漫畫

樓市交易現(xiàn)場

????做建材生意的老板披露西安炒房群體內(nèi)幕

????那么在國家二次調(diào)控措施出臺后，西安10月漲幅仍過12.2%，除了剛需以外，是否還有其他因素呢？這里面會不會有人為的炒作呢？西安到底有哪些人在炒房，抬高房價？

????宋女士一家在東郊做了近20年的建材生意，也是有著4年炒房史的西安人。在多方溝通下，宋女士答應(yīng)約見記者

????宋女士告訴記者，其實在西安差不多有4類人在炒房，本地生意人、溫州炒房團、房產(chǎn)商自己，還有陜北及外省的煤老板。

????本地生意人：有豐富人脈和千萬財富

????宋女士說，本地生意人其實就是像自己這樣的西安人。宋女士于上世紀90年代和丈夫做起了建材生意，由于兩人都是本地人，所以也多少積攢了些人脈，在商場上奮戰(zhàn)、沉浮，經(jīng)過十幾年的苦心積攢，不但自己在房產(chǎn)行業(yè)積累了豐厚的人脈，更是積攢了近千萬的財富。但隨著生意越做越大，自己漸漸不能滿足于建材市場微薄的利潤，于是便四處物色新的項目進行投資。2006年，宋女士在北郊某處花30多萬購買了一套房產(chǎn)，但沒想到的是，僅僅一年之后，這套房產(chǎn)便升值到80多萬。這次偶然讓宋女士一家似乎找到了新的項目——房產(chǎn)。由于自己是開發(fā)商的供貨商，便通過以期房做為建材款的方式，用近乎成本的價格拿到房子，等建好后，再加價出賣，“我是做建材的，有這個關(guān)系拿到成本房，但其他和我一樣的人，則一次性購買幾套房子，并付全款以拿到許多一般人享受不到的優(yōu)惠點數(shù)，剩下的就是坐等地段升值，尋找買家了。”宋女士說。

????溫州炒房團：從北京上海撤出轉(zhuǎn)戰(zhàn)西安

????宋女士告訴記者，早在今年6月份，她與一位朋友聊天得知部分溫州人已經(jīng)到西安了，還買了20多套房子，在北京、上海以3萬元的價格賣掉房子，然后在西安以5000元買進，到10月就已經(jīng)漲到8000元了。宋女士說，她的這個朋友從北京上海撤出1000多萬資金，在西安買了20多套房子，沒有貸款，全額付清的，在她眼里，西安即使7000元的房價，也已經(jīng)很便宜了。按照宋女士那位溫州朋友的計劃，西安房價還存在很大的上漲預(yù)期，就是以5000元買進，幾個月后再升值到8000元賣出也絲毫沒有風險。

????是不是真如宋女士所說，西安也成為溫州炒房團的獵物？記者在走訪中也發(fā)現(xiàn)炒房團現(xiàn)象疑似重現(xiàn)城北部分樓盤。北郊某樓盤一位置業(yè)顧問表示，項目近期確實出現(xiàn)了團購的現(xiàn)象，來自福建的購房者一次性團購了項目15套130平方米左右的房子。

????而與此同時，另一樓盤的一位業(yè)內(nèi)銷售人士也表示，據(jù)統(tǒng)計近8月至今至少有5組團購客戶購置房子，多則十幾套、少則五六套，以至于造成一些樓盤剛開盤便被搶空的局面。

????西安房地產(chǎn)信息網(wǎng)查閱相關(guān)歷史數(shù)據(jù)也顯示：8月份西安商品房銷售面積環(huán)比上月上漲34.83%，這個上漲數(shù)字意味著一棟大約30萬平方米的項目全部售罄。“如此大幅度的成交量上揚，應(yīng)該不只是幾組團購就能支撐的來的。”北郊某樓盤置業(yè)顧問坦言。

