青島日報社/觀海新聞11月8日訊 近日，青島市住房城鄉(xiāng)建設局發(fā)布了《青島市城鎮(zhèn)租賃住房發(fā)展規(guī)劃（2020-2022年）》（征求意見稿）。《規(guī)劃》既提出2020-2022年的發(fā)展目標，又明確了發(fā)展的主要任務和政策措施，是指導我市城鎮(zhèn)租賃住房供給、規(guī)范租賃市場發(fā)展、引導相關政策制定與資源合理配置的重要依據(jù)。據(jù)悉，規(guī)劃范圍為青島全域。

發(fā)展目標：到2022年我市實現(xiàn)人均租房面積達20平方米

《規(guī)劃》中強調(diào)，要以推動住房高質(zhì)量發(fā)展為主題，以深化體制機制改革為突破，推動住房租賃市場供給側(cè)改革和需求側(cè)保障，形成租購并舉、協(xié)調(diào)互促的房地產(chǎn)市場發(fā)展。到2022年，基本建立法規(guī)制度健全、供應主體多元、經(jīng)營服務規(guī)范、市場交易活躍、租賃關系穩(wěn)定、消費價格合理的住房租賃市場體系。

規(guī)劃期末，實現(xiàn)人均租房面積達20平方米，全市租賃住房總面積達到4280萬平方米，共50.5萬套（間），租賃住房占全部住房的比例提升至15%以上。通過供需兩端發(fā)力，持續(xù)提高市場交易活躍度，每年出租房源上市套數(shù)保持在30-50萬套左右。實現(xiàn)為50%的新增城鎮(zhèn)人口提供滿足需求的租賃住房，近30%的城鎮(zhèn)人口租房居住。

多渠道增加租賃房源供給。以新建、改建為主，盤活存量為輔，多渠道增加租賃住房有效供給。規(guī)劃期內(nèi)新增租賃住房供給約744萬平方米，約13萬套（間），其中通過新建、改建方式增加租賃住房約324萬平方米，7萬套（含新建公租房0.4萬套）；通過盤活存量住房方式增加租賃住房約6萬套，420萬平方米。

培育專業(yè)化規(guī)模化市場供應主體。通過政策支持，培育和規(guī)范住房租賃行業(yè)，積極培育專業(yè)化住房租賃企業(yè)，并促進企業(yè)擴大市場占有率，探索形成市場運營的可復制可推廣模式。至規(guī)劃期末，培育專業(yè)化、規(guī)模化租賃企業(yè)（房源在1000套或面積達到3萬平方米以上）15家。

健全適應市場發(fā)展的管理體制機制。破除制約住房租賃市場發(fā)展的體制機制障礙，形成涵蓋住房租賃立項、規(guī)劃、建設、竣工驗收、運營管理全流程的住房租賃政策體系。建立多部門互動協(xié)作、多層級上下銜接的長效工作機制。

提高規(guī)范化信息化的監(jiān)管服務水平。推廣信息平臺使用，構建政企聯(lián)動、房源全覆蓋的租賃市場信息化管理機制。提高住房租賃市場運行監(jiān)測能力，為政府提供住房租賃市場全方位動態(tài)監(jiān)管服務；為住房租賃企業(yè)、房地產(chǎn)經(jīng)紀機構提供住房租賃交易服務和技術支持；為消費者提供真實透明、安全便捷的租賃信息服務。大幅提升通過平臺備案的住房租賃企業(yè)和房地產(chǎn)經(jīng)紀機構數(shù)量。有序引導房源核驗、入庫和交易備案。實現(xiàn)試點獎補項目的租賃房源和網(wǎng)簽備案100%納入住房租賃管理服務平臺管理。逐步提高其他住房租賃合同的網(wǎng)簽備案率。

重點任務：構建青島特色的租購并舉住房制度

《規(guī)劃》中明確了我市未來幾年租賃住房發(fā)展的主要任務。

構建青島特色的租購并舉住房制度——

構建“2×2”模式的住房供給體系。按照供應主體的差異，將住房分為商品住房和公共住房兩類。同時，根據(jù)產(chǎn)權形式的不同，商品住房分為用于銷售的商品住房和市場化租賃住房，公共住房分為租賃型公共住房和產(chǎn)權型公共住房，。

