????日前，繼首付比例和貸款利率大幅提高這一嚴厲房地產信貸政策出臺之后，接下來樓市調控新政將放在調整房產稅上，對個人擁有的房屋進行區別對待。有媒體報道，財稅部門擬將第三套房及三套以上住房定性為經營性住房，開征房產稅。若相關稅收項目正式開征，廣東業主所持價值100萬元的第三套房產，最高將繳納8400元/年的稅費，而空置房所繳房產稅較出租房超出近3倍。

????空置房稅額超出租房近3倍

????據透露，房產稅是現有房地產稅種中最有可能被祭出的調控利器。按照現行的房產稅暫行條例，個人所有的非營業房產可免繳房產稅，但條例沒有明確規定營業房產的范圍，不少個人房屋雖然出租用于經營，但也并沒有繳納房產稅。

????房產稅如開征，根據1986年出臺的《房產稅暫行條例》，房產稅依照房產原值一次減除10%～30%后的余值計算繳納，稅率為1.2%，沒有房產原值作依據的，由房產所在地稅務機關參考同類房產核定；房產出租的，以房產租金收入為房產稅的計稅依據，稅率為12%。

????依此，按照廣東省地方政策規定減除部分為住宅原值的30%計算，市民如果在擁有兩套住房外還有一套市值100萬元的住宅，而該套住房并未被業主出租，則每年需要繳納稅款為(100萬-100萬×30%)×1.2%=8400(元)。如第三套住房已作經營用途出租，則按照租賃合同中年租金總額的12%收取房產稅。據記者向中介公司了解，近兩年，廣州房屋出租回報率越來越低，普通住宅出租回報率從原來的4%～6%下降到2%～3%，甚至已經接近銀行的一年期定期存款利率。按此計算，價值100萬元的住宅年租金大約為2萬到3萬元之間，因此每年所需要繳納的房產稅只需要2400元到3600元之間，僅為空置房的近1/4。再加之出租用住宅稅款可于年收益中抵消，業內人士相信，房產稅政策推行后房屋的空置率會大大降低。

????新政頻頻，多套房業主心忐忑：“壓力太大會考慮出售物業”

????以家庭為單位計算，市民王先生在廣州市區擁有4套房產，新政出臺前一周又剛在中山置業。新房產購置不到一周，樓市調控新政便頻頻出臺，更有傳聞國家準備開征房產稅，讓王先生忐忑不安。

????王先生向記者強調，自己只是小投資者，并非炒樓團，購買房產主要是持有，而非轉手賺差價。之所以購買多處房產，是覺得在通脹壓力下把現金存到銀行沒什么收益，想投資，除了股市就是樓市。相對股市，購置房產風險較小，雖回報率不太高，但通過這幾年的投資，王先生的財產確實得到了保值。

????新的房貸政策，王先生感覺對房產持有者沒有太大影響。王先生說，沒有足夠的資金，大不了以后不再增加房產持有，但也不會考慮把手頭上的多余住房出售。但如果政府確定要開征房產稅，對手上持有多套房產的人來說，確實就產生了一定的壓力。壓力到了一定程度，王先生會考慮減少投資分布，出售部分物業。

????此外，市民王先生還提出疑問，按照政府的定義，以家庭為單位，家庭由夫妻雙方及未成年子女所構成，這種定義造成了一定的混亂。

????以王先生為例，早在結婚前，夫婦二人就由各自的父母購得首套住房，并形成與雙方父母共有多套房產的局面。成家后，王先生夫婦與雙方的父母就變成了3個家庭，而這些房子現在均由雙方父母居住。這些由兩個家庭共有的婚前財產該如何劃分，是否也被計算為第三套房？王先生希望有關部門能給出明晰的劃分。

????財稅專家 征稅不應算套數應該算人均面積

????中國稅務學會理事、中山大學教授楊衛華在接受記者采訪時指出，在包括土地出讓金是否納入物業稅等難題沒有解決之前，物業稅短期內難以出臺。

????楊衛華提出，國家應盡快修法，而不該把市民擁有的第三套住房一概而論地定性為經營性住房。因為現實生活中，確實不能排除民眾因改善居住條件需要購置多套房產，若確實為業主自行居住使用，就不符合經營性住房的定義。此外，也不應該對兩種房產設定相同的征稅標準。如房產被用作租賃或其他商業用途，可相對提高稅收標準；但若為自住用途，則應降低稅收標準。楊衛華還建議，應設置梯級式稅收標準，小戶型收稅較少，越是大宅或單價高的豪宅別墅應征稅越高。