????房產(chǎn)商：找人演戲營造緊張熱銷場面

????宋女士說，一些房產(chǎn)商也會組織一批看房團，在開盤當天將人拉到售樓處，排起長隊，故意圍著置業(yè)顧問問這問那的，“這樣緊張氣氛就營造出來了”。你要是直接問老板或代理，他們一定說基本已賣完，然后做出非常為難的樣子幫你搞一套。這些受雇的“業(yè)主”當然還要演戲，比如一個小姑娘跟代理聊一會兒，然后大聲說我買五套，接著就簽合同，當然這個合同不會當真。但旁邊真想買房的人就急了，“幾個月前我就親眼看到一個男的當場要了3套，當時我以為他是富二代，現(xiàn)在想想有些懷疑。我還看到一個代理跟想買房的人說：‘明天再答復我？那就不用麻煩了，根本留不到明天’。”宋女士說：“這些看起來很扎勢，但你仔細想想，為什么在售樓處大量買樓的不是小年輕就是婦女。這么大的投資，老板真的不來看就拍板？你再想想，有多少個一口氣買數(shù)套房子的會坐著大巴來？”

????陜北煤老板：出沒北郊，一買一棟樓

????在北郊龍首村、方新村、大明宮以及北二環(huán)以北的經(jīng)開區(qū)的區(qū)域內(nèi)，幾乎每個小區(qū)都可以聽到陜北話，而來自延安、榆林兩地掛著“陜K”、“陜J”牌照的車輛，不時出入于小區(qū)內(nèi)。北郊某樓盤銷售主管問告訴記者，相比而言，來自陜北的煤老板更偏向于在北郊買房。在年前的一次小型房展會上，來自陜北的購房團一次性團購了30多套住宅，將某小區(qū)的一棟樓整體買下。這位銷售主管說，陜北人來西安買房有兩個特點，一是盡量不按揭，選擇一次性付款；二是都喜歡在西安的同一個小區(qū)內(nèi)擁有多套房產(chǎn)。

????談起陜北煤老板買房，西郊某售樓員給記者講了一個在業(yè)內(nèi)廣為流傳的故事，西安某高檔樓盤開盤后，一位陜北消費者正在售樓部的沙盤前看戶型，這個時候電話響了，是他在陜北老家的鄰居打來的。對方問他干啥呢，他如實告之。對方說：“那是這，你幫我捎著買一套吧！”

????上周西安34樓盤提價，最高漲1200元

????國家統(tǒng)計局網(wǎng)站日前公布了10月份全國70個大中城市房屋銷售價格。其中，西安10月份房屋銷售價格同比上漲11.6%，增幅在全國70個大中城市中排在第五位。

????國家統(tǒng)計局發(fā)布的報告顯示，10月份西安新建住宅銷售價格同比上漲12.2%。90平方米及以下新建商品住宅銷售價格同比上漲12%。

????而據(jù)西安房地產(chǎn)信息網(wǎng)數(shù)據(jù)顯示，11月的第一周（44周），西安34家樓盤就進行了提價，和第43周相比，提價最高1500元，其余也大多在200元到1000元不等。

????西安住宅土地價格有多少呢？就此，本報記者查閱了西安市國土資源局網(wǎng)站公布的西安市國有土地使用權(quán)掛牌出讓結(jié)果。而需要說明的是，根據(jù)西安市國有建設(shè)用地使用權(quán)掛牌出讓結(jié)果，公示土地的掛牌時間與開工的時間差為1年，也就是說，今年開工的樓盤，其土地至少是1年以前就已經(jīng)交易成功的。

????城西區(qū)：土地均價3500元/㎡左右

????數(shù)據(jù)顯示，城西某樓盤上漲800元，已經(jīng)賣到了7400元/㎡，而國土局公布的城西土地均價在3500元左右，以團結(jié)路一塊30678.8平方米的土地為例，其成交價為11190萬元，土地均價為3647元/㎡。

????城南區(qū)：芙蓉路一地塊均價4056元/㎡

????記者在數(shù)據(jù)中發(fā)現(xiàn)，城南區(qū)的總房價被曲江整體抬升，曲江某樓盤已經(jīng)開出了17000元/㎡的價格，那么曲江及城南的地價又是多少呢？