推行差異分類的租賃住房供給模式。青島租房人口主要包括城鎮(zhèn)中等偏下收入住房困難家庭，新市民（非戶籍的新就業(yè)大學生、新引進人才、外來務工人員），以及因工作、經(jīng)商、旅游等需要臨時性短期租住的人群。對租賃補貼在保的城鎮(zhèn)中等偏下收入住房困難家庭（約1萬戶），逐步實施公租房實物保障；對存在租賃需求的新就業(yè)大學生和新引進人才（每年新增約5萬人，接近新增租賃人口的60%），和存在租賃需求的外來務工人員（每年新增約4-5萬人），根據(jù)住房困難和支付能力等情況，以租賃型公共住房為主，結合市場化租賃住房供給；對臨時性短期租住的人群（約占流動人口的2%）和其他各類租賃需求人群，主要以市場化租賃住房供給。

規(guī)范培育市場化租賃住房。市場化租賃住房由社會主體投資建設和籌集，以新市民為主體，面向存在長、短期租賃需求的各類居民供應。通過鼓勵個人出租閑置住房，引導企業(yè)盤活個人零散房源、改造和新建租賃房源等渠道，多渠道實現(xiàn)市場化租賃住房擴容提質(zhì)。積極推動專業(yè)化住房租賃企業(yè)擴大經(jīng)營規(guī)模，提供長周期、穩(wěn)定化、標準化的住房租賃服務。有序引導各類市場供應主體實施房源備案、合同網(wǎng)簽備案，逐步實現(xiàn)對全部市場化租賃住房的規(guī)范、動態(tài)監(jiān)管。

積極發(fā)展租賃型公共住房。通過政府直接投資建設或支持社會力量建設，多主體多渠道增加租賃型公共住房。其中公租房單套面積控制在60平方米以內(nèi)，主要面向城鎮(zhèn)戶籍和環(huán)衛(wèi)、公交等公共服務行業(yè)的非戶籍住房困難家庭供給，規(guī)劃期內(nèi)著力解決約4000戶租賃補貼在保家庭的實物配租需求。租賃型人才住房單套（間）面積30—50平方米，主要面向在青島全職工作且在青島市無住房的各類人才供給。對各類租賃型公共住房，實施差別化租金制度，并按照相關規(guī)定，繼續(xù)加強分配和運營管理，優(yōu)化空間布局，完善周邊配套，不斷提升后期運營和服務水平。

完善多樣化多渠道的房源供應體系——

其中國有土地集中建設租賃住房。通過企事業(yè)單位自有土地、協(xié)議出讓土地、整體出讓租賃住房用地等國有土地供地渠道，集中建設租賃住房。規(guī)劃期內(nèi)利用國有土地集中建設租賃住房約14700套。

國有土地配建租賃住房。嚴格落實租賃型人才住房配建政策，不同類型用地，分別按照規(guī)劃住宅建筑面積的10%-45%實施配建。企業(yè)在新建商品房中超出規(guī)定配建比例持有租賃房源,開展住房租賃業(yè)務的,可在商品房預售許可和商品房預售資金監(jiān)管等方面給予政策支持,在企業(yè)信用考核中給予加分,并引導金融機構給予貸款支持。規(guī)劃期內(nèi)利用國有土地配建租賃住房約45000套。

集體土地新建租賃住房。推動集體土地有效利用，緩解城市居住用地供需矛盾，以城陽區(qū)、黃島區(qū)、膠州市為重點，積極推動集體用地建設租賃住房試點工作。集體土地建設租賃住房項目以解決周邊人員住房租賃需求為主，套型結構和面積標準原則上以中小戶型為主。加強建設和運營的全周期監(jiān)管，集體土地建設的租賃住房全面納入青島市住房租賃服務信息監(jiān)管平臺管理，防止變相開發(fā)房地產(chǎn)和以租代售。

盤活低效存量非住宅房屋改建租賃住房。調(diào)查、挖掘潛力改造空間，鼓勵各類市場主體改建閑置、低效利用商業(yè)辦公用房及工業(yè)廠房，用作租賃住房。改造租賃住房須滿足安全健康居住和消防疏散基本條件，符合相關建設標準和規(guī)范，并按《關于支持和規(guī)范存量非住宅房屋改建租賃型住房工作的意見》辦理相關手續(xù)。規(guī)劃期內(nèi)改造租賃住房約6000套。

