????面對房地產市場的調控，不同的立場有著不同的看法。對于購房者來說，希望調控越來越嚴格，借此可以低價入市；而對于開發企業而言，則希望政策能像前兩年一樣，緊縮后會放松下來，市場可以繼續借東風順勢發展。

????日前，隨著住建部相關負責人“調控當前房地產市場的變化和政策預期是一致的，調控政策已現成效”以及住建部有關負責人接受 《人民日報》記者采訪時表示“各地要加強調控政策落實力度，絕不能松勁”等聲音。作為中 國房地產市場的行業主管部門，住建部的表態無疑為未來調控定下一個基本的調子，那就是“堅持當前調控政策不變化”。

????態度表明了，接下來便是市場的反應了。

????房價開始回調

????價格一直是遏制樓市成交的瓶頸之一，房價是否發生變化是最受購房者關注的一件事情。目前，島城房地產市場價格到底有沒有發生變化呢？

????“現在價格基本穩定下來了，具體到下半年，個人感覺九十月份應該是市場熱戰階段，各個項目只要能夠達到預售條件，肯定都要備戰金九銀十，否則今年的任務肯定是完不成了”，這是安泰信地產市場研究部總監對青島房地產市場做出的分析。他認為，企業通常的操盤手法是根據周邊前期推出樓盤的銷售情況來確定推盤的價格，如果銷售不錯，那么價格會相對高一點，如果不理想，在推盤時價格便會相應調低。“現在很多項目都在進行價格回調，今年三四月份的時候價格漲得太快了，現在的變化不過是回調到三四月份之前的程度，目前一些樓盤的回調幅度甚至還沒有三四月份上漲的幅度高。”戴德梁行青島綜合住宅部營銷總監高廣基告訴記者，今年三四月份，基本上所有的樓盤價格都上漲了10%左右，有些上漲幅度甚至達到15%，調控政策出臺后，樓盤銷售速度降下來了，目前一些表面看來降價的樓盤不過是價格回調了一下。

????他告訴記者，三月份，嶗山區某高檔酒店式公寓一天之內每平方米上漲了八千元，現在也還沒有跌回三月份之前的價格。“價格開始變化的更多的是新開工的項目”，高廣基認為，由于開始進行的土地清查等政策影響，七月份，一些項目選擇開盤，特別是城鄉結合部區域的樓盤，這些新開樓盤由于原來預期比較高，由于市場出現變化，于是在開盤時調低了開盤價格，從而形成了開盤熱銷的局面。

????購房者陸續入市

????“現在來看盤的人比以前多了一些”，某項目銷售人員告訴記者，進入七月份，來他們項目看盤的客戶比6月份有所增加，“雖然人還是不太多，但是，因為項目目前沒有剩下多少套房子了。”該銷售人員告訴記者，七月份之前，銷售人員比上門客戶還多，上班時間基本上沒有人，都是同事之間互相聊天。

????“市場重新開始活躍，購房者心態已經發生變化。”某樓盤銷售部總監如此評價當前的市場狀況。

????“七月份二手房的成交量比六份好很多”，太平洋房屋山東區域總經理林憲周告訴記者，從當前來看，購房者的心態正在逐漸恢復，一些好的門店，七月份環比能增長50%左右，太平洋房屋青島總部總經理孫杰告訴記者，以太平洋房屋在浮山后的一個門店為例，六月份，其成交后的傭金不足1萬元，而七月份，截止到現在，已經基本上達到了6萬元。“當然，這是比較好的門店，也有一些不好的門店，變化不是很大。”孫杰認為，目前觀望氣氛依然還是比較濃厚，但是，一些先知先覺的購房者已經開始行動起來，開始購房，其中還包括一些投資客戶，“我們這段時間便接待了兩位投資客，他們殺價都殺的很狠，其中一個客戶已經成交了。”

????對于一直打算在市區買房的孫女士來說，最近一段時間她又重新開始瀏覽各大房地產網站和各類房地產廣告：“還是抓緊時間看房子買吧，政策已經出來這么久了，房價變化也不大，看政策也不會再有什么大的變動了。”

????對更多的人來說，等待似乎已經成為一種心態。根據青島搜房網日前進行的購房者住房需求調查結果顯示，在參與調查的近八千人中，43.67%的人準備在3-6個月內買房，9.49%的人準備在1-3個月內購房，4.11%的網友準備在一個月內購房，今年年內不買房的購房者則占到調查的42.72%。

????區域供應分化明顯

????“現在市場上還是有大量的剛性需求”，高廣基說，一旦價格合適，這些需求都會爆發出來，但是，目前市場的供應量總體看來還并不是很大。

????“青島市場不能整體來看，只能分區域對待。”青島今鵬翔投資有限公司CEO修方舟認為，從供應量上看，市南市北一直處于供不應求的狀態；四方未來隨著萬科城、中海清江華府、保利·里院里等項目入市，這種情況可能會緩解一些，但目前供應量也不大；當前供應量最大的應當算李滄區，前段時間李滄寶龍城市廣場、和達和城低價開盤，引發了市場熱銷，而隨后，預計偉東幸福之城、山河城、中南世紀城等項目也將開盤銷售，這些樓盤的入市將會為李滄提供大量的市場供應。“李滄區不僅項目多，而且每個項目的體量也非常大”未來李滄房地產市場供應將會非常豐富。

????而以往的樓市成交大戶城陽區，從目前來看，其供應量相對減少。而開發區雖然開發項目比較多，但是目前在售的項目也只有海爾·山海灣、新華錦·龍邸、海上嘉年華、魯商·藍岸國際、青島印象·金沙灘、中冶·愛彼岸等項目，其中海爾·山海灣以及新華錦龍邸等項目還都屬于新開盤或開盤不久的樓盤。其他區域如嶗山、膠州、膠南等區域，近年來都算不上島城樓市的活躍區域。 開發企業謹慎面對

????“同2008年相比，開發商現在表現得比較從容。在土地市場，該拿地拿地；在供應市場，盡管消化能力有所減弱，但開發企業也沒有像往年那樣亂了陣腳，而是謹慎對待。總的說來，這次調控對房地產市場沒有形成地震式的震蕩”，修方舟如此評價調控下的島城樓市。

????因為有了去年一年良好的銷售基礎，企業資金壓力并不嚴重，另外，前期銷售都不錯，存貨不多，所以開發企業并不十分著急，張繼東認為，同時，出于對未來市場的擔憂，目前開發企業采用了眾多的銷售策略，如低價開盤，加大折扣力度等方式來推動銷售。“現在市場退燒了，企業也都不再盲目了”，張繼東說。

????由于成交量的下滑以及觀望氣氛的濃厚，目前開發企業對未來市場如何同樣心里沒底，很多企業不敢輕易開盤銷售，而是采取低起價等各種手段，來對市場進行摸底調查。的確，從市場開盤來看，原定于7月份開盤的許多項目目前都已經推到了八月份甚至更往后。“調控已經見成效了”，修方舟說，受各種因素的影響，目前開發企業都進行有節奏地開發建設和銷售，沒有了以往的囤地或者捂盤等行為，整個市場都在按部就班地前進。他告訴記者，他曾經和一家外來品牌企業的老總聊當前的調控，這位老總表示按正常節奏推項目，只不過更加謹慎對待市場。

????“蓋房子好比做菜，以前大家都是在熱火朝天地烹調，時間很短，菜便炒出來了，現在則是用溫火慢燉，菜出來后有滋味也好吃。”修方舟如此形容當前的樓市。