????今年8月位于芙蓉路一塊125751.9平方米的地塊成交價為51000萬元，均價僅為4056元。而按照數(shù)據(jù)公布的價格，曲江區(qū)樓盤最低售價為7200元。位于寒窯路以南、新開門南路以西的另一塊土地均價為9333元，而明確標示出位于曲江的某樓盤則開到了17000元的價格。

????高新區(qū)：科技二路地價4822元/㎡

????高新區(qū)某樓盤漲幅達到了1000元，售價在18000元~19000元，而位于西安市高新區(qū)星源路一塊6674.4平方米的土地在2009年9月的成交價為1710萬元，均價為2562元。而位于丈八路的另一接近高新區(qū)的地塊均價則為3696元/㎡。高新路東側(cè)、科技二路北側(cè)4551.4平方米的均價為4822元。

????城北區(qū)：玄武路土地均價3298元/㎡

????記者計算了一下，北郊最高成本的玄武路于6月掛牌成交的面積為3032.1平方米的土地價格為1000萬元，均價為3298元。自強東路于2009年成交的一塊土地均價為1725元。北二環(huán)立交橋東南角一塊28025.9平方米的均價為3300元。

????西安房地產(chǎn)信息網(wǎng)認為，城南區(qū)與城北區(qū)作為西安樓市的兩個領(lǐng)頭羊，占據(jù)著全市在售樓盤數(shù)量的大半壁江山，其總體價格的漲落對于全市銷售價格有著巨大的帶動作用，同時這也是44周西安樓市價格指數(shù)大幅上揚的主要原因。

????炒房者自曝炒房操作流程內(nèi)幕：房子升值后，賺取按揭差價

????房子是怎樣炒高的？像炒扁豆一樣，在自己鍋里來回翻就熟了

????炒房原理：賺取按揭差價

????宋女士告訴記者，炒房有個前提，就是房價必須要有上升空間，然后你要有幾十萬的資金，最后，還要炒房的地區(qū)沒有購房限制。“舉個例子解釋炒房的原理，比如一個人買了一套100平米的商品房，開盤價5000元/平米，房屋總價50萬元。貸款70%(35萬），首付15萬。幾個月后，等房價炒到了8000元/平米。但他根本沒打算賣！他將房子賣給自己（是以另一個人的名義）。這時房子總價是80萬，貸款70%（56萬），首付24萬，通過轉(zhuǎn)按揭（或提前還貸方式），他將房子賣給了自己。這時侯，他賺得房屋差價31萬，減去第二次的首付24萬，已經(jīng)干拿了7萬，而房子還在他名下！他現(xiàn)在唯一的負擔是要還56萬的貸款，加上利息，雖然是一筆不小的數(shù)目，“但也沒關(guān)系，大不了還不起貸款銀行把房子收回去唄”，他還是干賺7萬。如果他還能找到買主，即使以第二次的成交價賣，那他至少又拿回了第二次的首付24萬。那么這一輪下來他就凈賺超過30萬。

????組團炒房：我賣給你你賣給我，炒熱地段

????宋女士說，理論上炒房很簡單，但并不是每個人都能操作的。

????首先，要炒房就必須要幾個人，而且還要有一定的資金，一人一二百萬元。

????然后就是選地段，選還沒怎么被其他炒房團炒過的地段，而且要有充足的房源，一般至少要上百套。最后，就可以炒了。

????首先，選好地段后，就將此地段附近的房子一次性吃進。以每平方米7000元為例，一套一百平方總價70萬，首付40%為28萬，加上所有的稅收和3個月的貸款利息總共花了35萬，那么10個人每人200萬總共2000萬的錢可以買60套，這60套分布在10個人的名下。

????房子買完了，接下來就是炒了。本來均價7000的房子慢慢來，一個星期漲200，那么一個月大概可以漲1000，這邊你在漲，那些手上正好有這個地段的房子的人也自然將自己手上的房子漲價了，“不可能你賣8000了其他人還賣7000，即使沒人買也不用害怕，只要地段有升值空間，肯定能賣出去的，這樣就把這個地段的房價炒起來了。”

