誰也沒想到，上海樓市對人民幣升值反應出奇的冷淡。人民幣升值公布后的一周(7月23～29日)，上海樓市成交量再次下挫，通過對網上交易統計，這一周住宅商品房成交面積與前一周相比，成交量萎縮了18%，成交均價下跌8.3%，新盤上市面積也萎縮50%以上。盧灣、黃埔等核心市中心成交量均下降，上海高檔公寓的代表樓盤華府
天地這周一無所獲，成交量為零。
不過，因為人民幣升值塵埃遠未落定，對上海樓市的影響將會逐步顯現。
海外資金：觀望是主流
在上海樓市，海外資金是市中心一些高檔樓盤的主要支撐力。上海樓市知名臺灣專家蔡為民說：“央行在人民幣升值時，顯然注意到熱錢的動向問題，升值的同時，也調高了美元存款利率，這樣使得匯差有限，讓熱錢沒有進入動機。”
7月21日晚，人民幣升值2%的同時，美元、港幣存款利率也上調了0.5個百分點。
一般認為，在海外資金認為人民幣沒有升值到終點時，將會追進。五合國際劉力博士就認為，考慮到交易成本，當前2%的升值并不足以使國際熱錢從中國房地產市場上獲利了結退出；相反，當前的升值幅度，只是啟動了人民幣可以浮動的機制，進一步升值的預期似乎并不是遙不可及。他認為，這個初始調整升2%的匯率變動，在短期內并不能有效驅走國際熱錢對房地產投資的意愿，相反會有一些熱錢進一步進入國內市場，以希望通過人民幣匯率的進一步升值來獲益。近期表現活躍的一只國際基金盛陽地產基金用行動證實了他的判斷。就在7月23日，盛陽與美國HOMY
FUND集團簽署了2億美元的基金委托管理框架協議，HOMY
FUND集團委托其在中國進行房地產投資和管理。按照協議，在未來18個月內，盛陽要完成上述2億美元的受托基金投資管理，投資方向主要是產業地產和商業地產。
與基金關系密切的基強聯行董事總經理陳基強則認為，現在外資多數還是處在觀望階段，既不會大規模進入，也不會馬上撤出，從長期看，外資還是看好上海市場的。“本來外匯變動會有更多的錢進來，但是由于今年出臺了很多政策，還不知道政策有沒有到底，使得匯率變動這一利好消息遠遠小于政策等利空消息。所以，海外資本沒有必要在這敏感的時候進來。”他也不認為人民幣升值后外資就會撤出，“這次人民幣升值2%，物業交易的成本起碼是5%，即使人民幣升值到7%，一個物業進出交易至少需要兩三年，成本高于人民幣升值幅度。因此，馬上撤出不可能。實際上，大摩等機構投資上海物業的主要目的是包裝好后去海外上市融資。”
擋不住住宅價格跌勢
自3月以來，人民幣升值可能是上海樓市第一個利好消息。新漢業不動產執行總裁趙云飛對記者說：“沒有不利的影響，因為不是打壓樓市的。若有影響，也只會是正面的。”實際上，人民幣升值之前，世茂濱江、盛大金磐、華府天地等上海樓市的頂級樓盤就已經到海外推廣過，主要賣點之一就是人民幣升值。
人民幣升值后，更多機構努力抓住這一機會。相關人士說，人民幣升值當然是一個賣點。而中房指數華東院相關負責人則向記者透露：“9、10月份，將組織一些國內項目去韓國、美國、歐洲去展示樓盤，對接國際買家。”事實上，中原、美聯等香港中介機構一直在海外代理上海一些樓盤的銷售，賣點一直是人民幣升值。
不過，更多人對此不抱樂觀態度，認為調控對樓市的影響要是關鍵性的，人民幣升值的影響要小得多。前沿集團總裁助理薛波就認為，房地產市場相對于普通資本交易來說存在的周期較長、交易成本較高、變現能力較弱、風險較大等特點，使此次人民幣升值對房地產的整體影響不大。薛波還說：“中低檔普通商品房并不在海外資本的考慮范圍之內，人民幣升值對以國內需求為主的中低檔住宅市場不會產生直接影響。”蔡為民也指出：“不會有太多影響，人民幣升值和‘國八條’是一脈相承的，‘國八條’使得市場低迷，小幅人民幣升值并不能改變樓市的預期。”陳基強則提出：“上半年出臺了很多打壓政策，會不會繼續有稅收政策出臺，房價會跌到什么程度，這些都不清楚。人民幣升值的利好非常有限，從北京、上海樓市的情況來看，豪宅交易量都很低。投資者是追漲不追跌的，我預計上海1.5萬元以上的高檔樓盤年內會有20%～30%的跌幅。”據悉，華府天地去海外推廣，盡管有一些客戶來上海看盤，落單的卻很少，客戶非常謹慎。
關于樓市的后市，趙云飛判斷：“上海高企的房價回歸似乎已經成為定式，未來上海房價的理性下調將不可避免，人民幣的小幅升值改變不了這個格局。”
寫字樓市場:開始改用人民幣報價
在上海高檔寫字樓市場，報價向來都是以美元為主。7月21日人民幣升值后，仲量聯行、高力國際等代理機構紛紛都改為人民幣報價了。人民幣升值，給原本就供不應求的上海寫字樓市場帶來了利好。高力國際中國華東區常務董事翁琳女士含蓄地說：“這種人民幣將緩慢升值的預期會給房地產市場帶來有效支撐，令人民幣標價的房地產資產吸引力加大，有助于穩定房地產市場。”
中融集團銷售總監劉偉說：“上海寫字樓市場有三大特征。第一，寫字樓市場是理性的，銷售價格和價值是一致的。第二，由于甲級寫字樓租金的上漲，上海寫字樓客戶的消費心態由租轉向了買。第三，上海的商務地產發展空間很大。所以，即便在房產新政下，寫字樓市場也沒受到沖擊，高品質的寫字樓還會逆市上揚，人民幣升值更是一個利好消息。”
上海火炬房地產開發有限公司副總經理丁凡也分析：“政府對寫字樓市場的政策已經到底了，比如土地增值稅、租金30%要交稅等，這與住宅市場的情形大不相同。”
人民幣升值剛剛開始，對上海樓市的影響還需要進一步觀察，影響的大小主要取決于未來人民幣是否繼續升值，升值幅度有多大。
蔡為民發現的一個現象頗值得人們玩味：很多臺灣、香港的長線投資者已經入滬，等樓市跌入谷底，就會馬上入市。(作者：王其明、黃嶸)
責任編輯 原霞
