????找不到“北”的二手房

????—— 樓市統計數據：為何找不到北？

????（主編：莊嚴 編導：王星燦 攝影：樊金峰）

????在北京市剛剛公布的房地產運行報告中，新出爐的房產數據中少了二手房均價這個指標。北京市統計局新聞發言人表示，由于二手房市場的陰陽合同等問題比較復雜，暫時還不能做到對二手房市場進行全面調查，所以將暫停發布二手房數據。而北京市統計局此前公布的6月份的二手房統計數據，正是因為同樣的原因，導致和中介公司公布的數據懸殊很大，給公眾造成了困擾。統計部們聯合有關部門出臺嚴厲措施，堅決打擊陰陽合同。那么二手房市場中，為什么會產生陰陽合同，它究竟造成了什么影響，是否又能隨著打擊就此偃旗息鼓呢？

????記者首先采訪了一家房產中介，工作人員向記者推薦了幾套房源，記者表示打算進行全款交易，但希望可以避稅。

????中介公司工作人員：您不說我們都會給你做，因為你既然找到我們，我們肯定就為你著想。其實你是不經常接觸，我們就拿這做飯吃。

????在世紀城的這家中介，工作人員向我們推薦了一套七十平米左右售價230萬的兩居房源，并表示可以低評將網簽價格做到接近最低指導價每平米9800元。

????中介公司工作人員：二三百萬的房子，交稅的時候也就按六七十萬的價格交稅，把所有的稅交齊了也就四萬多，你要把所有的稅交齊了，這要命了。得交將近十六萬。

????而在另一家中介，記者向工作人員表示自己手中資金有限，想通過貸款來購置二套房，希望能從銀行盡可能多地貸款。工作人員表示可以通過評估機構將看中的房源進行高評。

????中介公司工作人員：這房子原來評估的話兩萬二，它做完高評以后可能是兩萬四到兩萬五，每平就多三四千元錢，一百平的話就會多出來三四十萬，要是四十萬的話，（首付）百分之五十就多出來二十萬。

????但是工作人員都表示，因為評估價是銀行放款的根據，所以銀行也會考慮風險，盡管是將評估價盡量做高，但是最終往往還是可以避稅。

????中介公司工作人員：你過戶價寫那么高的價格其實也沒什么用，就按評估價格走就可以了，既保證你盡可能多地貸出錢來，又能保證你盡可能少地交一些不必要的費用。費用主要是稅費。

????看來不管是全款還是貸款，二手房的實際成交價往往都高于最后提交的網簽價，也就是提交給官方的過戶價，而其最終的目的就是避稅。

????中介公司工作人員：簽的價格一般都跟買賣實際價格不一樣。沒有一樣的，我做那么多年，就遇到一個，海歸派，從美國回來，買了上河村的房子，當時是500萬買的，他按500萬交的稅，我當時跟他說你可以按100萬去交稅，他說不行，我說為什么不行，他說這在美國被抓住了得坐三年的牢。我說這是中國，不必了。在中國一般抓不住，那個后悔呀，500萬得多交多少稅呀。

????因為可以避稅，操作起來又沒什么難度，記者發現陰陽合同在中介行業早已是一個公開的秘密，當記者表示對合同的有效性有所顧慮時，幾家中介的工作人員都表示沒有問題。

????中介公司工作人員：不會不會，甭管合同價格寫什么價格，它最后房本就改成您的名字，然后你這邊很安全的。沒有任何影響。誰不傻呀 ，你放心吧 做稅只是做給銀行看，只是做給國家看。

????當記者問及是否擔心這樣的陰陽合同被相關部門查處而罰款時，這位工作人員很不以為然。

????記者：上面會查嗎，這樣的合同。

????中介公司工作人員：它不管你，基本上不查。你想比如說你買這邊的房子，這邊的房子都是海淀的，海淀的過戶大廳你看見了嗎？一進去，09年過去你都得擠進去，它能查得過來嗎 你讓他派十個人查，五十個人查，他查得過來嗎？