????等房價漲了超過15%的時候，也就已經(jīng)超過8000一平方，炒房團的房子要開始轉(zhuǎn)手了。“其實轉(zhuǎn)手（炒），就是你賣給我我賣給你。本來炒房團買的一套房子花了35萬，銀行貸款42萬，那么當均價8000的時候這套房子就值80萬了，團里的其他人買這套房子，首付40%就是32萬，也就是說可以從銀行貸款80—32=48萬。也就是說房子還是房子，但是一轉(zhuǎn)手就賺了13萬。再減去其他的費用，這套房子就賺了10萬。”

????在這期間，炒房團里的房子就自己賣給自己，現(xiàn)金卻因為炒房子時可以向銀行貸款而變得越來越多，在這個時候，那些想買房投資的個人就會因為這個地段升值速度較客觀而青睞這些房子，這個地段買房子的人自然會越來越多，房價也就越來越高。炒房團的房子依然轉(zhuǎn)來轉(zhuǎn)去，轉(zhuǎn)一次現(xiàn)金就多一點，再用這些多出的現(xiàn)金繼續(xù)買進周邊的房子。

????接著，炒房團因為手上已經(jīng)有了不少房子，為了避免風險必須馬上將房子出手。在出手的定價時，他們的房價總是會比市價低那么一點點。那些只低了一點的房子馬上就會被房產(chǎn)投資者和剛性需求買房者買走。

????“一些只買了半年或一年就出賣的房子，大多都是這樣的。”宋女士說。

????開發(fā)商：內(nèi)部認購害慘真正買主

????而在某房產(chǎn)公司從事策劃工作的高先生告訴記者，炒房之所以能得逞，根本原因在于開發(fā)商自己主力參與。一般而言，開發(fā)商在正式開盤之前會有一個內(nèi)部認購，通過這個內(nèi)部認購，開發(fā)商了解大致有多少真正的購房者。根據(jù)一套計算方法，他們知道房價炒到多少還有真正的買主，并以此決定可以留下多少套房子來進行安全炒作。在大多數(shù)情況下，他們至少可以賺到賣給自己的那一輪炒作的金額而不露出馬腳，這是因為有真實的交易將這種假交易掩蓋掉了。在這一輪中，直接的受害者有兩個，一是后續(xù)購房者，一是貸款銀行；前者要以比先期認購者高得多的價格來獲得一套房子；而后者（銀行）將承擔更大的風險：如果炒房者沒有能力再次將房子轉(zhuǎn)手給真實購房者，那么這就造成了一筆爛賬——炒家已經(jīng)從銀行拿走了大筆現(xiàn)金，留下無法轉(zhuǎn)手的房子，更重要的是沒有任何辦法去追回這筆現(xiàn)金，因為這個過程是看起來合法的。只要開發(fā)商把炒出來資金的一部分用于這個樓盤完工，這場炒作就會安全地被屏蔽，成為房價攀升的又一只看不見的黑手。

????業(yè)內(nèi)人士透露：政府干預(yù)很難影響市場需求 房價下降并不容易

????自從國慶節(jié)過后，國家出臺了一系列政策，加息、提高首付，征收房產(chǎn)稅等，可是西安的房價并沒有因此而下降，10月西安的房價同比漲幅名列全國第五。很多市民對此不解，為什么國家的重拳出擊，對房價卻沒有絲毫影響。昨日記者采訪了一位從事了8年房地產(chǎn)銷售的李小姐，或許她的回答能解除市民心中的疑惑。