盤活閑置存量住房用作租賃住房。結合老舊小區(qū)改造，切實解決建筑物結構老化和配套設施破損、市政設施不完善、外部公共空間環(huán)境臟亂差等問題，通過住宅品質(zhì)和生活服務的綜合改善，提高老舊小區(qū)閑置住宅的吸引力和出租率。引導房地產(chǎn)經(jīng)紀機構和專業(yè)化租賃企業(yè)收儲市場閑置住房，通過專業(yè)化的裝修改造，及后續(xù)運營管理，實現(xiàn)閑置住房的高效、成規(guī)模更新和利用。

培育專業(yè)化規(guī)模化的市場供應主體——

發(fā)揮國有企業(yè)的引領、規(guī)范、激活作用。鼓勵國有企業(yè)發(fā)揮社會擔當和“壓艙石”作用，在回報率相對較低、回報周期相對較長的“硬資產(chǎn)”投資領域引領牽頭，利用自身在房源獲取、金融支持等方面的優(yōu)勢，積極新建和籌集租賃住房，自持運營或為其他運營企業(yè)提供長期、穩(wěn)定的房源供給。

擴大專業(yè)化企業(yè)租賃運營服務規(guī)模。以市場為主導，培育一批專業(yè)化、規(guī)模化的住房租賃企業(yè)。鼓勵房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)逐步從單一商品房開發(fā)銷售向配建自持租賃住房的運營模式轉(zhuǎn)變。支持具有一定運營經(jīng)驗和規(guī)模的國有、民營和混合所有制企業(yè)將住房租賃納入經(jīng)營范疇。鼓勵現(xiàn)有住房租賃企業(yè)各種方式保持和擴大運營規(guī)模，通過規(guī)模化、集約化、專業(yè)化提升運營管理水平。

重點促進長租市場發(fā)展并有序引導長短結合。鼓勵企業(yè)針對長期就業(yè)居住的新市民需求，持續(xù)、穩(wěn)定提供半年以上長租房源。立足旅游城市特色，允許企業(yè)以長短租市場結合的模式發(fā)展，通過一定比例房源在不同租期的轉(zhuǎn)化，降低房源閑置率，平衡淡旺季需求。加快短租規(guī)范化運營管理制度落地，支持企業(yè)規(guī)范化發(fā)展。

引導企業(yè)發(fā)展盈利模式轉(zhuǎn)型。積極引導住房租賃企業(yè)與房地產(chǎn)開發(fā)、金融資管、信息服務、智能設備等多個領域的行業(yè)間合作，延伸產(chǎn)業(yè)供應鏈條，并促進租賃業(yè)務和多元化生活服務業(yè)的交融結合，引導探索可盈利可持續(xù)可復制的租賃經(jīng)營模式。

發(fā)揮行業(yè)協(xié)會規(guī)范引導作用。建立住房租賃行業(yè)協(xié)會，行業(yè)協(xié)會應開展行業(yè)評估，協(xié)助政府制定實施完善的行業(yè)規(guī)范和有關技術標準，建立健全各項管理制度，加強企業(yè)自律管理。完善從業(yè)人員行為準則，促進住房租賃企業(yè)和人員依法經(jīng)營、誠實守信、品質(zhì)服務。加強企業(yè)交流和從業(yè)人員業(yè)務培訓，不斷提高行業(yè)發(fā)展水平和從業(yè)人員業(yè)務素質(zhì)。

建設指引：以需求定供給，合理確定各區(qū)租賃住房供應總量

《規(guī)劃》提到，我市要堅持以需求定供給，基于對各區(qū)人口增長、經(jīng)濟社會發(fā)展、土地資源約束等綜合研判，立足區(qū)內(nèi)供需平衡，合理確定各區(qū)租賃住房供應總量。（以下規(guī)模不含新建公租房）

優(yōu)化提升區(qū)：至規(guī)劃期末，市南區(qū)租賃住房總量約6.5萬套，其中新增1.1-1.2萬套，新增套數(shù)占全市新增總量的比例為8%-9%；市北區(qū)租賃住房總量約11.4萬套，其中新增2.0-2.1萬套，新增套數(shù)占全市新增總量的比例為15%-16%；李滄區(qū)租賃住房總量約7.7萬套，其中新增1.3-1.4萬套，新增套數(shù)占全市新增總量的比例為10%-11%；嶗山區(qū)租賃住房總量約4.8萬套，其中新增1.1-1.2萬套，新增套數(shù)占全市新增總量的比例為9%-10%。