????同樣的一套房子，三方私下簽一份陰合同，上面的價格是實際成交價，然后再向房管、建委等政府部門遞交一份陽合同，上面的價格往往都低于實際成交價，為的就是避稅。陰陽合同是否真的存在呢，我愛我家北京公司副總經理胡景暉接受了我們的采訪。

????我愛我家北京公司副總經理 胡景暉

????胡景暉：從購房人的角度來講，他為了省稅，為了達成這個交易，非要這么做的話，我想哪家中介公司都不會說不的。因為誰說了不這個生意就沒有了，我想這是一個實際上是整個行業目前實際存在的一個實際的執行狀況，只要你想開門做生意，很多東西是避免不了的，

????胡景暉告訴我們，相比新房交易，二手房交易價格相對復雜，包括實際成交價、銀行評估價格和網簽價格。此外地稅部門及建委還制定了地區二手房最低指導價，其目的一是對當地二手房交易起一個指導作用，更重要的目的在于確定一個稅收標準，即交易合同價格不得低于當地指導價，也是繳稅的官方依據。但是隨著近一兩年北京市房價的一路狂漲，最低指導價與實際成交價間的差額越來越大，按最低指導價繳稅反倒成為避稅的最有效途徑。

????胡景暉： 5.5%的營業稅，3%的契稅，1%的所得稅，如果再加上一些其他的稅費，有可能購買一套房屋的成本，稅費成本達到10%以上。那很多人都會產生這樣一個避稅的這樣一個動機。

????同樣的一套房子，三方私下簽一份陰合同，上面的價格是實際成交價，然后再向房管、建委等政府部門提交一份陽合同，這個價格實際上往往都低于實際成交價，這么做的目的只有一個，就是為了避稅。買方省下的是真金白銀，這不難想象，但是賣方和中介機構又能從中得到什么好處？三方為什么輕易就能達成默契，簽下陰陽合同呢？來看看陳女士的經歷

????家住北京的陳女士，有過幾次房屋買賣的經歷。他告訴記者，幾次買房子，簽的都是陰陽合同。

????陳女士：當時正好就是那個稅點的新政出臺后面一周，當時那個稅比較高。中介給我的建議就是除了在中介簽的那份合同，包括中介費什么的是按照正常的銷售價，是160萬的時候是去銷售的。合同是這樣簽的，然后剩下在走其他稅的時候，他們中介都說他可以幫助把這個稅避開。

????陳女士最近賣的這套房子，總價160萬，房屋合同是由陳女士、買方和中介三方私下簽訂的合同。而為了避開高額的稅費，陳女士和買方都聽從了中介的建議，又簽了一份合同，這份合同中，原本160萬的房屋成交價，被寫成了50萬。這份合同是提供給稅務、房管等部門的網簽合同。

????陳女士：當時的房價應該是簽了一個50多萬的房價，就實際上比我自己購買的房價還要低。

????160萬的房子，變成了50萬，由此省掉的稅款是多少呢？按照北京市房地產交易中心的規定，房屋建成5年后出售的房子可以免交營業稅等稅費，而5年之內出售的房子，購買方要繳納契稅和印花稅，契稅按照成交價1.5%比例繳納、印花稅按照成交價0.05%比例繳納。房屋出售方則要繳納印花稅，營業稅和個人所得稅，其中，印花稅按照成交價0.05%的比例繳納，營業稅按照買賣差額5.5%比例繳納，個人所得稅按照成交價1%比例或者差額20%比例繳納。

????二手商品房的交易雙方稅費繳納明細表（普通住宅）

????購買方繳納的稅費：1、契 稅：成交價×1.5% 2、印花稅：成交價×0.05%

????出售方繳納的稅費：1、印花稅：成交價×0.05% 2、營業稅：5年之內：買賣差額×5.5%，5年之外：免交，3、個人所得稅：5年之內：成交價×1%或差額×20% ，5年之外：免交（業主滿5年唯一住宅

????因為陳女士的房子不滿兩年，不能享受5年之外稅費免交的政策。根據計算，如果按照總價160萬計，該房應該繳納的各項稅費總計94950元；如果按照總價50萬計，因為低于房屋之前的購買價63萬，買賣差額為負數，營業稅和個人所得稅項目為零，所以該房應該繳納的各項稅費總計只有8000元。雙方可少繳納稅款86950元。

