房價飛漲租金奇穩 購房無視租售比 樓市租售比北京徹底失靈

????“房價太高”的喊聲四起，四處托人買房的人卻一抓一大把；股市動蕩，但地產企業頻頻上市連造首富；租售比這個國際上通用的投資原則，卻在北京樓市徹底被忽略，沒有人投資房產的時候會想起；臨近年關，新一輪搶購潮又開始出現……2009年的樓市在讓人蕩氣回腸的同時，又徹底失去方向，說不好現狀，看不懂未來，看得到的是熱熱鬧鬧的一個個場景中，一些

????■國際通行的租售比在北京失靈

????作為一個在美國生活了7年，去年5月回國后一直在“買房還是不買房”之間糾結的“海龜”，莫陽再次被香港美聯物業北京公司的一份數據“震撼”了。

????美聯物業的這份數據報告顯示：據美聯物業市場研究部調查顯示，11月以來北京的樓市租售比再創紀錄首次突破了1：500，達到了1：525，部分區域甚至達到了1：700。而這一比例在2008年基本在1：400左右，上漲幅度達到了25%。這還沒有考慮到逐漸增加的北京租賃房源，空置期也在增加。

????在美國的7年學習和工作經歷告訴他，買不買房重要的參考指標就是租售比。從去年5月至今，看著租售比由1：400到1：500，直到美聯物業最新的統計數據――1：600，莫陽一直沒有買房，因為“國際慣例”是這樣的：國際上通行的標準認為，合理的房價租售比應在1：250以內，即如果把房子按現在的租金出租，100個月至230個月(大致相當10年至20年)內能收回房款，買房就是合算的。

????而讓他糾結的是，盡管他堅守“國際慣例”沒有買房，但是從去年5月到現在，他看到的事實是：盡管北京的租售比偏離國際“警戒線”越來越遠，但是他周邊的朋友、同事買了房的，不僅沒有遭遇危險，而且升值了；升值的不僅僅是每平方米幾百塊錢的問題，而是每平方米三四千元甚至五六千元。而租金顯然是“我自巋然不動”――莫陽去年5月回來的時候，在單位附近租的一套兩居室是2600元，如今，盡管單位周邊的房價每平方米已經上漲了4000多元，但是租金還是原來的價格。

????讓莫陽更為困惑的是，每次當他拿租售比去和朋友、同事甚至樓盤銷售人員去探討的時候，得到的回應幾乎千篇一律：“北京人買房，誰還用這個來衡量劃不劃算？你見過因為沒有考慮租售比，而買房買賠了的人嗎？租售比在北京不靈！”

????是的，租售比在北京樓市徹底失靈，莫陽昨天再次肯定地對自己說，他決定拋開“國際慣例”投身到購房大軍中去。

????■“買房賺錢”忽略租金

????楊紅旭介紹，1998年至2001年間，我國房價與租金增長情況基本一致。2002年開始，隨著房價的持續偏快上漲，房價長期背離租金。尤其是2004年至2008年，租金漲幅維持在2%上下，房價增幅卻高達6%至10%。調查數據也顯示，盡管北京樓市歷經了2005年、2008年兩次大的調整，但正如像購房人馬先生說的那樣，“事實證明，每次調整都是再次暴漲的基礎”，從1998年至今，北京房價一路上漲，而租金基本平穩。這也是北京等地樓市租售比越來越大的原因。

????在房價上漲的背景下，不僅是有錢人為了保值或者投資升值購房，越來越多的工薪階層也加入到了“買房賺錢”的行列。有錢人為保值購房，租金高低與否本來他們就不關心，而房價上漲帶來的巨大利潤也讓越來越多的普通購房人忽略租金的高低。

????2005年在麗都附近買了套兩居的聶小姐只在去年奧運會期間，將房子以10萬元短租了兩個月，其余的時間都是空著，聶小姐說：“房價已經從當初買時的幾千元上漲到了兩萬多元，還出租干嗎？找一個合適的價格賣了，什么都有了。”

????■租售比失靈樓市不確定因素增大

????浙江大學管理學院副院長賈生華等學者和業內人士認為，房價和資金的背離以及租售比在中國樓市的失靈都指向一個事實――樓市亟待調整的不確定因素很大，博房價升值回報的投資者謹慎之心不可無。

????國務院發展研究中心金融研究所所長夏斌認為，如果把上海、北京的房價與香港、紐約比，認為中國大城市房地產上漲是沒有問題的。由于城市土地資源有限，這些城市的房價從長期分析看，在經濟周期的某一個歷史階段必然會上漲，但夏斌強調：“長期看沒有問題，但短期不見得，也許就是跌，這時候的投資，特別是在房地產上借錢進行投資也許會遭到損失，甚至是傾家蕩產。”（余美英）

????延伸閱讀

????什么是房屋租售比

????租售比:是指每平方米使用面積的月租金與每平方米建筑面積的房價之間的比值。國際上用來衡量一個區域房產運行狀況良好的租售比一般界定為1∶300~1∶200。如果租售比低于1∶300，意味著房產投資價值相對變小，房產泡沫已經顯現；如果高于1∶200，表明這一區域房產投資潛力相對較大，后市看好。租售比無論是高于1∶200還是低于1∶300，均表明房產價格偏離理性真實的房產價值。

????〔舉例〕

????上海某小區一套90平方米的住房，目前售價18000元／平方米，月租2700元（無家具），合每平方米租金30元。租售比約1∶600，是1∶300的國際標準線的一半。意味著上海房產投資價值相對變小，房產泡沫已經顯現。

????附：其實用租售比描述房價行情，并不如用售租比更為形象，即將數值反調。