????9、10兩月，是樓市傳統旺季，也是本輪調控的關鍵時期。

????近日，本報依托人民網，開展“2010年網上萬人房價問卷大調查”，參與網友超過4.6萬人。

????從今天起，本版以上述調查為基礎，推出“關鍵時期話調控”系列報道，盤點樓市動向，揭示調控重點。

????① 房價滿意度調查

????當前房價依然偏高

????從調查樣本來看，九成多網友對現在房價不滿意，認為房價非常高。

????“目前商品房價確實高得離譜,跟大多數人群的收入不配。住（房），是每個人必須的。要還剛性需求人群一個實實在在的房價，這是政府應該做的事情。”網友金忠如是說。

????那么，住房到底維持在一個什么價位，網友才能承受呢？據統計，愿意承受8000元以下的占75.2%，其中4000元以下占50.9%。而愿意承受8000—12000元的占15%，而12000元以上的僅有9.7%。

????對于住房面積的選擇，近五成網友選擇90平方米以下，而期待住上91—130平方米的占45.5%。

????調查發現，許多網友還是非常向往居住在一線城市，占33.5%，而期望住在二線城市、三線城市、小縣城皆占兩成多，差別不大。

????點評

????這是一個非常有意思的調查，能夠比較全面地反映出當前我國城市居民住房需求的現狀特征和偏好。

????如果能有更多的網友參與此次調研，就有可能利用這次調查數據對城市層面（而不是全國層面或某類城市層面）的住房問題進行具體分析，并得出更有價值的結論和政策建議。

????總體上有超過90％的網友對現在房價不滿意是個非常重要的信息，說明我國城市居民購房支付能力與房價之間，確實存在比較大的差距，住房的可支付性較差，甚至在某些城市是極差。

????當然，這也并不表明按照目前的房價，90％以上的家庭都買不起房子。因為衡量房價高還是不高，每位網友都是根據自己認定的標準去判斷的，沒有統一標準，而市場上的規律是，幾乎所有的買房者都希望房價盡可能的低，以減少購房支出。

????② 房價預測值調查

????短期房價仍然看漲

????今年4月中旬，國務院出臺“新國十條”對樓市進行宏觀調控，截至目前，有近六成網友認為，房價還是小幅上漲的。從網友的反饋來看，樓市調控政策取得了階段性成果。

????那么，到今年年底，網友對房價走勢的預期會是怎樣的呢？

????調查發現，64%的網友認為房價有上漲壓力。

????上漲理由排在前四位的，分別是“樓市調控政策執行打折扣”（61.8%）、“開發商不差錢，死頂不降價”（58.4%）、“投資投機客將在樓市再次活躍”（56%）、“通脹預期上升，人們會偏向買房保值”（52.5%）。

????既然預期房價有上漲壓力，那么他們會不會出手買房呢？

????據統計，95%都不會在未來三個月里買房；根據經濟實力，僅有三成網友表示期望買新建商品房，近兩成網友想買二手房，三成網友希望住經濟適用房，位列保障房類型之首。

????顯然，高昂的價格還是令大多數網友“望樓興嘆”。

????網友的家庭月收入越高，越傾向于早日買房。隨著收入的增高，買房的傾向呈現經濟適用房——二手房——新建商品房的趨勢。家庭月收入在6000元以下的，呈現出由一線城市向二、三線城市流動的趨勢，而家庭月收入在6000元以上的，則呈現相反的趨勢，收入越高，趨勢越明顯。

????點評

????在經濟快速增長、城市化加速發展階段的大背景下，城市住房價格雖然存在短期波動，但從長期來看應該是一種上漲的趨勢。

????這是被許多發達國家的發展歷程所驗證的一般規律，相信中國也不會脫離這個規律。

????但對短期房價漲跌的預測，是非常困難的，所以房地產經濟學家通常不會對短期預測公開發表意見。

????③ 調控滿意度調查

????調控政策落實不力

????“新國十條”調控以來，效果如何？超八成網友認為政策落實不力。

????究其原因，網友選擇排在前三的分別為“地方政府在調控中沒有盡職盡責”（74%）、 “調控政策沒有完全落實，效力被市場消化”（68.4%）、“監管機構對違規開發商處罰不夠嚴厲”（66.6%）。

????其中，網友對樓市調控的執行落實、監管處罰、房地產信息披露意見頗大。有86.2%的網友對調控政策的執行表示不滿意，有88.8%的網友對樓市監管表示不滿意，有86%的網友對房地產數據統計表示不滿意。不過，可喜的是，國家統計局已經開始針對房價統計方案的改革向社會公開征求意見。

????對于保障性住房建設的推進力度，有80.3%的網友表示不滿意。這說明，現有房地產政策存在缺陷，比如重短期政策調控，輕長期制度建設；重政策出臺，輕政策的執行和協調；缺乏長期的房地產業戰略規劃；缺乏對地方政府執行力的有效約束。

????比較網友對地方調控與中央調控的滿意度，持有“不滿態度”的，前者要比后者多出19.3%。

????點評

????因為有超過90％的網友認為房價非常高，所以有70％的網友認為地方政府在樓市調控中沒有盡責，也就很自然了，因為中央政府調控樓市的目標很明確，這就是穩定房價。

????另外，網友對調控效果的不滿意更多地集中在地方政府層面和調控政策執行層面，說明網友擁護中央的樓市調控政策和改善樓市調控的各種努力。

????值得指出的是，雖然我國各城市住房市場的環境差異很大，但幾乎在所有的城市，地方政府都應該在增加住房供應，尤其是保障性住房供應上多下功夫。

????在統一的大政策背景下，不同城市房價有升有降，是屬于正常的市場現象，因為各城市原有住房供需和價格的基礎不同。

????④ 政策期望值調查

????呼吁繼續調控樓市

????那么，會不會進行二次調控呢？65.4%的網友預測會。

????若中央對樓市進行二次調控，網友期望出臺哪些政策？呼聲最高的前四位，分別是“改革地方財稅體制，擺脫‘土地財政’”（69.7%）、“將落實樓市調控政策與政績掛鉤”（64.7%）、“出臺房產稅或者物業稅”（52.1%）、“取消預售制”（51%）。

????但也有網友提出，我們從來不缺政策，能把現有政策落實到位，相信就能夠摁住房價的牛頭。

????而網友楊淑芬則堅信中央會有辦法、有能力、更有決心解決房價問題。底層的廣大老百姓會得到實惠的。

????雖然就目前而言，中央對樓市進行二次調控，只是存在可能，但是近七成網友的預測足以表達他們對現行調控政策執行不力的失望。

????點評

????原則上來說，我贊成首先把現有的調控政策落到實處，尤其是住房消費信貸政策、稅收政策、普通住房建設用地供應政策和基本住房保障政策的落實，暫時不要急于出臺新的政策。

????針對目前部分城市出現的，在高價位上仍然出現供不應求的情況，可以嘗試進一步收緊住房消費信貸政策，作為對原有住房消費信貸政策的深化（而不是新政）。

????網友對潛在的可選擇的調控政策的期待，我挺理解。

????在這些備選政策中，除了不能讓“市長”為“市場”負責外，其他幾個方面的備選政策，如擺脫“土地財政”等，都是我國房地產市場長期制度建設中要解決的深層次矛盾，但把這些辦法拿出來解決當前的問題，除了短期內可以影響人們的預期之外，對短期內的市場供求關系難以產生實質改善。而且如果操之過急、逞一時之快，還有可能會引發新的問題。