????社科院工業經濟研究所投資與市場研究室主任曹建海發表博文,稱2004年以來,每冊藍皮書對市場的分析和預測都是錯誤的,房價將在2012年滑入谷底,跌幅可能達到現價的一半。 ????據《每日經濟新聞》報道,中國社科院發布的《房地產藍皮書》(以下簡稱藍皮書)聽到了來自社科院內部的批評聲。12日,社科院工業經濟研究所投資與市場研究室主任曹建海發表博文,稱2004年以來,每冊藍皮書對市場的分析和預測 ????爭論一:立場 ????曹建海在接受《每日經濟新聞》記者采訪時表示,需求方才是真正的市場決定因素。由于沒顧及到對需求方的研究,藍皮書所作的預測大多迎合了開發商的意愿,如市場回暖、政策救市等。 ????針對質疑,牛鳳瑞在接受《每日經濟新聞》記者采訪時表示,藍皮書不代表任何人的利益,而是站在學者良心和對客觀規律正確認識的立場上。 ????牛鳳瑞稱,對于藍皮書中的觀點,希望學界有反駁的聲音,來促進業內的討論和交流。他同時也很自信地表示,在目前社會上的各種批評中,沒有一個能站得住腳。 ????爭論二:房價 ????藍皮書對房價的判斷為:由于我國房地產市場供求關系的基本面沒有發生根本變化,2009年的房價總體將處于高位。對此論斷,曹建海認為,高房價不能獲得成交量的支撐;中國如果希望借助城鄉居民對住房的消費需求拉動經濟增長,必須實施低房價的政策。 ????曹建海對記者表示,房價繼續上漲的觀點“極度荒謬”。現在房價已脫離市場狀況和居民購買力,原因在于供給的壟斷,即政府與開發商形成利益共同體,進行自由定價。 ????曹建海認為,房價高企會造成人們買房意愿降低,從而減少交易量,相關產業也難以獲得發展。因此,高房價并不能拉動經濟增長。“在經濟規律的大勢壓迫下,中國城市房價將在2012年滑入谷底,跌幅可能達到現價的一半。” ????牛鳳瑞則說,盡管中間可能有波動,但從長遠來看,房價上漲是必然趨勢。“由于建設成本在不斷提高,因此至少3年以后,房價肯定會漲。”這與曹建海“2012年滑入谷底”的判斷剛好相反。 ????爭論三:利潤 ????曹建海在文章中談到,房地產業不僅包括房地產開發商,還包括政府福利開發、單位自建房、城鄉個人建房等,而藍皮書對房地產行業的界定并沒有包含后者。 ????曹建海強調,與工業平均利潤率相比較,房地產業的利潤高10倍都不止,顯然是暴利行業。 ????藍皮書中則表示,“ 中國房價泡沫累積有限”。原因是,“國家采取了限制外資炒房、抑制投資和投機性需求等政策措施,房價泡沫在大范圍減跌,而市場需求猶在。” ????對此,曹建海表示,一些地方政府與開發商通過“廉價獲得—高價拍賣—任意定價”的鏈條,實現房地產業利潤的暴漲,成本轉嫁到買房者身上,而風險則由銀行承擔。 ????對于房地產行業的界定,牛鳳瑞稱,20年前的住房供給主要以福利房、單位自建房和個人建房為主,顯然不能稱為房地產業。只有經過經濟合作,才有形成產業的可能。 ????牛鳳瑞表示,在一個競爭性的市場中,不存在長期暴利。 ????爭論四:調控 ????對于調控時期的土地市場,藍皮書建議,各地政府應適度加快批租節奏,適時下調土地出讓價格,適度放松從緊的土地購置政策,保障房地產開發用地供給穩定適度增長。 ????對此,曹建海認為,為了避免房地產行業中出現暴利現象,政府應該退出土地出讓的利益鏈條,即禁止政府在土地出讓中獲利。同時,政府手中現有的土地要用于建設政策性住房。 ????曹建海認為,未來的市場供應,將以自建房、集資建房和合作建房等類型為主,與商品房相比,不僅房價低,質量也不差。 ????牛鳳瑞則認為,在我國地方政府壟斷開發用地一級市場的形勢下,政府不會退出土地市場鏈條,否則將失去大量財政收入。但同時,政府應盡量減少對市場的干預。未來的房地產市場供應,仍將以商品房為主。且按照目前的調控方向,未來大多數人仍將通過市場渠道解決住房問題。 ????牛鳳瑞稱,未來政府的工作,將主要在于進行保障性住房建設、規范市場交易規則、監管產品質量、信息披露等,承擔監管者和維護者角色。 |