????楊衛華認為，開征房產稅應從二套房計起，國外早有先例。但征稅條件，楊衛華則認為不應單純地從多少套來判斷，國家和地方可根據各地不同的情況，以家庭人均面積為單位，當家庭擁有住房超出了這個核定的人均面積后即可征稅。

????經濟學者 官員的隱形財產今后將無所遁形

????經濟專欄撰稿人劉罡的觀點是，如果真的開征房產稅，對樓市的影響還在其次，或將引發一場巨大的社會變革。因為，要征這種稅首先得搞清每個公民有多少房產，鑒于銀監會剛修改了二套房的認定標準，由以個人擁有為依據改為以家庭擁有為依據，因此還必須搞清每個家庭的住房擁有情況。

????此外，還需搞清房產價值。根據報道，財稅部門將把三套以上住房定性為經營性住房，按現行規定，對經營性住房依照其原價值的70%～90%按年征收房產稅，稅率1.2%。因此，征稅前必須進行一場全國范圍的住房登記確權和估價行動，即，政府必須確定每套城市住房的戶主。那些家庭收入與名下房產數量和房產價值明顯不匹配的人，會隨之浮出水面。社會上嚷嚷了多年要政府公職人員公布個人財產，卻只聞樓梯響不見人下來，現在伴隨著房產稅的出臺，相當一批官員的隱形財產將有機會曝光。

????價值百萬三套房年繳稅款

????(根據1986年出臺的《房產稅暫行條例》，按照廣東省地方政策規定減除30%比例計算)

????空置房

????(100萬-100萬×30%)×1.2%=8400元

????出租房

????2萬元～3萬元×12%＝2400元～3600元

????舉例說明

????王先生擁有5套房年繳稅17604元

????以家庭為單位計算，市民王先生在廣州市區有4套房產，在中山剛購置了一套。剔除自住及給父母住的兩套住宅不需要繳稅，另外3套房產則均需繳稅。

????其中一套在中山市，價值38萬元，暫時還沒有出租，那么該套房產每年所產生的稅費就是(38萬元-38萬元×30%)×1.2%=3192(元)。在廣州的兩套房產，其中一套市區樓房為岳父岳母自住，因此沒有租金產生就只能按照原值計算，每年的稅費為(43萬元-43萬元×30%)×1.2%=3612(元)。最后一套房子位于舊城區的批發市場區域內，月租金為7500元，每年稅費為7500×12×12%=10800(元)。三套房子加起來，每年要支出17604元的房產稅。

????二套房認定標準引發疑問 婚前購房算入婚后購房數嗎

????信息時報訊 (記者 喬倩倩) 日前，中國銀監會相關負責人透露，新的房貸政策是以房屋數量來認定“房屋是否為第二套第三套”，同時，認定范圍以家庭為單位。消息出來后，因為具體的操作細則尚未出臺，引發了不少市民的討論。針對一些市民提出的疑問，昨天記者采訪了部分銀行和房產中介。

????個案1 結婚前的房子如何算？

????一對情侶婚前各有一套房，結婚后再買一套房，這套房會算作第三套房。

????在一家外企上班的小林和男朋友陳先生準備在今年下半年結婚，目前兩人已經在自己的名下分別擁有了一套房子，但都是與家中的父母一起合住的。為此，他們有計劃在結婚后再買一套，將原來的房子留給各自的父母住，小兩口可以享受更自由的個人空間。對于這次公布的房貸新政策，小林很困惑：“像我這種情形，婚后購買的房子究竟屬于第幾套？”

????對此，廣州市一家按揭中介公司的負責人告訴記者，估計股份制銀行和國有商業銀行對小林這種情況都會認定為第三套房，但操作方式會不一樣。股份制銀行對第三套房要求首付比例至少五成，利率在基準利率的基礎上上浮10%以上。而國有商業銀行可能更加嚴格，算作“第三套”房，部分銀行一般就不會發放貸款了。