????陰合同：160萬×1.5%（契稅）＋160萬×0.05%×2（印花稅）＋（160萬－63萬）×5.5%（營業稅）＋160萬×1%（個人所得稅）=94950元

????陽合同：50萬×1.5%（契稅）＋160萬×0.05%×2（印花稅）=8000元

????稅收流失：94950-8000=86950元

????陳女士：我們從繳稅大廳出來，就是去銀行打款，然后我才給他過戶。他付給多少銀行也不管，然后繳稅大廳也不管。

????根據規定，購買方和出售方都要承擔一定比例的稅費。但實際上按照行業潛規則，所有稅費幾乎都是由購買方承擔的，作為賣方的陳女士其實從中受益有限，可他為什么要同意簽訂這種陰陽合同呢？

????陳女士：（賣方）給買方省稅的話，買方就會覺得更痛快，覺得這筆錢還是比較值的。然后就可以讓我賣房子賣得更快一些也就是。

????陳女士告訴我們，大部分人對于如何簽陰陽合同并不是非常清楚，他買賣的幾套房屋，都是由中介機構來負責起草的。

????陳女士：比如說過戶大廳交稅，納稅大廳都會有中介專門派駐這種專員，然后他的專員會幫你把所有手續簽好。然后只是說該簽字地方你簽字，該出身份證復印件的時候你出復印件。然后基本上我就看了一眼合同，簽成這樣，然后他說你簽字。我可能看一下總價，當時覺得比較詫異，當時說這樣能過嗎？那邊辦這個事情的專員就跟我說，這個沒問題 肯定的。

????陳女士說，陰陽合同，也不僅僅是把高價作低用以逃稅，之前他買過一套房，中介就特地建議他，可以把房屋總價做高，用于獲取更多貸款。

????陳女士：我其實第一套，買了一個小的二手房。我是希望多貸款，然后中介就幫我把評估價做高，這樣房子的總價也就高了，把價格調高那種所謂陰陽合同。

????原本160萬元的一套房子，在出示給稅務部門的合同中，簽訂的成交價就變成了50萬元，買家因此少交了接近10萬元的稅款，而賣家的房子也因為配合簽訂陰陽合同，很快就可以出手，雙方皆大歡喜，這也正是陰陽合同泛濫的原因。有人因為陰陽合同逃了稅或者多貸了款，但是也有很多人因為簽了一個這樣的合同，遇到了麻煩。

????房產中介機構為促成房屋買賣合同的簽訂，往往會推薦各種方式進行逃稅、避稅，最常用的手段即簽訂“陰陽合同”。 在二手房市場上，陰陽合同已經成了一個公開的秘密。但是一陰一陽兩份合同，真的就能像中介說的那樣，能合理避稅沒有風險嗎？北京的王女士最近正在為陰陽合同的事兒苦惱。

????家住北京的王女士，這幾個月來一直在為房子的事情煩惱。2009年7月，王女士位于北京市豐臺區的一處房產準備出售，找到了一家中介公司幫助聯系買家。

????王女士：我們都見了面了，簽了合同了，成交的價格是60萬。

????但當王女士到房產交易大廳辦過戶手續時，擺在她面前的卻是另一份合同。

????王女士：交給房地局的那個合同的價格是22萬。我突然就發現，我說這價格怎么是22萬啊？我說咱們不是成交60萬嗎？然后他說這個你甭管了。這個是那什么，是我們作價的，你別在這說。然后就給我拉一邊去了。

????房子價格突然由60萬變成了22萬，王女士這時候才被告知，中介幫他簽的是陰陽合同，這份價格低的合同，主要是給有關部門看，是為了讓買家少交點稅。看到眼前合同上原本60萬的房款，變成了22萬，還有她的親筆簽名。

