????中新網12月8日電 今天上午，中國社會科學院財政與貿易經濟研究所、社會科學文獻出版社聯合發布2011年《住房綠皮書》。綠皮書預測，明年住房市場繼續調整，房價穩中有降。而社科院有關專家在會上指出，中國房地產調控目前面臨十大挑戰，并就此提出了相關措施及政策建議。

????中國房地產調控面臨十大挑戰

????中國社科院財貿所經濟研究所城市與房地產經濟研究室主任倪鵬飛在發布會上稱，中國房地產調控面臨以下幾個方面的挑戰：

????第一個挑戰，制度缺陷導致主體沖動，主體沖動導致市場失衡。這是房地產市場發展所面臨的最深層的問題，就是制度問題。國家為了刺激經濟的增長，有一個增長的沖動，地方政府炒買土地的沖動，金融體系信貸的沖動，開發企業全體建房的沖動。購房者不僅有消費的沖動，也有投機和投資的沖動。這些沖動會導致幾個失衡，首先是供求結構的失衡，盡管供了很多，但是由于一些投機和投資的存在，總是跟不上現實的需求。在需求結構上也存在著失衡，投資者和投機者的需求擠壓了普通消費者的需求。在供給領域，尤其在中低檔房，甚至包括保障房的比例大大難以適應相應的需求，需求也存在失衡。

????第二個挑戰，中國宏觀經濟現在一個重要的問題是動力不足，對房地產依賴嚴重，保增長和調房價存在兩難。到明年宏觀投資增長可能要放慢，，這不是短期能解決的，明年還會存在問題。同時，明年還同時存在著通貨膨脹的壓力，通貨膨脹來臨的時候為了保值會怎么辦？可能又會導致去買房來保值，所以對房地產價格也帶來壓力和挑戰。

????第三個挑戰，多種因素導致房價長期上漲的預期。主要體現在以下幾點：1.土地資源稀缺的預期。2.中國城市化等因素；3.人民幣升值預期；5.中國經濟長期快速增長；6.媒體炒作；7.預期管理缺乏。

????第四個挑戰，開發市場。房地產較高的行業毛利率，2009年毛利率50%以上，房地產進入門檻低，銷售方式便于風險轉嫁，大量企業向房地產轉移。房地產企業這幾年迅速增加，中國民營企業經濟最發達的省是浙江省，在2009年百強企業排名中有70%都涉足了房地產。另外，許多跟房地產不相關的龍頭企業、知名企業大量轉入房地產領域。

????第五個挑戰，貨幣供應寬松導致房地產市場資金暴增，流動性充裕，貨幣供應收緊并不導致房地產市場銳減。貨幣供應量的增加導致市場流動性充裕，開發商和購房人首先捕捉到信息開始入場成交，成交量的上升推動銷售價格增長。對房地產市場是有影響，但是影響不像對一些中小企業那么嚴重。

????第六個挑戰，土地拍賣助推房地產價格上漲的因素沒有解決，土地融資助長地價上漲。這個最基本的制度設計短期內還沒出來，所以有時候還會出現一些推波助瀾的現象。

????第七個挑戰，房地產已經調控很久了，這種緊縮的調控對市場行為各方的壓力越來越大，即使不會出現停止，但是也會出現一些削減的情況。比如，地方政府難以承受、開發商難以承受、銀行難以承受。另外，如果收緊了，經過一個周期以后會不會出現供給短缺？而在需求方面出現一個“十字”以后，到一定時期會不會有一個很強的增長？當然，這種調控對于中央政府也有一定壓力。這是住房市場本身面臨的很重要的問題，非常強的緊縮對各方都帶來很大的壓力。

????第八個挑戰，目前保障性住房是解決房地產市場經濟問題、社會問題一箭雙雕的措施，但是目前保障性住房的資金沒有保障。保障性住房體系沒有建立，現在推出的公租房的目標、主體都非常不明確，所以保障房快速進展也有一定的問題。

????第九個挑戰，目前調控本身目標不明確，任務不具體，政策不連續，責任不落實，執行力有待加強。

????最后，國際經濟、全球金融、國際游資虎視眈眈對中國房地產的覬覦也是對房地產的重大挑戰。

????針對上述十大挑戰，倪鵬飛提出了自己的建議。他認為，2011年和以后，調控的措施和政策建議有以下幾點：

????1.增加調控任務：確保穩健增長，防止通貨膨脹，調整經濟結構，提升經濟質量，遏制資產價格上漲。要把資產價格問題作為調控的重要任務之一。

????2.堅定調控的決心。現在各方和地方政府在博弈，有很多開發企業、投資者都在賭政府有沒有決心、有沒有意志。我們也存在著許多促進房地產健康發展，調整房地產有效的條件和手段。中央國家，尤其是中央政府一定要加大調控的信心，堅定調控的決心。不動搖，不妥協、不松懈。

????3.明確調控的目標：政策目標應該保證“投資持續增長，銷售穩步增長，價格理性回歸”。對于不同的城市可以確定出不同的指導性的價格上漲目標或者變化目標。比如對一些房價過高、增長過快的就不能漲，必須降。但是對一些情況相反的，可以有一定的漲幅，這個漲幅一定要控制在城鎮居民人均可支配收入之下。

