新華社報道福州市物價局公布房價成本及“房價成本揭秘”調(diào)查以來，引起社會各界的強烈反響，有關部委予以回應和支持，認為公布房價成本清單，還購房者知情權，是非常有意義的。但也有一些開發(fā)商提出質(zhì)疑甚至表示反對，認為這一做法會侵犯商業(yè)秘密，稱供求決定價格，只要房子能賣出去，再高的價格也是合理的。
公開房價成本清單，究竟是還購房者知情權，還是侵犯開發(fā)商商業(yè)秘密？記者就此進行了追蹤采訪。
公開房價成本有無必要？
北京房地產(chǎn)業(yè)界對公開房價成本基本持反對態(tài)度。北京富力城房地產(chǎn)開發(fā)有限公司副總經(jīng)理王志剛表示，政府相關部門公布房價成本清單，一有難度，二意義不大。中原地產(chǎn)華北區(qū)域總經(jīng)理李文杰的觀點比較直接，他認為公布開發(fā)商的房價成本清單起不到任何作用，也沒有必要。“政府的本意可能是通過成本估計，約束開發(fā)商的開發(fā)利潤，控制房價，但這種做法肯定無效。控制房價還是應該調(diào)節(jié)供求關系。”
福州市物價局公布房價成本后，中央黨校研究員曾業(yè)松感言：調(diào)控房價這么久，居然一直沒有具體房價成本的資料供決策參考，調(diào)控的參照物不清楚，不能說不是一個缺陷。那么，房價成本到底該不該公開呢？
北京大學法學院房地產(chǎn)法研究中心主任樓建波說，我國價格法明確要求經(jīng)營者在定價時遵循公平、合法和誠實信用的原則，以生產(chǎn)經(jīng)營成本和市場供求狀況作為定價的基本依據(jù)，為消費者提供價格合理的商品和服務。房價一般包括地價、建筑安裝成本、配套設施費用、貸款利息、稅收以及開發(fā)商中間利潤。從政務信息公開的角度講，政府公布其中由自己控制的那一部分，無可厚非，也比較可行。政府并未直接干涉開發(fā)商的定價行為。
國務院辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)建設部等部門《關于做好穩(wěn)定住房價格工作意見的通知》第八條明確：加強市場監(jiān)測，完善市場信息披露制度，要求各有關部門加強信息溝通與整合，適時披露土地供應、商品住房市場供求，以及土地和住房價格變動等信息。福州市物價局局長朱光華等認為，商品房的社會平均成本，并不是什么行業(yè)秘密，而是應為社會所了解的公共信息，通過商品房的平均社會成本以及其平均銷售價格，公眾就可對房價是否合理作出自己的判斷。公開房價成本并不是取代原有的調(diào)控政策，恰恰是對“國八條”中提高信息透明度這一條的補充和深化。
中國社科院研究員易憲容認為，在房地產(chǎn)交易中，購房者長期處于信息不對稱的弱勢地位，政府公布商品房的社會平均成本，有利于改變這種不對稱，增加購房者與開發(fā)商在博弈中的話語權。因此，政府部門理應將其公之于眾，以維護公眾的知情權。雖然不一定影響房價，但至少可以強化此前宏觀調(diào)控取得的成果。
公布成本清單是否會侵犯商業(yè)秘密？
記者在采訪中，聽到一些開發(fā)商質(zhì)疑的理由是：對于房地產(chǎn)企業(yè)過多干預，將嚴重影響他們的投資環(huán)境。
北京浙金都房地產(chǎn)開發(fā)有限公司總經(jīng)理陳豪認為，目前各樓盤的各項銷售指標通過網(wǎng)絡很容易查到，如果再公布成本，房地產(chǎn)商將沒有任何秘密可言。這對房地產(chǎn)企業(yè)不公平。（見10月13日《新京報》）
這里我們先要弄清楚房價“成本清單”公布的是什么？房價成本主要包括四項內(nèi)容：地價、建安成本、各項配套費用和運營成本四部分。需要明確的是，這里的前三項都是政府有關部門掌握的，而第四項指的是開發(fā)商的平均運營成本。雖然每個樓盤的運營成本有差異，但一般開發(fā)商會控制其占商品房銷售價格一定的比例。