????王女士：鏈家（地產）那個程序特別搞笑，你所有東西就是到那他捂著。趕緊簽字，這你趕緊簽字，那趕緊簽字，然后你就去簽。

????記者在王女士提供的材料里看到，這份三方實際成交的合同，成交價格一欄沒有數字，而在另外一份《鏈家居間補充協議》中說明，房屋成交價格為60萬。隨后，王女士給律師打了電話。律師告訴她，這樣做屬于違法避稅，超過一定額度的會被追究刑事責任。也有可能會給他帶來很多意想不到的糾紛。王女士心里非常不安。

????王女士：就怕那個買房的人，你過完戶以后，回頭他反悔了。他覺得可能那個房價要跌，或者怎么樣的，他會找你后帳。他完全可以說按要求22萬去付你的錢，讓你把其它多余的錢給他退回來。

????一系列顧慮讓王女士不敢把房子過戶給買方，但中介公司卻急于做成這筆生意，催促王女士過戶。

????王女士：我跟他說，這樣吧如果你要過的話，我先找我的律師，他跟我簽個東西。然后我這樣說的時候，她就去跟那個買方去協調。然后最后說那行，結果我就先走了。因為當時他就有點控制我的意思，你知道嗎，就是你今天不能走。

????王女士后來找到稅務部門舉報了這次陰陽合同的事，該部門相關負責人告訴王女士可以立案，但最快解決要等3個月。

????王女士：舉報之后稅務部門后來給我回信了，但是他們說他們不管。他的理由就是說，你的交易沒完成。而且他又按那個指導價格，不低于指導價格去交易的。

????由于交易沒有完成，稅務部門無法介入。稅務人員說，如果按照當時北京市豐臺區此類房子每平米指導價不低于3500元的標準計算，由于王女士的房子是回遷房，面積60平米，即便是22萬成交也不屬于異常，稅務部門同樣沒有辦法介入。就在王女士左右為難的時候，因為王女士收了房款卻遲遲沒有過戶，買家認為王女士違約，申請仲裁。從北京仲裁委員會出具的這份仲裁結果來看，王女士因為違約，需要全額返還買方593000元房款，還需要賠償給買方，包括27550元仲裁費在內的50000元。房子沒賣成，反倒要賠給買家5萬多塊錢，這讓王女士怎么也想不通。

????王女士：現在我就有一個想法，我覺得中介公司他存在嚴重的過失。我覺得他應該來賠償我這個損失，所以我準備去起訴這個中介公司。

????為了少交稅、多貸款而簽的“陰陽合同”，看似對交易雙方都有利 ，其實它暗藏很多風險。數據顯示，今年上半年，因為陰陽合同產生的糾紛有300多起，而今年二手房交易保守估計的逃稅額度在20億元左右。陰陽合同的存在，不僅造成了國家稅收上的重大損失，也給正常的樓市數據統計，放了一顆迷霧彈，導致統計數據失真。那么，到底有什么養的殺手锏，能禁止陰陽合同產生呢？

????邱寶昌律師告訴我們，因為陰陽合同引起的糾紛呈上升趨勢，上半年，京城的各家律師事務所就接到了多起這樣的訴訟。

????北京匯佳律師事務所律師 邱寶昌

????邱寶昌：實際上陰陽合同，是一種虛假的或者采取一種欺騙的手段，簽訂這種合同，是損害國家利益的。本來是六十萬，做成二十萬，它稅少了三分之二。

????律師邱寶昌告訴記者，按照目前的法律規定，簽訂陰陽合同是一種違法行為。根據《中華人民共和國稅收征收管理法》第四十條規定:“納稅人采取虛假的納稅申報的手段不繳或者少繳應納稅款的，屬于偷稅。由稅務機關追繳其不繳或者少繳的稅款，處以不繳或者少繳的稅款5倍以下的罰款”。《中華人民共和國刑法》第二百零一條規定:納稅人不繳或者少繳應納稅款偷稅數額占應納稅額的百分之十以上不滿百分之三十并且偷稅數額在一萬元以上不滿十萬元的處三年以下有期徒刑或者拘役并處偷稅數額一倍以上五倍以下罰金。偷稅數額占應納稅額30%以上并且偷稅數額在10萬元以上的，處三年以上七年以下有期徒刑并處偷稅數額一倍以上五倍以下罰金。