????4.穩定調控政策。有時候我們寬松的政策不是給消費者帶來好處，而是給投資者、投機者帶來好處，這都是由于政策不穩定、不具體、不細化導致的，所以就需要穩定政策。同時要對市場預期的變化給予及時的引導，尤其是針對市場的一些炒作和傳言給予及時應對。我注意到今年中央政府有關部門這點做的非常成功，市場上有些人曾經放出一些傳言來，想在市場上炒作，有關部門及時做出了回應。

????5.細化調控方案：針對未來可能出現的問題、為實現調控目標，需要將調控對象進一步細化，通過對供給、需求、區域、時間和產品的細化管理達到調控的目的。

????6.落實問責制度。實施目標管理，繼續推進，實行目標責任制。

????7.健全保障制度。大幅度增加保障性住房投資，加快完善住房保障體系，明確主體，落實責任。我們計劃是500多億但是現在增加多800億，但是這個還是遠遠不夠，我認為還要再這個基礎上翻一番。只有這個幅度達到足夠的量，才能真正對市場起到一箭雙雕的作用，一個是有利于解決民生問題，另一個也能起到穩定市場的作用。中央如果拿出更多比例來，我想地方政府也能配套更多比例，形勢會有很大改觀。

????8.建立長效機制。包括改革土地、金融、財政、開發等等。這有一個過度的過程，但是宜早不宜晚。

????明年市場繼續調整 房價穩中有降

????在對明年房地產市場的預期方面，2011年《住房綠皮書》預測：明年住房市場將繼續調整，房價穩中有降。

????2011年《住房綠皮書》綠皮書預測指出，2011年預計住房市場繼續調整，穩中有降。第1季度在多重緊縮因素的綜合作用下，開發企業可能會降價或變相降價，銷售面積則可能因房價下降而上升；2011年第2季度，地方政府調控措施可能會變相放松，價格將相對平穩，銷售面積上升；2011年第3季度，市場供求矛盾可能重新出現，房價有一定的上漲壓力；2011年第4季度，調控政策可能重新趨緊，房價與銷售量相對穩定。

????倪鵬飛在分析時認為，2011年中國住房市場的預測。2011年中國住房市場要繼續調整，房地產住房價格穩中有降，或者叫穩中略降，市場還有小幅的波動。理由有以下幾點：

????1.中央住房調控政策與宏觀調控政策方向一致；

????2.中央在住房調控問題上態度堅決、意志堅定，對房價采取了露頭就打的策略。從目前形勢來看，中央確實采取了見高就打，這一點也是非常重要的。

????3.預計在2011年保障性住房的投資會大幅增加，住房保障力度會明顯加大；

????4.住房投機已經受到了抑制，住房消費者的預期繼續發生分化。

????5.緊縮的貨幣政策導致房地產開發信貸資金壓力加大，房地產個人按揭貸款的約束趨緊，會給開發商和住房按揭貸款帶來極大的約束，這一點就可以避免到2010年那個矛盾的問題。我們說2010年盡管政府出臺了很多措施，由于貨幣政策寬松，大量流動性抵消了這個，所以2011年這個局面會得到扭轉。我們之所以形成這個框架，其中一個很重要的原因就是第五點。

????35大中城市平均房價泡沫29.5%

????《住房綠皮書》指出，通過對2010年9月全國35個大中城市二類地段(城市一般地段)普通商品住宅集中成交價的對比分析發現，全國35個大中城市二類地段普通商品住房平均房價泡沫為29.5%。

????分城市看，泡沫指數最高的前七個城市分別是：福州(0.703)、杭州(0.669)、南寧(0.668)、青島(0.558)、天津(0.542)、蘭州(0.534)、石家莊(0.520)。這些城市的泡沫成分占實際價格比例在50%以上。

????泡沫較高，泡沫成分占實際價格比例在30%~50%之間的城市有北京(0.496)、深圳(0.485)、武漢(0.481)、長春(0.473)、寧波(0.444)、哈爾濱(0.417)、大連(0.400)、貴陽(0.369)、上海(0.365)、鄭州(0.346)、成都(0.300)。

????存在一定的泡沫，泡沫成分占實際價格比例在10%以上30%以下的城市有南昌、濟南、合肥、西安、廣州、昆明、西寧、長沙。

????泡沫較低，泡沫成分占實際價格比例在10%以內的城市有南京、重慶、太原、呼和浩特、沈陽、廈門、海口、銀川、烏魯木齊。

????最后，綠皮書指出，泡沫指數的取值在0~1之間，泡沫指數越大，說明該城市房價中的泡沫成分越大。需要注意的是，房價泡沫指數的估計不可避免地要受到數據準確性的干擾。而且由于部分城市數據特別是房價數據不完全準確，房價泡沫指數仍有被夸大或縮小的可能。此外，在大多數條件下，不能僅依據房價泡沫大小，去進一步推斷房價的走向。