樓建波說，開發(fā)商說對他們不公平，是沒有道理的。構成法律上保護的商業(yè)秘密，我國反不正當競爭法第10條規(guī)定，是指不為公眾所知悉、能為權利人帶來經(jīng)濟利益、具有實用性并經(jīng)權利人采取保密措施的技術信息和經(jīng)營信息。其主要特點一是公眾無法獲得，不能通過正常渠道得到；二是生產(chǎn)中有訣竅，具有實用性，能為他帶來直接或間接經(jīng)濟效益，披露后會造成損失；三是采取了保密措施，如訂立保密協(xié)議，采取保密措施。目前房價成本清單并未要求每個開發(fā)商出具他們的管理費用、人頭費用等細目。而且，隨著土地實行招拍掛，稅收征管程序的日漸透明，房價成本中的這些部分實質(zhì)上已經(jīng)無密可保。
公布房價成本是否難以操作？
一些開發(fā)商和學者提出，公布房價成本涉及到多個部門根本無法操作。北京市國土局辦公室副主任靳京在接受《新京報》記者采訪時表示，房價成本大致算主要由土地成本、建安成本、其他稅費等三大塊組成，雖然簡單，但北京有4000多家開發(fā)商，每一個開發(fā)商的樓盤開發(fā)成本不一樣，真正公開房價的成本清單，就工作量來說是非常大的，并且需要足夠的網(wǎng)絡資源支持。
江蘇省物價部門相關負責人認為，所謂工作難度大，不好操作等等，從技術層面看并不存在，難在政治層面，利益共同體的影響力。他們指出，構成房價成本的各項數(shù)字，相關職能部門都有，或都能測算出來，甚至物價部門就能獨立測算出來。但為了保證權威性，通常物價部門要求土地、房管、建設等部門配合并提供資料，相互印證。一般而言，每平方米的建安成本和各種配套費在同一城市所有樓盤是一樣的，也就是說，這兩項根本不需要一個樓盤一個樓盤去算，只有地價不同，操作簡單，沒有任何難度。
南京審計學院財政稅收研究所所長蔣大鳴教授認為，各政府部門推廣電子政務已有相當一段時間，通過計算機網(wǎng)絡，整合各部門信息，要算出房價的成本并不難。
公布房價成本能撼動高房價嗎？
有些開發(fā)商和專家認為，公布房價成本清單，數(shù)據(jù)有可能是被修正的，不能從根本上撼動當前的高房價。
北京香江國際副總裁潘明朗認為：“即使公布了房價成本清單，對降低房價也不會起到多大作用。房價的高低，是由市場供求所決定的。當市場供大于求時，房價自然下降。就是把所有的成本清單公布了，房價高低仍不受影響。”（見10月26日《中國房地產(chǎn)報》）
上海社科院房地產(chǎn)業(yè)研究中心副主任陳則明撰文表示，要求公開成本是“烏托邦”的夢想。文章認為，想通過公布房價成本來破解樓市供求矛盾恐怕是不現(xiàn)實的。
樓建波認為，房地產(chǎn)的價格主要是由市場供需關系決定的。房價成本是否公開，表面看并不會對商品房市場價格產(chǎn)生實質(zhì)性影響。但是，這種公開是根治高房價的一個突破口，政府公布房價中的社會成本，尤其是土地成本，可以為社會和媒體對開發(fā)商的價格行為進行監(jiān)督創(chuàng)造有利條件，最終有助于一個有效的商品房價格監(jiān)督機制的形成。專家指出，公布房價成本的關鍵是如何使之法律化、制度化、科學化，肯定會逐步改變住房價格機制扭曲的現(xiàn)狀，影響房價。
中央黨校研究員曾業(yè)松表示，一些地方政府出于政績和個別官員出于利益的考慮，可能會迫使有關部門搞數(shù)字游戲，公布不真實的成本。但問題是，缺乏成本信息要素，公眾對房屋消費就可能出現(xiàn)所謂的“逆向選擇”，這就意味著市場的低效率甚至失靈。再者，所有的調(diào)控措施都有可能碰到這個問題，不能以這一點為理由反對公開成本。按此推理，只要地方政府反對，所有的房價調(diào)控措施都不要了嗎？
一些消費者提出，是否公布成本不能只聽開發(fā)商的聲音，也要多聽聽購房者的意見。無論如何，房價應更接近真實成本。因為房地產(chǎn)業(yè)關系國計民生，“居者有其屋”又是全面建設小康社會的主要目標之一，政府有責任適當干預，讓開發(fā)商保持合理利潤而不是暴利。還購房者知情權并非終極目標，要解決住房供應結構不合理的問題，還有賴于加大經(jīng)濟適用房的比重，綜合運用稅收金融杠桿等，實現(xiàn)房價的理性回歸。
新華社北京11月10日電
責任編輯：屠筱茵