????邱寶昌：，另外在這里面作為一個中介，它是有責任的。有一些中介公司，為了促成交易買賣完成，獲取這種傭金，它就采取一種陰陽合同，中介方起到了推波助瀾。或者是出主意，再他的主導下，那他承擔責任，因為他是共同的逃稅。

????我愛我家副總經理胡景暉告訴我們，地稅部門及建委制定了地區二手房最低指導價，以確定一個稅收標準，即交易合同價格不得低于當地指導價，也是繳稅的官方依據。但是隨著近一兩年北京市房價的一路瘋漲，最低指導價與實際成交價間的差額越來越大，像陳女士的剛剛出售的朝陽區這套房子，當地的市場價格已經接近每平米3萬，但市場指導價不過才五六千元，最低指導價實際上已經難以起到作用。

????胡景暉：從現在各個區域的最低過戶價和成交價來看的話，平均的這個價差大概在20%左右。如果要想杜絕這種行為的話，從理論上來講，那就是把目前政府執行的最低過戶價，調整到一個跟市場比較接近的水平。

????中國指數研究院院長 莫天全

????莫天全：西方方國家在制度上也是做了很多事情，來避免大家有機會來鉆這個空子。你比如說他對這個指導價，用這個第三方，中立的第三方，不是用得這個買賣雙方，也不是用中介公司，去做這個房屋的評估。就是這個市場的指導價，跟市場的真正成交價是比較接近的。

????莫天全認為，提高政府指導價的更新頻率，縮小政府指導價與市場價格之間的差異，是解決陰陽合同的最有效辦法。此外他還指出，加強與獨立中介機構的溝通和合作，讓這些機構參與政府指導價的制定和交易規則的設立尤為重要。

????莫天全：指導價跟市場價能更及時接軌。我們更新更及時更快一點，這樣就是說不給大家有這個機會去做這個陰陽合同，或者說那個空間已經很小了，大家不至于為了一點點小的利益去做這個陰陽合同。

????莫天全特別指出，德國的經驗值得借鑒。在德國，根據不同地段，不同類型的房產制定的“指導價”具有法律效力，當地所有房地產交易均需按照此“指導價”在一定合理范圍內進行。根據德國《經濟犯罪法》規定，如果地產商制定的房價超過“指導價”20%，則定義為“超高房價”。購房者一旦發現可以立即向當地法院進行起訴，如果房價不下降到合理范圍內，售房者將面臨最高50000歐元的罰款。除此之外，胡景暉認為，陰陽合同產生的一個更重要的原因是二手房交易過程中的稅收過多，避稅自然會成為買方的重要考量。禁止陰陽合同,稅制改革才是根本.

????胡景暉：減少目前在流轉環節過重的稅收。增加在多套持有環節的稅收，從存量、從大量空置的存量里面增加供應，激活這些目前閑置的房產，讓它更多的在市場上出租和出售，既可以穩定房價，又可以平均租金，還能夠避免這個資源的浪費。

????莫天全：西方國家在保有環節，就是它的物業稅比較成熟一點。這樣它很多稅就歸到了保有環節去納稅。我們這個物業稅還遲遲沒有出臺，將來如果說物業稅的出臺，能減少交易環節的復雜程度，能減少交易環節的稅費的話，我相信對抑制陰陽合同的出現還是會有幫助的。

????半小時觀察

????兩個月前，北京市統計局發布的二手房均價，由于和中介公司公布的均價，每平米相差了近3000元錢，再次引發了公眾對于統計數據失真的質疑。殊不知，這種差距里面，“陰陽合同”起到了很大的干擾作用。實際上，近幾年關于樓市的各種統計數據頻頻打架，其中不能排除各種機構的數據，魚龍混雜，混淆視聽。從1998年中國房地產市場化以來，中國房地產市場始終缺乏一個科學的房價統計體系，房產分類統計一直處于空白狀況，需要盡快完善、建立一個分類的、能夠科學反映整個房價變動態勢的指標體系。目前，北京市統計部門暫停了二手房數據發布，但是各類機構，還有等著買房子的市民，對于這個數據的關注和熱情，應該并不會降低。