????歲末將至，今年以來從中央到地方針對房地產市場出臺了諸多空前的調控舉措，其效果到底如何？而一些城市過快上漲的房價是否得到了有效抑制？

????本刊記者特別進行了深入調研，發現一些城市似乎已經出現的降價勢頭，其實只是結構性的“假跌”。

????對于一些城市這種急于在“表面上”做文章，只求從數字上把房價降下來，期待嚴厲的房地產調控早一點過去的行為，采訪中專家們擔心，“將造成部分調控政策效應‘

????房價被“拉低”

????據中國指數研究院報告，今年8月，福州市住宅成交均價達每平方米13826元，在全國35個主要城市中超過上海、廈門，位列第七。10月，這一價格降至11987元，排名也退居第十。

????對于福州房價的速跌，業內人士分析，與當地政府10月中旬緊急頒布“限購令”等調控新政有關，更與當月成交樓盤所在區域的結構性變化緊密相關。

????本刊記者發現，房價下跌的10月，遠離市中心的倉山區住宅銷量驟增，而在市中心高房價區域的鼓樓區住宅銷量卻相對銳減。福州住宅銷售報告統計顯示，8月，倉山區住宅銷量682套，鼓樓區住宅銷量69套，兩區比例約為10:1。10月，倉山區住宅銷量猛增至2506套，而鼓樓區銳減為34套，比例約為73:1。目前，倉山區新建住宅均價在每平方米1萬元左右，鼓樓區卻逼近了2萬元。早在10月份之前，福州市就對高價位的在建樓盤申請預售許可證采取了限制或暫緩發放等措施，這使“高價區”的住宅銷量立竿見影地跌了下來。就這樣，10月依靠“低價區”銷量的驟增，福州悄然“拉低”了房價。

????據一位業內人士透露，北方一些一線城市也在采取類似辦法，即延緩市中心城區高價房入市，加大郊區低價房開盤。

????這位人士分析，今年以來，國家房地產調控令一道緊過一道，某些地方政府開始“慌”了，擔心自己的“錢袋子”會收緊，擔心被問責。因此，一些城市急于在“表面上”把房價降下來，期待嚴厲的房地產調控早一點過去。

????開發商“不急賣”

????盡管在“限購令”之下，10月份福州的住宅銷量卻并未下降，反而驟增。對此，業內人士透露，雖然福州市10月10日突然出臺了“限購令”并要求即日執行，但一些金融機構將政策寬限了幾日執行。據福州住宅銷售報告統計數據顯示，福州“限購令”頒布后的3天內住宅簽約量達1300多套，約等于9月同期簽約量的8倍，整整占了10月份銷量的四成。

????正是由于10月份的“大豐收”，盡管進入11月份房屋銷量驟減，但一些開發商底氣十足，“不急賣”。本刊記者日前在福州市倉山區一在售豪宅小區“泰禾·紅峪”采訪看到，該樓盤從去年到今年9月底已售多棟樓房，近期一些高層住宅樓已基本完工，卻因拿不到預售許可證而暫停銷售。

????“以往一棟樓一開始打地基，就能拿到預售許可證。而現在，我們也不知道什么時候能拿到預售許可證，許多購房者比我們還著急。”“泰禾·紅峪”售樓中心的一位工作人員告訴記者，目前，該住宅小區均價超過每平方米1.5萬元。

????與“泰禾·紅峪”緊鄰的在售高層住宅小區“天鵝灣”26號樓還沒有正式銷售，就接近“售罄”。“我之所以急著在還未預售的樓盤交了預約金，無非是看到，許多新建的高檔樓盤售價不單價格沒跌，反而漲得更快。”一位不愿意透露姓名的購房者擔憂，政策越是不讓人買房，可能越是助長部分購房者的“搶購”心理，房價也越可能跌不下來。

????2008年10月，“天鵝灣”一帶新建商品房均價僅為每平方米5000元，如今卻很難找到1萬元以下的新房。

????政策效應“短期化”

????業內人士普遍擔心，隨著調控政策效力退去，將引發房價的報復性上漲。

????融信(福建)投資集團有關負責人告訴本刊記者，加上此前首付款、貸款利率上調等政策影響，福建省主要城市的房地產市場銷量都在急劇下跌，開發商回籠資金速度減緩。“這與2008年同期相似，結果卻截然不同”。

????“過去，開發商普遍缺錢，資金回籠慢，降價促銷壓力大。現在，開發商手頭資金相對寬裕。各樓盤維持現價短期內不漲主要是應地方政府的要求”，這位負責人表示。

????占地280多畝的“大衛城”是融信(福建)投資集團在遠離福州市中心開發的一個高級住宅區，該樓盤均價現已達每平方米1.2萬元，而同一地段去年同期的商品房均價僅8000元左右。“大衛城”售樓部經理周文忠告訴記者：“樓盤預售5個多月，截至目前累計銷售近900套。現在，整個樓市銷量雖大幅下跌，但我們已無房可售，購房者想買要等新房源的推出。”

????周文忠說：“近期，受‘限購令’等政策影響，占購房者20%的外地客戶一下子沒了，等‘限購令’到期后，這部分外地客戶肯定會再度涌現。”

????一位不愿透露姓名的業內人士告訴記者：“與前幾年相比，今年福州城區可售房數量不足1萬套，而往年可售房量平均在2萬多套。供應緊張，房價持續上漲甚至大漲，將不可避免。”

????地價猛漲也將逼迫房價跟漲。上述融信(福建)投資集團負責人說：“今年2月，融信集團拍得福州市區一塊380多畝的地，樓面地價近每平方米9000元，該地今年11月動工，明年預售時均價肯定要高于1.5萬元，否則只能虧本。”

????福州大學房地產研究所所長王阿忠認為：“許多地方的‘限購令’時間都太短，福州市僅限購到今年12月底，一旦政策執行到期，必然會帶來市場的報復性反彈，其效果將大打折扣，這將進一步使人們加劇對政策逆反預期的形成。”

????在王阿忠看來，許多地方的一些樓市調控政策不夠嚴肅，存在“假降”現象。這很容易讓開發商通過銷售不同樓盤或低端樓盤來控制市場價格，“制造”均價下降來蒙蔽政府，使政府以為政策達到預期目的了，從而停止調控，導致調控政策失去連續性。

????業內人士及專家普遍認為，當前應加快房地產長期制度建設，完善調控手段，嚴格執行，鞏固成效。

????浙江大學經濟學院副教授景乃權告訴記者，統計學意義上的房價上升或下降對老百姓而言，意義不大，真正有意義的是此輪房地產調控效果百姓是否滿意，保障房是否滿足了低收入家庭的需要，老百姓是否真正實現了“居有其所”。

????景乃權說，除房地產市場傳統的影響因素外，經濟全球化、流動性過剩、通脹預期以及人民幣升值等外部因素對住宅需求影響越來越大。由于這些因素都不是房地產市場本身能夠決定，調控時如單純依靠增加房地產市場供給將不能解決房價上漲的問題。他建議，調控房地產要取得長效，不能僅關注房地產市場局部的均衡，而應結合其他相關市場特別是資本市場的發展來進行。

????王阿忠建議，在短期內，解決房價持續快速上漲的有效辦法是，堅決杜絕開發商將樓盤“分期開發，階段漲價”的亂象。從長期來看，政府部門必須通過在房地產市場建立長效的調控機制，如落實房產稅征收，嚴加抑制市場投機行為。

????王阿忠還指出，房地產市場出現的不健康發展，其根源在于地方的土地財政。因此，要從制度創新上徹底切斷地方政府土地財政與房地產市場的利益鏈。記者 來建強