????深圳發展銀行一位人士告訴記者，目前他們對第三套房不會再發放房貸。而建設銀行廣州分行的相關人士則表示，因為執行的細則目前尚不明確，現在無法作出預測。

????個案2 集體戶口的房子怎么算？

????小王是集體戶口，有同事買房的房產證落在集體戶口上，小王買房的話應算第一套房。

????小王是廣州某事業單位的員工，大學畢業后戶口一直留在該單位的集體戶口上。他對新的房貸政策也有疑問：“如果我買房，但是集體戶口上已經有人購買了房子，那我買的房子能否仍算作第一套？”

????對此，房產中介合富置業的一位工作人員告訴記者，像小王這種情形，雖然小王的同事之前購買的房子房產證是落在集體戶口上的，但二套房的認定是以家庭為單位，小王與同事不是同一家庭的成員，所以小王即將購買的房子，也應算作第一套房。

????不過，銀行的人士對此沒有表態。

????開發商：政策“嚴過頭”

????信息時報訊(記者 羅莎琳) 二套房“以家庭為單位，認房不認貸”，這與此前執行的二套房認定標準出現了“根本性的變化”。廣州不少開發商直言，政策嚴過頭。同時，對于現階段銷售策略，開發商也不盡相同。

????大集團：按兵不動

????“現在政策在加強，市場觀望是肯定的，我們也在看市場，價格暫時沒變動”，富力地產廣州公司營銷總監朱文婷表示。據了解，在政策的突變下，廣州地產巨頭紛紛沉默，按兵不動。

????有業內人士分析，大地產商的動作可能會引起連鎖反應，因此他們都比較慎重，目前政策還是剛剛出臺，市場的不穩定因素也很多，但還沒有讓他們立刻降價的理由。此外，由于去年大多數上市地產公司銷售業績都出現翻倍增長，廣州地產專家黃穗城預計，大地產公司與政策的“抗衡”至少還能持續兩三個月。

????郊區盤：擬降價一成

????一向配套缺位的郊區樓盤，在此次新政下的反應最大。不少樓盤已經在第一時間內做出了降價的舉動。幅度最高達到10%。

????增城某洋房樓盤計劃將價格下調10%，盡管價格已經在“4”字頭，但該項目營銷經理王小姐仍然表示擔心，增城目前的交通問題還沒有得到根本解決，又出臺了新政。加上項目量比較大，現在的處境如屢薄冰。她表示，趁“五一”期間，加大促進銷力度。“這只是第一步，如果成交量一直低迷，不排除加大優惠”。

????貴價盤：堅決不降價

????有開發商表示，此次政策對“中產階級”影響比較大，對于高端買家來說，盡管受政策影響月供款會增多，但出于對市中心稀缺價格樓盤的保值認可，他們多不會因為政策因素而放棄買房。

????目前，廣州“貴價樓盤”之一的匯景新城即將推出新一期組團，價格3萬元/平方米，僑鑫集團有限公司營銷管理部品牌總監韋鳳君表示，樓盤絕不降價。據她透露，廣州市中心房子的稀缺性有目共睹，尤其是最近“三舊改造”中的林和村拆遷，成本接近2萬元/平方米，今后的賣價肯定不會低。

????中行：原則上暫停第三套房貸款

????據新華社電 中國銀行昨日宣布，推出房地產信貸管理措施，原則上暫停發放第三套及以上住房貸款，并將存量首套、二套、三套及以上的房貸利率浮動比例分別調整至基準利率的0.85倍、1.1倍和1.2倍。

????中行表示，要嚴格限制各種名目的炒房和投機性購房，原則上暫停發放第三套及以上住房貸款。對不能提供1年以上當地納稅證明或社會保險繳納證明的非本地居民，暫停發放購買住房貸款。

????對于存量首套、二套、三套及以上的房貸利率，中行表示，將根據與客戶合同中的約定，在利率調整方式到期時，將浮動比例分別調整至基準利率的0.85倍、1.1倍和1.2倍。

????同時，積極支持居民購買套型建筑面積在90平方米以下的首套自住房和保障性住房，利率水平繼續按照基準利率的0.85倍執行。對于已利用貸款購買住房、又申請貸款購買第二套住房的家庭，貸款首付比例不低于50%，利率不低于基準利率的1.1倍。(記者 幸琦昕 羅莎琳)