????政府干預(yù)很難影響市場需求

????家住東郊的李小姐從事了8年的房地產(chǎn)銷售，對于國家政策對西安房價的影響，李小姐告訴記者：“政策出來其實本不太會影響市場的剛性需求，還是有大量無房者需求買房，那么第一次買房的客戶群體，這項政策對它們是沒有很大影響的。再者，能買第二套、第三套的肯定是有錢人，有實力的人如果真的看好好幾處房產(chǎn)，就有購買能力，那么他們可以一次性付款，不用貸款，所以國家政策對這些有錢人來說沒什么影響。還有就是開發(fā)商從國家手里拿地，是要錢的，土地的成本本身就高，再加上開發(fā)商從開發(fā)到預(yù)售，到交房這一系列環(huán)節(jié)都是要錢的，他要收回他的成本的同時還要有利潤，所以房價下降很難。”

????在觀望的多數(shù)是想投資的

????對于現(xiàn)在的購房者，李小姐說，現(xiàn)在觀望的多數(shù)是要投資的，手里有閑錢的，才會觀望，因為不著急住房，而且投資肯定是希望拿個最低價，然后以高價賣出嘛，拋房的多數(shù)是炒房的，投資的，少數(shù)也有急需用錢的或者想換個更好的房子。

????炒房時代終結(jié)為時不遠了

????連日來，樓市調(diào)控重拳頻出，且目標直指投機型購房。自2003年以來，中央出臺了多少樓市調(diào)控政策，數(shù)都數(shù)不清了。但歷年的調(diào)控政策，基本上對市場走勢沒有起到實質(zhì)性的效果。這一次仍會如此嗎？回答這個問題，首先需要弄清楚推動房價暴漲的原因是什么。如果說前些年房價上漲主要還是有自住型的剛性需求在起作用的話，那么最近的房價走勢極大程度是由炒房所導致的。理由很簡單，在目前的高房價之下，租金收益和房價早已不成比例，買得起房且用于自住的購房者應(yīng)該差不多都已經(jīng)買房了，敢于搏擊目前高房價的，大多數(shù)是投機客。此外，寬松的銀行信貸政策也是炒房盛行的助推器。這是立足于市場本身的兩點基本判斷。由此反觀目前的政策，提高二套房首付比例和按揭利率，可以認為是針對炒房的精確打擊行動。

????政策效果能否很快顯現(xiàn)，取決于三個因素：第一，遏制炒房的政策是否會得到有效執(zhí)行；第二，中央政府如何判斷房價下跌對實體經(jīng)濟可能產(chǎn)生的影響；第三，地方政府是否會有消解性的政策出臺。先看第一點，目前的政策是國務(wù)院繞過相關(guān)部委和地方政策直接出臺的一刀切政策，短期內(nèi)對這些政策的執(zhí)行是剛性的，銀行和地方政府沒有回旋的余地；第二，在住房成為一個炒作工具的事實之下，房價下跌，不會對實體經(jīng)濟有太大的實質(zhì)性影響。而房價脫離實體經(jīng)濟持續(xù)暴漲，長期內(nèi)則必定會產(chǎn)生災(zāi)難性后果，相信在這一點上，中央政府的判斷是清晰的，不會為利益集團種種聳人聽聞的言論所左右；第三，地方政府不愿意房價下跌，這會影響地方政府的賣地收入，但地方政府可打的牌并不多，無非是減少土地供應(yīng)而已，可是被炒家囤積的房源在完成充分換手之前，減少土地供應(yīng)是不會對市場產(chǎn)生立竿見影的效果的。即便這些政策效果不明顯，對中央政府來說，打擊炒房還有住房保有稅、住房轉(zhuǎn)讓的高額所得稅、加大土地供應(yīng)等三類政策工具可供選擇。

????對于市場上的炒家來說，不應(yīng)該抱怨目前的政策太過無情。在長期內(nèi)，市場是有效的，脫離了基本面的房價暴漲態(tài)勢不可能持續(xù)。事實上，盡管前一段時期房地產(chǎn)市場可謂是烈火烹油一般，但地產(chǎn)股的走勢在四月初已經(jīng)開始小幅下調(diào)，這表明市場本身已經(jīng)有自我調(diào)整的需求了。這一點，廣大的炒家們就沒有注意到嗎？