重點拓展區(qū)：至規(guī)劃期末，西海岸新區(qū)租賃住房總量約10.9萬套，其中新增2.8-2.9萬套，新增套數(shù)占全市新增總量的比例為20%-22%；城陽區(qū)租賃住房總量約5.8萬套，其中新增1.9-2.0萬套，新增套數(shù)占全市新增總量的比例為15%；即墨區(qū)租賃住房總量約1.7萬套，其中新增0.9-1.0萬套，新增套數(shù)占全市新增總量的比例為7%-8%；膠州市租賃住房總量約0.9萬套，其中新增0.7-0.8萬套，新增套數(shù)占全市新增總量的比例為5%-6%。

遠郊拓展區(qū)：至規(guī)劃期末，平度市租賃住房總量約0.5萬套，其中新增0.4-0.5萬套，新增套數(shù)占全市新增總量的比例為3%-4%；萊西市租賃住房總量約0.4萬套，其中新增0.3-0.4萬套，新增套數(shù)占全市新增總量的比例為2%-3%。

保障措施：居民可提取夫妻雙方住房公積金支付房租

《規(guī)劃》提到，首先要完善以住房需求為導向的供地機制，充分保障用于租賃住房建設的住宅用地供給，規(guī)劃期內(nèi)新建租賃住房（含集中建設和配建）供地需求約5.5平方公里（0.83萬畝），年均供地需求約為1.84平方公里（0.28萬畝），占住宅供地總量的20%左右。將租賃住房用地供應納入年度土地供應計劃，合理確定租賃住房建設用地供應規(guī)模。探索將租賃住房建設用地與商品住宅用地搭配出讓，用商品房所得收益平衡租賃住房的建設成本。

加大各級財政支持。充分發(fā)揮中央財政支持住房租賃市場發(fā)展試點的政策優(yōu)勢，三年計劃補貼24億元。根據(jù)項目建設需要，在不增加政府隱性債務的前提下，市區(qū)兩級財政切實加大對住房租賃市場發(fā)展的支持力度，繼續(xù)出資籌集租賃住房，預計試點期間總投資17億元。

加大住房公積金支持。職工連續(xù)足額繳存住房公積金滿3個月,本人及配偶在本市行政區(qū)域內(nèi)無自有住房且租賃住房的,可提取夫妻雙方住房公積金支付房租。租住公共租賃住房的，按照實際支出全額提取。租住商品住房的，提供身份證明、住房租賃備案證明及房租發(fā)票的,在不超過市住房公積金管理委員會確定的租房提取額度上限的情況下，可按照實際房租全額提取；不能提供住房租賃備案證明及房租發(fā)票的,可按照本市規(guī)定的年度提取額度定額提取。

規(guī)劃實施：每年計劃新增租賃住房房源100萬平方米

2020年，計劃通過新建、改建方式新增租賃住房房源100萬平方米、約2.2萬套/間（其中新建2萬套，改造0.2萬套）；通過盤活存量方式新增租賃住房房源140萬平方米，約2萬套/間。鼓勵發(fā)展以住房租賃為主營業(yè)務的專業(yè)化企業(yè)，新增5家自持房源在1000套（間）或建筑面積達到3萬平方米以上的專業(yè)化、規(guī)模化住房租賃企業(yè)。大力促進租賃服務信息監(jiān)管平臺與市場主體信息對接，持續(xù)推動平臺功能升級。出臺《關于進一步規(guī)范存量非居住房屋改建租賃住房工作的實施意見》。

2021年，計劃通過新建、改建方式增加租賃住房房源100萬平方米，約2.2萬套/間（其中新建2萬套，改造0.2萬套）；通過盤活存量方式新增租賃住房房源140萬平方米，約2萬套/間。新增5家自持房源在1000套（間）或建筑面積達到3萬平方米以上的專業(yè)化、規(guī)模化住房租賃企業(yè)。全面推進平臺使用，積極引導個人房源入庫登記，推動規(guī)范便捷的租賃線上交易。根據(jù)實際需要不斷完善住房租賃政策體系。

2022年，計劃通過新建、改建方式增加租賃住房房源100萬平方米，約2.2萬套/間（其中新建2萬套，改造0.2萬套）；通過盤活存量方式新增租賃住房房源140萬平方米，約2萬套/間。新增5家自持房源在1000套（間）或建筑面積達到3萬平方米以上的專業(yè)化、規(guī)模化住房租賃企業(yè)。持續(xù)完善平臺建設，實現(xiàn)服務功能完善、信息覆蓋全面、運行規(guī)范穩(wěn)定。基本形成涵蓋住房租賃建設、運營、管理工作全流程的住房租賃政策體系。

（青島日報/觀海新聞記者 王冰潔）