嘉賓王洪波 徐匯攝
資料圖片：90平方米
是小戶型堅持貫徹的面積標準
活動策劃：柯鵬 李和裕
主持人：李和裕
整理：于兵兵
嘉 賓：王洪波 荒島房產工作室研展部主管
近日，建設部《90平方米以下住宅設計要點（征求意見稿）》創下一個朝令夕改的記錄：1月9日，建設部網站公布征求意見稿；1月10日，不到24小時即緊急宣布廢止，廢止的理由是該意見稿“不符合國務院辦公廳和建設部文件要求。”
值得關注的是，透過該事件，業內也清楚地意識到中央對推廣小戶型及調控樓市結構的態度之堅決。那么，在小戶型建筑面積嚴格控制在90平方米標準的情況下，房地產界反響如何？又有怎樣的應對想法呢？
開發商：悲喜兩重天
主持人：當聽到建設部下發了《90平方米以下住宅設計要點》的征求意見稿，開發商的第一反應如何？
嘉賓：意見稿下發的當天晚上，開發商可謂是萬分欣喜，以為眾多因結構規劃問題而暫停審批的項目可以按時開工了。
首先我們來看看這個90平方米的設計要點修改了什么？據了解，修改建議使小戶型住宅標準的房屋面積最高可以提高到原來的1.19倍，北方最大的面積可以達到107個平方米。一定意義上它與國務院明文規定的“凡新審批的商品住房套型建筑面積90平方米以下戶型占比須達到70%以上”的政策是有所違背的。但是在開發商眼中，它增加了小戶型控制標準的可行性。這一點上確實給開發商帶來了利好。
另外，我們還注意到這份廢止的征求意見稿上面做了非常詳細的建筑設計規范，諸如陽臺面積、戶外綠化標準、樓層標準等。這說明文件可能不只是一個指導規范，可能更偏向于設計的范本和藍圖，開發商認為，這一規范或可使未來的小戶型住房使用面積在南北方達到平衡。
專家建議：別心存幻想
主持人：對于意見稿“猝死”的意義，目前觀點不一。有人認為相關部門朝令夕改，但多數人感到了中央調控政策的決心。您怎么看?
嘉賓：其實90平方米的住宅的確是中國市場需求量比較大的一個環節。而建設部的意見稿是希望給出規范，避免開發商上有政策、下有對策，用很多的手法來規避政策的推行。意見稿廢止后，開發商表示已經不再對修改這一政策抱有幻想，因為這次的確看出了中央在住房結構調控方面的堅定決心。
現在，對開發商的建議，我們只有三句話：即充分了解政策內涵、透析政府意圖、循規開發�？傊褪情_發商要積極配合調控政策，而不是幻想改變政策方向。
小戶型開發難題待解
主持人：目前市場已經反映出一些小戶型推廣的難度，開發商也在討論相應的對策，比如對大戶型的分割等。另一邊，大戶型在市場上得到投資者和購房者的追捧。這些現象會不會使未來住房結構調控政策的執行增加難度？
嘉賓：小戶型可以分成兩種，以前的小戶型多是爛尾樓或閑置房改造而成。但隨著房地產市場的成熟，越來越多的小戶型是根據住房需求量身設計，這種局面的形成依據是需求市場對小戶型的強大支持。其實，一個完善的房地產市場就是一個金字塔狀，大戶型客戶的確會有一部分，但購買量是有限的。而90平方米以下戶型可能是最能滿足社會基本居住需求的方案。從發達國家普通的住宅結構看，80-100平方米的套型占比最大。歐洲在上世紀90年代以來，100平方米以下的小戶型在75%以上。
所以說，小戶型的確是會成為未來樓市一個主力，但關鍵的問題是如何確保實用面積在不同區域、不同物業類型中的平衡，如何保證小戶型在我國的比例確實符合70%的需求，如何規避以經濟適用房、遠郊區住房填充小戶型指標，造成市中心與市郊的兩極分化等。從這一意義上說，要實現70%小戶型合理、合需地開發過程，仍有很多問題需要進一步思考。
主持人：房價方面，會不會造成小戶型價格下降，大戶型價格上漲？
嘉賓：從以往經驗看，每一個政策出臺都會給消費者帶來一定程度的觀望情緒。2006年的購房需求量就比2005年降低了大概3成。但是這種需求也同時有一個集聚醞釀的過程，當觀望情緒淡化后，剛性需求就會釋放出來。從結構上看，市中心未必會缺少小戶型，因為有高檔小戶型的需求，市郊也未必缺少大戶型，因為市郊的土地供應總量相對比較大。所以，大戶型、小戶型未來的房價走勢未必會和理論上的推斷相符。有需求的地方就會有供給，這是市場顛撲不破的道理。
記者手記
千變萬化小戶型
一條“90平方米占70％”的政策，兜兜轉轉，牽動多少人心。
政策變了，開發商的心情也跟著坐了一次過山車，經歷了一夜間的“悲喜兩重天”。不談政策的千呼萬喚，不談開發商的百般失落。單就談談這小戶型，難道做到90平方米以內，真的就有這么難么？
對于開發商來說，只要需求存在，造房子當然是戶型越大越好，畢竟銷售速度和設計成本都是大戶型占優；但對于購房者來說，最需要的是切合實際的“宜居之地”，一要價格合適，二要住得舒服。這么兩個要求，在房價高昂的今天，只能靠設計得當的小戶型來解決了。
我們說，既然中央鎖定了小戶型的“90平方米”底線，開發商就只有順應大勢，從小戶型的差異化上多做功夫，才有謀求新發展的可能。在小戶型產品的推廣過程中，開發商需要摸索，市場需要什么樣的小戶型產品？是小三房，還是大兩房？是客廳大，還是臥室大？……這都是非常細節的問題，需要開發商重新考慮和規劃。隨著市場上小戶型的增多，挑選余地的擴大，購房者們對90平方米的要求也會越來越嚴格，越來越苛刻。
小戶型產品需要一個多姿多彩、百花齊放的市場供應格局，而非一味等著政策松動的奢望——此為滄桑正道。
責任編輯：林彥婷
