡沫已經不再是從一線城市向二、三線蔓延的問題，而是已經全面鋪開的局面。”

　　泡沫邏輯

　　毋庸置疑，與一線城市越來越高的土地門檻和越來越重的購房負擔相比，二、三線城市的房地產發展還大有可為。一方面，未來中國城市化重心將更多轉向二、三線城市及中小城市，住房市場的發展空間也會相應轉移；另一方面，在如今的政策環境下，一線城市受到的政策打壓會比二、三線城市更為緊張。在此背景下，開發商和購房者圍剿二、三線城市，亦屬順理成章。

　　12月7日，武昌濱江商務區一宗地樓面地價再創新高，高達8754.6元/平方米，使得武漢單價地王一個星期內三次易主。

　　這種場面，在今年的二、三線城市并不鮮見。11月25日，杭州土地出讓市場再掀“火爆”行情，4宗地塊共拍出48.82億元。楊家牌樓地塊和之江旅游度假區地塊雙雙創下了杭州住宅用地和商業用地單價之最，分別以25735元/平方米和37069元/平方米成就杭州住宅和商業兩個“新地王”。其中，之江度假區的成交價格是起拍價的7倍多。

　　二、三線城市儼然已經成為開發商的另一個主戰場。萬科、保利、恒大等全國性的開發商在今年遭遇史上最嚴厲宏觀調控的背景下，仍能夠捷報頻傳，與其在二、三線城市的深入布局緊密相關。

　　開發商的掘金路線，正迎合二、三線城市政府的口味。就在武漢土地市場火爆的同時，有消息稱，宜都、黃梅、蘄春和鐘祥等城市的市政府有關領導，攜當地優質地塊組團前往武漢招商。

　　開發商和地方政府的一拍即合，鼓勵了更多開發商蜂擁而入。在提高了當地房地產開發水平的同時，也提高了當地土地拍賣的價格，從而進一步提高了房價。

　　房價的上漲預期引發了剛需者的恐慌和投資投機者的追漲心態。在通脹和流動性泛濫的經濟環境下，“到二、三線城市去”，成為更多投資客突破地緣界限的選擇。11月27日，長沙十家房地產企業旗下樓盤在深圳以“回家”的名義舉辦了一次巡展，就吸引了1200批次深圳居民參觀了這次展覽，其中200多位還有了明確意向。

　　“受到外來投資客群的引導，二、三線城市的居民對房地產投資投機完成概念啟蒙，閑置或流動資金被大量吸引追漲房地產價格。”宋會雍對時代周報記者分析道，“地產泡沫的泛起，其背后是社會流動性的泛濫，以及民眾投機熱情的調動，通貨膨脹和地方政府對調控的掌控不力是繼續追漲房價的直觀理由。這種景象折射出的是，民眾對管理層調控國內經濟和樓市的信心不足，因此多方出擊，力求自保。”

　　“近兩年我國許多城市的住房價格增幅比較大，超過了正常市場發展規律，說明市場中存在的問題過多、過于嚴重；再有就是出現了過多、比例過大的投資性購房，這都給市場泡沫增加提供了基礎。”王玨林對時代周報記者表示。

　　渣打銀行在最新一期的中國房地產調研報告中就分析道，中國房地產市場的泡沫，成因復雜，諸如存款利率實際為負，居民缺乏多樣化投資渠道，同時還有土地的壟斷、幣值低估等。如果上述根本問題不能解決，房地產市場的長期預期就不會改變，而一旦貨幣政策再次放松，房地產泡沫將重新顯現。

　　“由于二、三線城市基礎設施、經濟發展以及居民收入水平在日前都還有待提高。相比一線城市也更缺乏承接購買力，投資性房產找誰來接手會是一個更嚴峻的問題。”深圳資深房產投資人士鄒建民對時代周報記者稱，“因此，樓市泡沫在二、三線城市的泛濫，會更加危險。”