????本報(bào)訊(記者魯歡)昨天，部分二手房中介代理機(jī)構(gòu)分別接到海淀區(qū)地稅局通知。通知指出，未滿5年的普通住房和已滿5年的非普通住房買賣時(shí)，要想享受個(gè)人所得稅按總額1%繳納的優(yōu)惠，營業(yè)稅就必須按全額繳納。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，此政策實(shí)施后，此類商品房轉(zhuǎn)讓的個(gè)人所得稅和營業(yè)稅總額，按全額繳納反而低于按差額繳納，實(shí)際變相取消

????個(gè)稅優(yōu)惠收緊

????通知稱，從即日起，未滿5年的普通商品住房及非普通住房進(jìn)行轉(zhuǎn)讓，繳稅時(shí)必須提供原始購房發(fā)票，如營業(yè)稅是按照其銷售收入減去購買房屋價(jià)款后的差額繳納的情況下，個(gè)人所得稅也需同樣按照差額的20%進(jìn)行繳納。如無法提供原始購房發(fā)票的，所有稅費(fèi)均需按照全額進(jìn)行繳納。如果要享受個(gè)稅按過戶總金額1%的優(yōu)惠，5年內(nèi)普通住房或者是5年以上非普通住房轉(zhuǎn)讓時(shí)營業(yè)稅也必須按全額繳納。

????按此前政策規(guī)定，繳稅時(shí)只需要提供契稅發(fā)票即可，同時(shí)，如果營業(yè)稅按照差額繳納的情況下，個(gè)人所得稅仍可按照過戶總金額全額的1%進(jìn)行繳納。

????>>市場(chǎng)反應(yīng)

????調(diào)控信號(hào)再次趨緊

????據(jù)了解，除了海淀區(qū)，崇文區(qū)、宣武區(qū)也發(fā)出了類似通知。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，該政策很快將涉及全市。

????去年12月，財(cái)政部、國稅總局頒布新規(guī)，個(gè)人將購買超過5年(含5年)的非普通住房或者不足5年的普通住房對(duì)外銷售的，按照其銷售收入減去購買房屋價(jià)款后的差額征收營業(yè)稅。新規(guī)出臺(tái)后，業(yè)界普遍認(rèn)為此類住房按差額征收營業(yè)稅實(shí)際是利好政策，表明政府調(diào)控信號(hào)非常溫和。但此次北京市政府出臺(tái)的政策，變相取消了營業(yè)稅差額優(yōu)惠，喻示調(diào)控信號(hào)再次趨緊。

????■案例分析

????營業(yè)稅全額繳納更便宜

????北京中原三級(jí)市場(chǎng)研究部認(rèn)為，這一政策影響非常大，特別是對(duì)于貸款購買非普通住宅及5年內(nèi)房源，稅收增加非常驚人。

????雖然此政策并未取消財(cái)政部營業(yè)稅差額繳納的優(yōu)惠，但是仔細(xì)算賬后即可發(fā)現(xiàn)，無論5年內(nèi)普通住房還是5年以上非普通住房，按全額繳納營業(yè)稅的稅賦負(fù)擔(dān)反而比按差額繳納營業(yè)稅的稅賦負(fù)擔(dān)低很多。

????以一套82平方米、成交價(jià)105萬元的普通住房和一套125平方米、成交價(jià)320萬元的非普通住房為例，分別計(jì)算按全額繳納和差額繳納的稅賦，會(huì)發(fā)現(xiàn)，前者均大幅低于后者。顯然，交易者必然會(huì)選擇前者。

????■專家解讀

????主要打擊炒房行為

????北京中原三級(jí)市場(chǎng)研究部總監(jiān)張大偉認(rèn)為，此次政策主要是針對(duì)炒房行為的，涉及營業(yè)稅的房源因?yàn)槎愘M(fèi)增加比較多，會(huì)出現(xiàn)明顯的買賣雙方協(xié)議稅費(fèi)的情況，可能導(dǎo)致5年內(nèi)二手房成交比例繼續(xù)減少，房價(jià)短期再漲的可能很小。其次，他認(rèn)為政策打壓了高檔二手房市場(chǎng)，部分需求會(huì)轉(zhuǎn)移到普通商品房市場(chǎng)。

????據(jù)中原地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)，截至20日，1月份北京存量豪宅(每套300萬元以上)的交易量較12月同期下浮40.3%，是自去年下半年交易量逐月上漲以來的首次下浮。個(gè)稅政策的改變將使得這一下降幅度繼續(xù)加大。

????同時(shí)，張大偉也指出新政不利的一面，5年以內(nèi)的房源減少，部分高端需求轉(zhuǎn)向普通商品房市場(chǎng)，這將使得5年到10年的二手房反而會(huì)集中比較多的需求，成交量會(huì)明顯上升，部分區(qū)域價(jià)格甚至還會(huì)繼續(xù)上漲。