????受命于國務院，住房和城鄉建設部（下稱“建設部”）、中國銀監會近日已對發軔于8月的樓市回暖進行調研。日前，《中國經營報》記者獲悉，該項工作已經完成，相關匯報材料已上報國務院。

????記者了解到，這兩份匯報材料中既反映了8月以來內地主要城市樓市成交量的迅速回暖，但也提出，在成交量回升的同時，房價并未出現伴隨性的大幅躍升，樓市投機、投資資本得到了一定程度的抑制。也正因如此，兩部門提出強化落實

????一如既往，建設部、財政部、銀監會等部門都被要求做好政策研究與儲備，但短期內，實施全面新政策的可能性較小。而針對樓市回暖，對涉房信貸進行相應的技術調整與控制，則是可能采用的手段，其中包括優惠利率執行口徑、開發貸款發放額度等。

????兩部門緊急調研

????9月10日前后，國務院辦公廳向建設部、銀監會、國土資源部等部門轉發了一份專門針對8月以來樓市回暖的“輿情通報”。在這份通報中，匯總了各地新聞媒體對樓市8月成交量上漲、市場再現排隊等房等現象的報道內容。

????鑒于此，國務院向建設部、銀監會等部門提出，要求相關部門對上述輿情通報中反映的市場變化進行說明和匯報。按照這一要求，建設部和銀監會相繼展開針對北京、深圳、上海等城市的調研工作，目前，調研工作已經結束，由其匯總的材料，也已火速呈送國務院。

????記者了解到，在對8月以來房地產市場回暖的描述中，匯報材料既引用了國家發改委和國家統計局的數據，同時，也引用了各地房地產交易信息系統的實時統計數據。兩者的區別在于前者采用“抽樣再加權”的方式，就長期趨勢而言較為準確和嚴謹；而后者則能比較準確反映出短時間內的市場變化情況。

????國家統計局的數據顯示，8月全國30個城市中有26個成交面積環比上漲，其中11個城市上漲幅度超過50%，為4月中央政府密集調控樓市以來罕見，而北京房地產交易信息管理系統的數據則顯示，9月上旬，北京樓市商品住宅期房成交3180套。這一數據環比8月同期的1470套，上漲幅度達116%。

????身在深圳的中原地產二級市場統籌發展中心副總經理周曜告訴記者，近期，作為市場中介與研究機構負責人之一，他已經多次被要求向中央部委的調研人員介紹深圳樓市的相關情況，而這種詢問，“密集而全面”。

????中原地產華北區域董事總經理李文杰告訴記者，本輪樓市調控的效果肯定是有的，但當前樓市調控面臨的局面仍然十分復雜，投機性需求能否長期受到抑制仍存較大疑慮，這也是目前國務院緊急調研8月以來樓市回暖的原因所在。

????未確定真正回暖

????盡管在公眾輿論當中，發軔于2010年8月的樓市成交量回升，已經基本被斷定為回暖，然而，在進行調研的兩部門看來，一切并不能這樣簡單判斷。

????“成交量的快速上漲有很多原因，不能盲目地憑借數據就判定，市場需求認為樓價的底部已到?！?月15日上午，建設部的一位官員向記者說，“8月通常是房地產企業可售房源入市開始增加的周期，可售房源總量的增加，也會導致成交量較此前有比較大的增長。”

????不過，對于這一判斷是否會寫入向國務院的相關匯報當中，這位建設部的官員未予答復。

????萬科、合生創展等房地產企業的可售房源分布結構，也從側面佐證了這位官員的說法，合生創展新任行政總裁薛虎告訴記者，這一比例分布，合生創展大概是四六開，而萬科在供其高管進行決策參考咨詢的內部市場研究材料中，也表示，萬科60%的房源集中于下半年，尤其是8月以后。

????觀察4月以來的市場的整體成交情況，便又可以看到另一幅圖景。據北京中原地產統計，以宏觀調控的4月14日為界，新政后的4個半月時間內，北京期房市場取得預售證的項目合計82個，供應住宅總套數為2.9萬套。截至8月31日，簽約套數僅為1.2萬套，簽約率不足40.6%。

????讓兩部門不能做出回暖定性的，還包括另一數據指標情況。即在8月成交量開始大幅度回升的情況下，主要城市的房價環比漲幅并沒有出現快速的抬升，以北京為例，在8月二手房和新房成交量上漲新房6.2%和14.8%的情況下，北京8月房價環比漲幅為11.8%，與上月持平，而這樣的房價漲幅，實際上還包括售價100000元/平方米的霞公府被批準預售的因素，如果，剔除這一超高價樓盤入市的拉升，北京房價的環比漲幅甚至還可能出現下降。

????“現在北京市建委對每套可售房源的定價一一核準，這也是控制價格的一種手段?！盨OHO（中國）董事長潘石屹告訴記者，他認為，這也是在成交放量的情況下，房價沒有出現大漲的原因之一。言外之意，一旦在下個月中政府放松這種價格管制行為，房價的漲幅能否保持持平，就是一個新的疑問。

????信貸工具可能是新政

????由于8月指標尚不能最終確定嚴厲調控之下的樓市已經回暖，故此，兩部門對于日后是否實施新的調控政策，對于向國務院的匯報，都出言謹慎。目前，較為一致的口徑是，強化落實現有調控政策，在市場出現變化時，通過信貸政策進行技術調整與控制。

????萬科副總裁毛大慶曾向記者坦言，從開發商和市場的角度而言，目前的調控政策無論是力度還是節奏及針對性，都已經比較到位，剩下的就是落實與執行及堅持的問題，而萬科樂見市場向理性的方向調整。

????然而，就此斷言沒有二次調控未免尚早。一位不愿具名的中房協領導向記者表示，“如果9月的數據出來，在成交量快速上漲的情況下，主要城市的房地產價格跟隨較快上漲，我也不敢保證，肯定就沒有新的調控措施出臺?！?/p>

????前述建設部官員則向記者證實，建設部部長姜偉新對于房地產調控政策的要求，一直是緊密抓好落實，同時做好新政策的研究與儲備。

????記者掌握的情況表明，如果9月、10月的房地產數據中，房價跟隨成交量的上漲而上漲，首先被動用的將是信貸工具，按照“儲備中”的調控政策，銀監會將會對購房按揭貸款的利率優惠以及商業銀行在二套及以上的房貸口徑進行從嚴調整，例如降低現行優惠利率的比例，由商業銀行從嚴審核二套房貸，并由商業銀行視自身情況，較大幅度地提高二套房貸首付比率，而目前，二套房貸的首付比例，已經為50%。

????同時，房地產開發貸款也可能將被要求只能在存量中轉化，而不能出現增量。目前，農業銀行、民生銀行等商業銀行，已經開始執行類似的政策。